成交情况对比从图可以看出不超过平方米中小户型成交件，占商品住房成交总件数其中平方米之间户型最为市场所认可，共计件，占。从这个意义上说，适合普通居民改善居住条件户型基本满足了市场需求。另外，除平方米主导户型外，平方米以上大户型成交量明显高于平方米以下小户型。这种状况方面说明居民改善居住条件期望值较高，级市场发展还很有潜力，但同时从购房抵押情况来看，居民在购买商品房时，大部分是采用贷款购买方式，这其中虽然有居民购房观念在逐步改变因素影响，但也说明目前市场上供应普通商品住房户型面积偏大，居民经济承受能力还达不到购买大户型条件，市场还是应该以平方米左右普通商品住房为主。多层住房占住房户型面积成交情况对比在济南市商品住房市场上，多层高层和小高层楼房销售量比例出现变化。年，我市销售多层楼房占商品住房销售总件数比重为高层小高层商品住房成交件，同比增长倍，占商品住房成交量，比上年提高个百分点。但是，买套高端高层住房平均价格是多层住房两倍多，不是般居民所能承受。个人购买商品住房实现历史性突破年，我市个人购买商品住房件数面积比例均超过以上。个人购买商品住房成交件，占商品住房成交总量，成交面积万平方米，占成交金额亿元，占，分别比年提高了和个百分点。居民住房消费水平和住房商品化程度同步快速提升，实现了自年停止福利分房以来历史性突破。或许，我们还可把这种突破看作我市住房消费已经全面进入商品化时代个历史转折点。价格增长速度在高位平稳运行年，我市商品住房平均价格为元平方米，同比增长，其增长速度比全国平均水平高出个百分点，不可谓不高，却又居高不惊，运行平稳，尽显成熟稳健之态。尤其是下半年走势，与上半年分析中预测完全吻合，并与年走势形成鲜明对照。第三节济南市房地产布局分析济南交通主干道大多是东西走向，这就决定了济南房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展特点，居民住宅大多集中在东西偏南方向。但是，近年来随着济南城市新总体规划出台，济南市房地产布局也随之发生了很大变化，由东部南部，逐渐向西部北部扩展，人们购买房产不仅仅重视位置，同时也从价格地段户型配套能力物业管理服务等多个方面综合考虑。显然，这种局面出现有利于济南市各个区域房地产均衡发展。东部区域，潜力无限。东部地区是省城传统科技文教区，具有交通和区位优势，因此直是房地产商投资开发热点，这区域生态环境良好，基础设施完备，人文方米，同比增长。新区安置用房建设竣工面积约万平方米。商品房空置情况。全市空置面积约万平方米，与去年持平。其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商业营业性用房空置面积为万平方米。空置年以上房屋万平方米，年以下房屋万平方米。商品房销售情况。商品房平均价格每平方米元，同比增长。购房者为自住。购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足。个人购房率达到。拆迁及旧区改造情况。今年济南市围绕东拓西进南控北跨中疏发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆迁万平方米，同比增长。被拆迁居民购买新建商品房约占四成，购买二手房手续不全低价房占四成。房地产业与国民经济协调发展情况。济南市年完成全社会固定资产投资多亿元，增长完成总量亿元，增长完成房地产投资近亿元，增长，房地产投资占全社会固定资产投资总量，占总量。二房地产开发存在主要问题土地级市场供应不足，价格偏高。今年全市房地产开发投资增长，而土地购置面积同比下降。主要原因是土地储备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格过高。济南市按年竣工万平方米计算，投入市场土地面积约亩，而从实行招拍挂以来成交开发用地面积不足需要六分之。房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。由于受土地紧缺和地价偏高影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商品房明显偏少，政府拆迁安置用房严重短缺，适合中低收入家庭购买商品房不足。目前我市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占。从当前市场销售看，中档房销售较好，低档房次之，高档房较差。房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移趋势将更加明显。调查显示企业未来两年房地产开发首选普通住宅。第二节济南市住房市场情况分析年，在宏观经济良好运行背景下，随着济南新城市规划实施，住房二级市场继续保持购销两旺发展态势，联动效应明显，对拉动经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。综总论第节项目背景项目名称姚家小区西区旧城改造开发项目二建设地址济南市历下区浆水泉路三建设单位济南福泉房地产开发有限公司四可行性研究报告编制依据济南市城市总体规划济南市房地产开发十五发展规划济南市发展计划委员会关于第批历史遗留经营性用地项目立项事宜的复函济计投资函号投资项目可行性研究指南房地产开发项目经济评价方法城市居民居住区规划设计规范建设单位提供的其他资料六也是关键年，所以，该项目建设符合山东省和济南市住宅发展规划。适应加快推进城市化需要为充分发挥城市在经济社会发展中辐射带动作用，促进城市环境协调发展，省委省政府确定了全省城市化发展目标到年全省城市化水平达到左右，住宅人均使用面积达到平方米。省政府第次省长办公会提出济南市可按万人口规模进行统筹规划，到年人口城镇化率达到左右年前后，在全市总人口达到万万人情况下，城镇人口达到万人，人口城镇化率达到，形成职能分工明确空间布局合理等级规模有序设施完善高效城镇体系。济南作为山东省省会城市，是全省政治经济文化中心。年全市城镇人口万人，人口城镇化率为，这个规模与济南在区域经济中地位是不相称。为此，济南市把推进城市化进程作为实现现代化战略重点，纳入国民经济和社会发展总体规划。济南市建设事业十五发展规划提出十五及以后段时期，将进入城市化加快发展新阶段，要把实施城市化战略作为牵动全市经济社会发展全局重大措施，强力推进城市化进程不仅要发挥城市吸纳非农业人口功能，还要有效提高城市人口质量，逐步提高城市居民生存能力就业能力创业能力贡献能力加快旧城改造和住宅建设，改善居民生活水平，以旧城改造带动新区建设。力争到年，城市化水平达到，到年，城市化水平进步达到。随着城市化速度加快，住宅需求量势必呈上升态势，因此，该项目建设，可有效扩大济南市住宅供应量，有利于推进济南城市化进程。有利于改善市民居住环境，促进区域经济发展根据济南市城市总体规划和济南城市空间发展战略东拓西进南控北跨中疏要求，济南市决定对城市布局和产业结构进行调整，采取了腾笼换业旧城改造等系列措施，不断加快城市建设和房地产开发步伐。十五及今后时期，济南市城建工作将坚持高起点规划高标准建设高效能管理原则，进步强化城市基础设施建设环境设施建设和特色建设，结合旧城改造和住宅建设需要，按照旧区改造与新区开发相结合原则，综合开发，配套建设，改善居住环境，提高城市居民居住水平，以满足人民群众日益增长居住需要。该项目为大型居住区，在规划设计上力求使各项生活设施配套完善，布局合理，营造出优美舒适安逸生活环境，为社区内居民提供个现代住宅新居。另外，通过统筹规划，对土地进行综合开发，既开发建设居民住宅，又加上周围配套建设学校幼儿园停车场社区文化活动中心等服务设施，对加快发展第三产业，为居民提供就业机会，增加居民收入，带动区域经济发展将起到积极促进作用。第二节项目概况建设地址项目地处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南经十东路以北，北有历下政务大厦历下行政审批中心，西临风景秀丽砚池山，附近有山东政法学院山东轻工学院山东武术学院山东武警医院中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。该项目为济南市东部开发黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业及文化气氛浓重。二建设规模项目规划用地面积平方米约亩环境优秀，特别是有众多大中专院校和许多教学质量较好中小学为依托，吸引了大批购房者前来购房拆迁安置费万元等与征地有关全部费用。投资估算中城市建设综合配套费人防易地建设费等费用，依据济南市现行收费标准测算。勘察设计费工程监理费等按照建设部颁发收费标准及山东省济南市有关规定执行，并参照市场价进行估算。预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和计算。三投资估算经初步估算，本项目开发建设总投资为万元。投资构成为建筑安装工程费万元，包括土建安装装饰给排水消防变配电天然气暖气道路绿化等工程建设费用。其他费用万元，包括土地成本城市建设综合配套费勘察设计费工程监理费质量监督费等。预备费用万元。投资估算详见表和。投资估算汇总表表序号项目名称估算投资额万元备注建筑安装工程费用其他费用预备费用按建筑安装工程费用和其他费用之和计算总投资表建筑安装工程费用估算明细表序号项目名称计算基数单价估算投资额万元住宅住宅元配套公建商业文体设施元行政管理及其他公用设施元医院卫生室元地下车库元公用工程给排水及消防元强电工程元弱电工程元燃气工程燃气开户费元户燃气工程费开户费暖气工程开户增容费元室外工程费开户增容费有线电视元户其他室外工程区内道路元绿化及广场元其他合计其他费用估算明细表表项目名称估算投资额万元备注土地成本亩万元亩城建综合配套费万平方米元平方米人防工程费万平方米元平方米规划管理费万平方米元平方米施工图审查费万平方米元平方米消防费万平方米元平方米勘察设计费建筑安装工程费用工程监理费建筑安装工程费用质量监督费建筑安装工程费用散装水泥保证金万平方米元平方米新型墙体保证金万平方米元平方米前期工作费合计第二节资金筹措及使用计划资金筹措项目开发建设所需资金元，全部由建设单位自筹解决。二资金使用计划本项目建设期年，根据实施进度计划，确定分年度资金使用计划。资金筹措及使用计划见表。资金筹措与使用计划表表单位万元序号项目建设期合计年月年月年月开发建设总投资资金筹措自筹资金滚动开发资金第十章经济效益分析及社会效益评价第节经济效益分析依据及基础数据经济效益分析遵循依据建设项目经济评价方法与参数第二版房地产开发项目经济评价方法二经济效益分析说明本项目按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售方式所获取收益为基础进行经济分析和评价。三财务基础数据确定销售收入销售价格根据济南市商品住宅行情和项目地理位置，参照周边地区类似项目销售价格，确定本项目住宅公建和地下车库销售价格。住宅销售均价为元平方米，可出售商业公建地下车库销售均价为元平方米。销售面积本项目可出售住宅建筑面积为平方米，其中住宅平方米，回迁面积平方米，可出售商业公建地下车库面积平方米。销售收入极限值。根据敏感性分析，计算各因素临界点详见表。临界点分析表敏感因素基本方案结果临界点计算内部收益率期望值建设投资万元最高值销售收入万元最低值四财务评价结论通过上述分析可以看出，项目建设经济效益良好，房屋全部出售后可实现利润万元，投资利润率为。财务