1、附近缺乏大型商超医院学校等生活配套。机会区域内购房群体基本为刚需客户，区域房产市场发展较为平稳，供应与需求均良性增长，供需矛盾较小。威胁区域内商品住宅项目同时放量较大，区域内地段优势差异小，产品同质化严重，竞争较为激烈。项目定位满足周边工厂企业职工基本住房需求普通住宅。项目产品方案多层小高层。多层产品为层结构，全部按标准层设计至少顶层为平屋顶小高层为层结构，全明户型，尽量减少公摊面积，多增加地上停车位，减少地下建筑面积，降低建安成本。户型面积控制在平米内，主力户型为平米。项目运作方案项目运作总结南湖尚都经验，吸取金湖明珠等销售进度较慢项目教训，注重区内园林绿化建设楼体外立面公共部位务必美观高档户型设计实用配套设施健全。三项目建设规模与开发条件建设规模建设总容积率为，建设密度为,总建筑面积为万平方米多层小高层及部分高层建筑。

2、将从产品定位设计施工材料采购配套完善市场推广客户服务和物业管理等各个环节进行全方位质量控制，将高标准高品质建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出个高档次精品住宅小区，进步提高客户人居水准。通过本项目建设，将大大改善周边居民生活环境，提升整个高新区楼盘建设品位，改善高新区城区面貌，二风险分析政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策组合拳正以前所未有力度和密度为过热经济降温，其中有政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目开发需要进行全面而系统筹划。销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境营造来吸引消费者眼球，在其价格定位上，。

3、烦恼。三市场研究市场供给另附区域内在售项目市场调查区域内近年来住宅项目供应量较大，涵盖多层小高层高层别墅电梯洋房等各类产品，绝大多数为普通住宅。各项目销售情况差异较大，有些项目销售良好，有些项目销售缓慢。由此可见，区域内商品住宅市场供应略大于需求，市场竞争较为充分。楼盘定位规划布局户型设计外观配套等各方面因素对于销售进度快慢非常重要。市场价格所在区域内商品住宅价格元平方米，均价元平方米左右。未来该区域住宅需求预测临沂高新区被确立为国家级高新技术产业开发区，区内各类工厂企业较多，职工购房需求旺盛随着城市化进程加快，区域周边村镇居民进城购房需求旺盛。四项目研究项目分析优势紧邻双月园路湖西路，交通便利南湖尚都项目运作良好，积累了良好美誉度，房源集团品牌形象得到区域内消费群体认可项目周边遍布各类工厂企业，目标客群较为集中。劣势项。

4、项目监理宜采用委托招标组织形式。十投资估算与资金筹措投资估算法律依据国家和有关部门颁布有关投资政策法规国家发改委投资建设项目可行性研究指南试用版中国建筑工业出版社曹善琪主编民用建筑可行性研究与快速报价国家发展计划委员会建设部工程设计收费基价表中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程。投资估算结果项目总投资为万元，包括工程费用万元，前期及土地费用万元，预备费万元,销售费用万元，其他费用及税费万元。预期收益预期销售收入万元，投资收益率为。资金筹措本项目自筹资本金为万元，全部用于本项目开发和建设。十社会评价项目对社会影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观投资回报，取得显著经济效益，同时也会对当地发展产生积极影响。本项目作为房源房地产在高新区地区建设又大型房地产开发项目，。

5、内消火栓用水量自动喷水用水量六室内消火栓系统小区四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。七室内消火栓系统小区内各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于米并有股水柱同时达到室内任何部位。八自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。八项目实施进度项目开发期年月至年月为项目主侧为新华路，西侧宝山路海纳电子公司东侧为高新区管委会。二项目背景项目所在区域商业发展情况项目地处高新区，周边遍布各类厂区住宅小区，商业发展较为低端，主要集中为集贸市场满足周边居民日常基本需求小型商店饭店等。项目所在区域教育医疗配套情况区域内有高新区实验中学临沂大学双月湖校区及各类幼儿园给类社区卫生室等，无知名医院学校。区域内交通状况项目紧邻双月园路湖西路，区域内交通便利四通八达，无堵车。

6、策略，给前期购房者以信心，从而进步刺激有购房动机购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目市场风险。工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细施工计划和优秀项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和定数量工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强竞争力，加之若严格控制房屋开发成本，采用有力销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。十二可行性研究结论市场分析结论通过对当前宏观经济形式临沂市高新区房地产市场调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件。

7、采用低开高水设计规范二治理措施污水治理本工程室外排水体制为雨污分流。雨水污水分别排至市政道路上雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污废水合流，建筑屋面雨水阳台排水空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动设备，在震动设备基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。固体废物治理小区固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。七消防设计设计依据与原则建筑设计防火规范建筑灭火器配置设计规范自动喷水灭火系统设计规。

8、周边居民生活环境，提升整个高新区楼盘建设品位，改善高新区城区面貌，二风险分析政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策组合拳正以前所未有力度和密度为过热经济降温，其中有政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目开发需要进行全面而系统筹划。销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境营造来吸引消费者眼球，在其价格定位上，采用低开高走策略，给前期购房者以信心，从而进步刺激有购房动机购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目市场风险。工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为。

9、范火灾自动报警系统设计规范建筑内部装修设计防火规范本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置细部构造设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工经营需要。二总体消防设计多层建筑,耐火等级为二级。高层建筑,耐火等级为级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑防火间距，在小区内有环通消防通道，各防火分区内均设有二个以上疏散口，并保证大量人流快速便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口防火门及喷淋等主要消防设计备可能性。三室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范执行，根据功能和所处位置不同，采用不同装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求耐火极限。四消防道路设计商业部分四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分住宅四周已有环形道路，小区内设不小于米环状道路。五水量室内消火栓用水量室。

10、从年月至年月。三项目实施过程控制措施项目进度控制措施在项目实施过程中,项目部应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度原因,做好进度计划调整和完善。检查方法有以下三种建立项目实施进度报表派出常驻人员，现场进行检查定期召开现场会议。项目质量控制措施项目实施应坚持质量第预防为主用数据说话原则，以保证和提高工程质量。运用系统概念和方法，把各环节质量管理职能和活动合理组织起来，形成个明确任务职发展产生积极影响。本项目作为房源房地产在高新区地区建设又大型房地产开发项目，将从产品定位设计施工材料采购配套完善市场推广客户服务和物业管理等各个环节进行全方位质量控制，将高标准高品质建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出个高档次精品住宅小区，进步提高客户人居水准。通过本项目建设，将大大改善。

11、保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细施工计划和优秀项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和定数量工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强竞争力，加之若严格控制房屋开发成本，采用有力销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。十二可行性研究结论市场分析结论通过对当前宏观经济形式临沂市高新区房地产市场调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规政策规定，经济效益和社会效益显著。二经济分析结论通过财务评价分析，项目投资收益率为，大于基准收益率，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较。

12、已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规政策规定，经济效益和社会效益显著。二经济分析结论通过财务评价分析，项目投资收益率为，大于基准收益率，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好抗风险能力，本项目在经济上是合理。综上所述，本项目实施，其社会经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。三建议项目所处区域房地产市场日趋火栓系统小区四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。七室内消火栓系统小区内各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于米并有股水柱同时达到室内任何部位。八自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。八项目实施进度项目开发期年月至年月为项目主体工程建设期。二项目实施进度安排项目总体工期时间为年，。

参考资料：

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[4]（新项目）小额贷款有限公司筹建成立项目可行性投资商业计划书（复件）（第37页，发表于2022-06-24）

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