副中心之，该片 区也将成为主城未来最繁华的商业区和未来发展最具潜力的居住区。 通过对项目进行市场分析经济评价和社会评价可以得出以上结论 项目的建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关于重庆有步骤地推进城市 建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量的相关指示精神的 重要举措。 二该项目符合当前市场需要，并根据市场需求而定位，因此在市场竞争中有更 大的抗风险性。本项目的营销理念及市场营销运作模式先进，是项目成功的个前提 保证。 三从项目的财务分析中可以看到，项目的财务指标理想，抗风险性强，是比较 理想的开发项目，财务盈利能力较强。 四该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象 推动了旧城改造的进程改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量增加了 社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。由此该项目会对南坪商圈板块的房地 产市场开发档次有个较大的提升，对改变片区在重庆房地产市场大格局中的地位 将产生积极有利的影响。 综上所述，本项目是可行的，也是必要的。建议业主尽快实施。 第章项目建设背景及必要性 项目建设背景 重庆作为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各行业迅速发展， 随着房地产业政策日趋完善，政府进步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力 度，整顿市场经济秩序等系列措施促进经济发展的政策环境下，重庆市房地产市场 持续升温，房地产经济发展态势总体良好。根据年重庆市城市总体规划， 将通过努力建设，将重庆这座年轻的直辖市打造成国家级历史文化名城，我国重要的 工业城市交通通讯枢纽和贸易口岸是西南地区和长江上游的经济中心城市和科技 文化教育事业中心城市。 年月日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议重庆代表团审议时 指出经过十年的发展，重庆已站在个新的发展起点上。希望重庆市坚持以邓小平 理论和三个代表重要思想为指导，全面落实科学发展观，紧紧抓住国家实施西部 大开发战略和老工业基地振兴战略的宝贵机遇，进步完善思路，真抓实干，把重庆 加快建成西部地区的重要增长极长江上游地区的经济中心城乡统筹发展的直辖市， 在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。这就为重庆市加大力气，努力发展 作出了全面的更准确的定位，使重庆市的发展迎来不可多得的机会。 胡锦涛同时强调，重庆是中西部地区惟的直辖市，定要规划好建设好管 理好，真正使重庆城区的综合服务功能和辐射带动作用得到充分的发挥。要努力实现 城市规划的科学化，把保持城市原有的特色和展示城市发展前景有机地结合起来，真 正使城市规划经得起实践和历史的检验要努力实现城市建设的集约化，充分考虑本 地经济社会发展水平和资源环境的承载能力，有步骤地推进城市建设和改造，优化城 市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。胡总书记高屋建瓴地对个城市的发展 和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。同时也为重庆更快 更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供了个最好契机。 项目建设的必要性 项目的实施是实现胡锦涛总书记总体布署，加快重庆 城市发展的重要举措 年月日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议重庆代表团审议时 指出把重庆加快建成西部地区的重要增长极长江上游地区的经济中心城乡统筹 发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。重庆要有步骤地 推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。胡总书 记高屋建瓴地对个城市的发展和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰 富，涵盖广博。同时也为重庆更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供 了个最好契机，改变城市形象指明了发展的方向。这就为重庆市加大力气，努力发 展作出了全面的更准确的定位，使重庆市的房地产业发展迎来不可多得的机会。 重庆作为西部大开发的龙头城市，目前重庆正处于跨越式发展阶段，居民消费能 力不断提高，政府不断加大基础设施的投入，已先后完成八小时重庆和半小时 主城工程为主的基础设施建设。年重庆市城市总体规划确定的城市发 展目标是力争在年把重庆建设成为经济发达社会文明生活富裕环境优 美富有历史传统文化和山水城市特色的现代化城市。按照总体规划重庆将建设 国家级历史文化名城，我国重要的工业城市交通通讯枢纽和贸易口岸是西南地区 和长江上游的经济中心城市和科技文化教育事业中心城市。这切必然有力地推 动城市房地产的高速发展。 新届市委市政府提出了建设五个重庆的宏伟目标，其中宜居重庆建 设当首，目前旧城改造正如火如荼，减量增绿留白整容城市建设目标稳步 推进，重庆城市面貌得到极大改观。 南坪商圈主要以会展商务为龙头特色。依托会展中心，通过在周边陆续新建 个五星级酒店，形成个酒店集群，有特定的消费群体，不会冲击解放碑或江北商圈。 商圈内建五大森林广场，依托森 高，希望以小换大改善居住条件的人群。这两部分人具有定收入和经济能力，借助 银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基本群体，占大多数，也是住房市场自 住型的基本需求群体。还有类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增 长，需要有保值增值的渠道和工具，部分人选择了住房市场。购置住宅不是为了自 己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手中的货 币增值。 从年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其根本原因是市场内 在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾和问题进行自我强制调整的结果。 年以来，在我国经济较快增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上， 投资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利开发商大量高价拍地，以获取更高 的回报，推高了住房的成本自住型消费者在买涨不买落的心理驱使下，集亲戚 朋友之力提前购房，透支了部分基础消费需求。几种因素叠加，埋下了隐患，导致了 目前住房市场需求减少调整期的到来。 第，大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承 受能力，加之市场供应的中小户型中低价位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市 场。 第二，房地产市场过快发展房价过高引起了国家连续实施房地产调控政策，随 着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对第二套住房贷款政策的调控，些投资性 和投机性资金撤出住房市场。 第三，今年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及 对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了市场调整的程度。 虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影响，但此次调整是对 前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。将使过高的房价逐步向合理水平回归 使供给结构和需求结构更加合理。这次调整是我国房地产业自年市场化改革以 来，经历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将更具竞争力。 房地产市场只有充分调整到位，才具备持续健康发展的基础。 影响年房地产市场走势的因素分析 影响住房消费者预期变化的因素分析 年在国内外经济下行前期国家偏紧的房地产调控政策影响下，消费者预 期比较悲观，持币观望。随着国家宏观调控政策的调整，消费者预期将逐渐发生变化， 在观望中寻找机会。是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业， 并连续出台系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。二是我国连 续出台强力度的刺激经济的措施，力争年经济增长保持在以上，在就业和居 民收入增长方面基本稳定了预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增 长阶段。从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行是对前期房 价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费政策，旦房价调整到位，将会 出现反弹。因此，部分自住型消费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察 抄底的机会。 国家系列调控政策影响分析 年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷款利息降低个 百分点为了鼓励住房消费，将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的倍 下调到倍，使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。据银行计算，按等额 本息还款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约左右。月份，财政部 税务局决定购买平米以下的普通住房契税减按收取，使购房成本降低了以 上。同时，对个人购买和出售住房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出 售普通住房给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。 综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待机会，市场存量房较 多，房价还有下行上升的空间，整体看调整有向深度发展的势头。由此预计年 上半年，房价承接年的下滑势头，但随着中央系列政策措施的出台，房价水平 将继续回升。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年市场成交量将出现趋稳的迹 象。 重庆经济及城市建设发展 重庆经济稳步发展 重庆市贯彻落实中央宏观调控见效明显，全市经济社会呈现又快又好的发展态 势，发展速度创新高。经济质量进步提高，经济运行稳定性增强。 年月，重庆经济发展继续向好，经济增长速度不断提高，工业投资 消费房地产等方面发展呈进步回升态势，物价水平趋于稳定。 工业生产持续回升 月，全市规模以上工业实现总产值亿元，同比增长，比 月提高个百分点。工业生产持续回升，新产品产值增速明显提高。 汽车摩托车生产持续回升。月，汽车摩托车产业完成总产值 亿元，同比增长，比月提高个百