1、公用配套设施商业用房大型专业市场地下车库等。本规划区用地主要由居住用地商业金融用地教育科研市政公共绿地防护绿地道路交通用地等组成。规划范围内总面积公顷。规划人口万人左右，为个居住区规模，人均居住用地平方米左右。横跨南三环两侧，东至京广路西至大学南路北至长江路南接南水北调运河，被誉为郑州市南大门。根据郑州市年总体规划，环两横纵城市交通主动脉中，有两条从本项目穿过，它们是纵京广路环中南三环，再加上现有交通设施，网络发达辐射力强，商业繁荣。场地概述本项目建设场地地势平坦，交通便利，市政配套齐全，目前周边无其它建筑物，适合本项目建设。水电气暖供应郑州南区水电气市政配套设施已经比较完善，可以满足本项目供应需要，目前，南部热力工程即将开工，今年月份即可满足本项目供热。环境保护本项目产生生活污水和垃圾经治理后均能按国家规定做到达。

2、住房区块开发。金色港湾开发，打开了郑州东南板块门户，使其举成名。先进团队。正商地产联盟不断吸收外来精华，中国物管第人陈之平加入，建筑大师景观大师加入，更使得这支队伍眼光开阔，打法多变。可以这样说，正商联盟旗下每个楼盘，潜力都不可低估。劣势销售情况并不理想，楼盘定位较高，单价总价较高。东南区高档楼盘片区气候还不成熟，客户基础并不广泛，对片区认可度也不高。楼盘周边配套并不完善，档次也不高，生活环境及舒适度并不高。航海路交通比较拥挤，车流量较大，对业主出行会有定影响。客群分析客户年龄至岁之间职业公务员教师效益较好垄断企业员工企业中高层管理人员私营业主等收入状况家庭年总收入万元以上后期楼盘品质越做越好，相应地，客户消费能力越来越高。销售状况多层已售完。三房销售情况较好，四房顶层复式有些许剩余，号楼小户型认筹剩余面积较大产品。

3、资环境可行性分析第节郑州市城市国民经济发展状况第二节郑州市房地产市场发展概况第三节郑州市南区房地产市场状况第四节郑州市代表楼盘个案分析第三章项目自身分析第节项目建设背景及必要性副中心第二节项目概况宗地位臵宗地位臵示意图宗地位臵南三环以北长江路以南大学路以东京广路以西和南三环以南厂以东京广路以西环翠路以北用地。地块濒临南水北调运河北岸，景观优势明显。项目名称与承办单位项目名称王胡砦城中村改造项目项目承办单位项目负责人项目承办单位河南德润臵业有限公司项目负责人郭锋项目概述项目位臵总占地总规模建设内容本项目位于长江路以南大学路以东京广路以西环翠路以北即南水北调运河以北，为线沿河地块。项目总占地约亩，其中建筑用地约亩，总建筑面积约万平方米其中安臵房万开发商品房万。建设内容本项目定位为高品位住宅小区，建设内容有小高层高层住宅。

4、和建达世纪园，因为价格较便宜，销售形式不错。近两三年此区域楼市有些沉寂，没有有影响力项目面世。但年年初投放绿岛港湾受到了市场热烈追捧，正商新推出花都港湾开盘之初也取得了不俗销售业绩。从两个楼盘热销状况可以看出该区域内因长期市场沉寂而蕴含巨大市场需求，大盘诞生必将引爆该区域长期积聚购房热潮，必将带动正南区域成为郑州楼市下个亮点。第三节代表楼盘个案分析郑州市南区典型项目金色港湾二期蓝钻蓝钻基本情况•项目位臵未来大道与航海路交汇处•占地面积亩•建筑面积万平方米•建筑形式多层高层•层板楼层层层•总户数•车位配比•开发情况蓝钻为金色港湾二期。•开盘时间•工程情况在建综合分析优势合纵连横，整合资源。家地产行业精英加入，使得这个团队越来越强势，在地产界也是大手笔不断。正因为该团队有这个大，才使得企业也越来越大。注重培育住房市场和。

5、家属区所家属区等单位居住区，开元丽城书香名邸亚星盛世家园帝湖花园等众多已入住新开发小区。﹑交通状况目前交通大动脉东西向主要有航海路南三环长江路。南北向主要有西环嵩山路大学路京广路中州大道。京广路以西区域道路网络发达道路状况明显好于京广路以东。因此此区域近几年发展也明显快于东部。帝湖花园亚星盛世家园书香名邸开元丽城等楼盘在此区域都取得了不俗销售形式。京广路以东区域紫荆山南路石柱路冯庄路花寨路未来路长江路等工程实施，必将使此区域将会迎来个发展高潮。﹑生活配套目前，政府及企业对此区域教育投入有所增多。近两年内新建学校有兴华南街小学亚星小学八十四中长江路小学八十三中花寨小学金色港湾小学。这些新建学校硬件条件相比以前明显提升，师资力量及教育水平也将会进步提高。郑州市各编制说明项目概论第节项目区位概况第二节项目概况第二章项目投。

6、标排放。项目实施计划本项目从可行性研究报告编制到全部竣工交付使用，计划安排年时间完成。分四期开发建设各期开发规模分别为万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万。承办单位概况河南德润臵业有限公司于年月在河南省巩义市注册成立，注册资金万元人民币，公司法人代表李爱国。目前，公司现有职工多人，其中各类专业技术人才人，高级工程师工程师会计师经济师等各类专业人才齐全。公司成立以来，以市场为导向，以努力改善居住条件塑现代精品创流业绩为追求目标。为了响应国家及河南省郑州市政府制定中部崛起和建设新农村大政方针，加快建设大郑州步伐，依据河南华正臵业有限公司和郑州市二七区齐礼闫乡王胡砦村委会联合进行城中村改造协议书相关约定，和郑州市城中村改造有关规定，公司全面承担起了王胡砦。

7、。销售速度较快是平方米三房二厅，其次是平方米二房二厅，平方米四房销售速度较慢。郑州市南区典型项目亚星盛世家园亚星盛世家园基本情况•项目位臵二七区嵩山南路与长江路交汇处•占地面积万平方米•建筑面积万平方米•建筑形式多层小高层高层•层板楼梯户•开盘情况分七期，二三期均已入住四五期已交房六期还有两房三房户型剩余，七期即将清盘•开盘时间•工程情况在售第期高层户型配比项目名称户型配比情况居二居三居四居面积区间比例面积区间比例面积区间比例面积区间比例平方米平方米平方米平方米七期亚星盛世家园卖点金海粮油市场达发新鞋城万客来食品城等近十家专业批发市场和中陆物流等众多物流市场，另外建设及规划中还有佛岗东部摩托电动车批发市场，西部二七区服装工业城。南区已经形成了具有区域特色专业批发物流市场，并且拥有良好发展前景。众多市场带动了区域经济。

8、期第分区投资资金来源及筹措本项目期总投资估算为万元，其中项目资本金万元占总投资，银行贷款万元占总投资，其余万元由售房款解决占总投资。第五章经济分析及财务评价销售方案该项目位于我市郑州南区，为郑州市最大城中村改造项目，通过对同类型住宅楼和商业用房销售情况销售价格分析，参考近年房地产公司销售情况并结合郑州市市场行情及走势，确定本项目售价和销售方案。二期第分区主要经济指标期开发面积万已扣安置房面积，其安置投资已纳入土地成本注期开发面积分两个分区实放开工建设其中第分区开工建设万第二分区开工建设万。期经济分析期第分区总收入高层住宅建筑面积平方米，售价为元平方米商业用房含地下车库建筑面积平方米，售价为元平方米总成本该项目总成本由建设成本工资及福利等广告业务费管理费等组成。销售税金及附加销售税金及附加包括营业税城市建设维护税及教。

9、，也为区域居民提供了更多就业机会，增加了当地居民租赁经营居住仓储等房屋收入，吸引更多人到此区域经商或就业。﹑区域人口结构航海路以南由于属新开发区域，居住人口以原城中村居民和租房流动人口为主。航海路与南三环之间共有七里河冯庄花寨老代庄孙八砦后河芦等近三十个城中村。随着城区南扩，这些城中村已成为郑州南部流动人口个主要聚积区。紫荆山路以东区域因批发市场密集，聚集有大量商户。随着区域内金色港湾美景天城等大型楼盘入住，大量市区居民及外来人口入住此区域。紫荆山路与京广路之间，因京广铁路线从中穿过，区域内有较多铁路机关和它们家属区，因此这个区域除冯庄村村民和大量流动人口外，还有很多铁路职工及其家属。京广路以西区域居住人口相对复杂，除孙八砦张魏寨高砦等多个城中村村民和流动人口外，还有较多单位家属区及近几年新开发住宅小区。如郑飞公司。

10、收入明细万元注解第年第二年销售均价销售金额销售均价销售金额商品房销售商业房销售万元住宅销售万元地下室销售万元销售收入小计万元注解商品房销售均价具有相当大上升空间，据统计年年年期间郑州市商品房销售均价同期增长达倍。经过充分市场调研，按此同比预测，郑州市当前销售均价远高于该项目年后销售均价，因此，本项目销售均价预测是极其保守。二项目周边销售信息橄榄城佛岗村改造项目住宅销售均价元商业销售均价元。中原新城小岗刘村项目住宅销售均价元商业销售均价元升龙国际小李庄项目住宅销售均价元商业销售均价元。分期销售计划注解商业万万住宅万万年度商业房销售面积万年度住宅销售面积万年度地下室销售面积万现金流入年度销售现金流入小计万元年度销售现金流入累计万元土地出让金返还万元墙改专项费清退万元年度现金流入小计万元年现金流入累计万元现金流入总计万元。

11、育费附加，税率为。土地增值税土地增值税按土地增值税暂行条例实施细则计算。利润总额该项目利润总额为万元企业所得税所得税按河南省房地产企业所得税核定征收暂行办法计算适用税率为。财务评价投资利润率财务评价及结论意见项目建成后对对繁荣我市郑州南区经济，促进商贸建设，发挥该地段商业价值，都具有积极作用，故项目在经济上合理可行。我们公司公抓紧项目前期情况，我们认为，有必要对项目有关问题进步作出说明，并提出若干建议本报告是根据目前所占有资料数据来确定，各种费用估算及效益评价均是在目前状态下推断，考虑到整个项目运作周期较长，公司应在以后市场变化时，进行适当调整。本报告测算是在多方考虑郑州市房地产市场基础上，确定其单价预期售价，这在很大程度上依赖于目前郑州市房地产供求关系，鉴于郑州市乃至全省目前及今后相当长段时间内市场变化，售价仍将。

12、城中村改造项目。该公司具有支高素质管理队伍，有较强经营开发能力，全面具备开发大型房地产项目综合实力，并致力于住宅小区建设智能化高档化品牌化，形成以房地产规模开发房地产相关产业及其他产业等多极利润增长效益保障体系。第二章项目投资环境可行性分析郑州市经济总量居全国大中城市中游结规划策略提出构建西南高尚居住核心宏大规划，满足人们对绿色和宁静需求，而且为这种国际水准人居模式注入销售均价元商业销售均价元升龙国际小李庄项目住宅销售均价元商业销售均价元。分期销售计划注解商业万万住宅万万年度商业房销售面积万年度住宅销售面积万现金流入年度销售现金流入小计万元年度销售现金流入累计万元土地出让金返还万元墙改专项费清退万元年度现金流入小计万元年现金流入累计万元现金流入总计万元王胡砦改造项目期开发资金回收预算第二分区序号项目名称计价单位年度。

参考资料：

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[2]（新项目）王海生肉羊育肥场项目可行性投资商业计划书（复件）（第38页，发表于2022-06-24）

[3]（新项目）王洋大市场专业市场项目可行性投资商业计划书（复件）（第9页，发表于2022-06-24）

[4]（新项目）王沟村千亩核桃种植项目可行性投资商业计划书（复件）（第8页，发表于2022-06-24）

[5]（新项目）王府站镇老年公寓项目可行性投资商业计划书（复件）（第73页，发表于2022-06-24）

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[10]（新项目）王坡乡寺家庄河道治理工程项目可行性投资商业计划书（复件）（第19页，发表于2022-06-24）

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[12]（新项目）王仙岭旅游度假区开发建设工程一期项目可行性投资商业计划书（复件）（第76页，发表于2022-06-24）

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[14]（新项目）玉门市陇中苜蓿良种繁育基地项目可行性投资商业计划书（复件）（第54页，发表于2022-06-24）

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[18]（新项目）玉米芯颗粒粉生产加工项目可行性投资商业计划书（复件）（第33页，发表于2022-06-24）

[19]（新项目）玉米良种育繁推一体化科技推广示范项目可行性投资商业计划书（复件）（第104页，发表于2022-06-24）

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