珠式结构形式，强调各组团间绿色隔离，保持独具特色空间结构分区协作，整体生长随着城市从滨海地区东部地带向西部地带战略转移实施，西部各城镇应主要承担旅游休闲度假等城市职能，疏解主城区部分压力控制容量，保护环境滨海地带是秦皇岛市生态最为敏感区域，环境保护工作是首要工作，是基础工作。各城镇规模确定应着重考虑本地环境承载力要求，控制城市容量，切不可盲目求大，突破环境极限整合资源，加快发展本着区域协调发展原则，重新审视滨海地区资源状况，优化资源配置，打破行政界线，发挥城镇各自优势，抓住机遇，快速发展。滨海地区空间布局结构坚持生态环境优先原则，优化完善东部海港区山海关区北戴河区城市功能，启动建设西部滨海生态新城，严格控制和合理利用海岸线，强力推进西港东迁，积极引导工业向北部山地发展，建设具有浓郁海滨特色园林式生态型现代化滨海名城，构筑由山海关海港北戴河含南戴河牛头崖滨海生态新城昌黎县城抚宁县城等构成组团式城镇空间布局结构，建设秦皇岛大都市区。各组团间以大片森林公园郊野公园生态农业用地河流水系组成生态隔离地带，并以高速公路公路滨海旅游路相连。滨海地区各组团功能定位海港组团为国家重要能源枢纽港之，以高新技术产业临港工业物流和现代服务业为主导城市功能综合区山海关组团为国家历史文化名城，重要铁路枢纽，旅游休闲度假胜地，现代制造和临港工业基地北戴河组团为国际商务会议中心，生态型园林式国际性旅游休闲度假胜地滨海新城组团为滨海旅游休闲度假胜地，高端旅游休闲文化创意总部经济和科技教育研发等为主滨海生态宜居新城昌黎抚宁组团为秦皇岛卫星城，中心城区产业扩散主要承接地。④滨海地区交通发展战略根据滨海区域地形地貌及社会经济发展趋势各组团在滨海区域功能定位，在充分考虑该区域交通需求特点基础上，确定形成以组团间交通通道为引导，以各组团内部主干路为骨架，次干路支路为补充层次分明，功能明确道路网络系统形成以公共交通为骨架，以自行车步行小汽车交通为辅助，以出租车为补充现代化城市居民通勤交通模式形成以旅游公交常规公交为主，小汽车为辅助，出租车为补充城市旅游交通模式。远景实现各组团间以轨道交通和常规公共交通相互联系。到规划期末，在滨海地区将形成条高速走廊沿海高速京沈高速条快速通道沿海公路北线海北路戴河片区南部环路兴凯湖路老国道西环路北环路条旅游专线沿海公路南线，两条国道国道十二条连接线沿海高速刘台庄连接线，昌黎南连接线机场连接线昌黎东连接线留守营连接线抚宁连接线，京沈高速山海关连接线东港路海阳路兴凯湖路北戴河高速条连接通道，青乐线抚主城区规划范围包括现状三个城市区，总面积约平方公里。市域城镇体系规划市域总人口及城镇化水平规划市域总人口年为万人，年为万人。年市域城镇化水平达到以上，市域城镇人口达到万人左右年市域城镇化水平达到以上，市域城镇人口达到万人左右。市域城乡发展战略以全面建设小康社会为目标，完善市域城镇体系结构，优化区域经济布局，充分发挥城镇在经济和社会发展中带动作用，做大做强中心城区，积极促进西部新城建设，加快发展组团式沿海城镇发展带，壮大市域其它两个县城，择优培育个中心镇，建设社会主义新农村，构筑良性互动协调发展新型城乡关系。市域城镇空间及等级结构构筑带两点三轴市域城镇体系空间结构。带指市域沿海组团式滨海城镇发展带，即沿京沈高速公路以南昌抚公路及沿海高速公路以东区域，由山海关海港北戴河含南戴河牛头崖西部滨海新城大蒲河和昌黎县城抚宁县城以及其它沿海建制镇等构成滨海发展带。两点指据点式发展青龙和卢龙县城。三轴分别指沿复合交通线含国道京秦铁路复合交通线含国道京山铁路京秦客运专线京沈高速公路和承秦复合交通线含承秦高速公路秦青公路构成三条小城镇发展轴。形成市域中心城市个中小城市个中心镇个和般镇个四级市域城镇等级结构。④市域及城市对外交通公路规划市域形成以十字形高速公路主干线京秦高速沿海高速承秦高速和三纵七横十三条线干线公路网三纵为秦青线青乐线和蛇刘线七横为京建线凉龙线三抚线国道国道和沿海公路北线沿海公路南线。十三条线是京秦高速青龙连接线承秦出海路双牛线京秦高速山海关连接线出海路复线京秦高速开发区连接线京秦高速北戴河连接线沿海高速抚宁线沿海高速留守营连接线沿海高速昌黎连接线沿海高速机场连接线沿海高速昌黎南连接线沿海高速刘台庄连接线燕新线共同构成公路网主骨架。建设中心城镇通市区小时经济圈大多数乡镇半小时到达高速公路主要经济中心沿海旅游景点大型工业区之间由级以上公路相连县与县县与乡镇及重要景点之间由二级以上公路相连。规划增设京沈高速公路开发区连接线兴凯湖路，谋划建设机场连接线，对沿海高速公路在滨海地区各条连接线进行升级第部分可行性研究报告编制依据及结论项目投资意向书名称二投资意向书编制单位三投资意向书编制依据衡发展，综合规划分阶段实施综合开发模式可以考虑通过或形式为政府建设公共基础设施土地挂牌方式政府招商引入我公司，双方签订投资协议，通过前期规划，锁定部分设计条件，公开挂牌。项目设想鉴于旅游疗养居住综合体体量较大，我们暂定为三期开发，开发周期交错展开，全部建成周期暂定年。第期为高尔夫球场室内海水娱乐中心五星级影院主题酒店会议中心部分别墅公寓配套设施等第二期为高端老年疗养会所美食天地小型商业街及部分情景洋房别墅配套设施第三期为其余休闲娱乐设施及剩余配套别墅公寓等第二部分城市背景综述城市概况地理位置及区划皇岛市位于河北省东北部，东北接辽宁省绥中县，西北临河北省承德市，西靠唐山市滦县迁安，南临渤海，是河北省重要经济大市，全国首批个沿海开放城市之，也是中国北方重要外贸口岸。西南距石家庄公里，西距首都北京公里，距天津公里，距离沈阳公里二面积人口秦皇岛市辖区面积平方公里，其中市区面积平方公里其中建成区面积平方公里。下辖区海港区北戴河区山海关区和县抚宁县昌黎县卢龙县和青龙满族自治县。截至年底，秦皇岛市户籍人口万人，其中市区人口万人。年，统计公报。三经济概况经济总量年，秦皇岛市实现生产总值亿元,比上年增长按户籍人口计算人均生产总值达元，比上年增。年秦皇岛及增长率年份亿元增长率亿元增长率年秦皇岛人均增长情况年，秦皇岛市全部财政收入突破百亿元大关，完成亿元，比上年增长其中税收收入达亿元，增长。全部财政收入占比重为，比上年提高个百分点全市税收收入比重为，比上年提高百分点。完成地方般预算收入亿元，增长。地方财政般预算支出亿元，增长。分产业看，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长，其中工业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长三次产业比例关系为∶∶继续保持三二产业结构。固定资产投资固定资产投资规模不断扩大。年秦皇岛市完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长，其中城镇投资完成亿元，增长农村投资完成亿元，增长。在城镇固定资产投资中，第产业投资亿元，下降第二产业投资亿元，增长，其中工业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长，其中房地产开发投资完成亿元，增长，拉动全市投资增长个百分点。年秦皇岛市固定资产投资额及增长率年年年年年亿元固定资产投资额亿元增长率年秦皇岛市房地产开发投资及增长率年年年年年房地产开发投资亿元增长率年年年年年固定资产投资额亿元房地产开发投资亿元房地产投资所占比例购买力和消费水平年，秦皇岛市城镇居民人均可支配收入达元，比上年增长，人均消费支出元，增长。年秦皇岛城市居民人均可支配收入及增长率年份人均可支配收入元增长率城市居民人均可支配收入增长率秦皇岛城镇居民人均可支配收入在河北个地级市中排第位，处于中游水平。年份城市居民人均可支配收入增长率年河北省主要城市居民生活水平指标城市唐山石家庄廊坊秦皇岛邯郸沧州人均可支配收入人均消费性支出城市居民居住水平年，秦皇岛市城市居民住房人均建筑面积，比上年增长。根据秦皇岛市国民经济和社会发展第昌公路路网格局。主城区空间发展规划城市性质和城市规模城市性质我国著名滨海旅游休闲度假胜地，环渤海地区重要综合性港口城市。城市远景发展目标建设富有实力充满活整体资金投入量较大，有定未知风险首次尝试此类项目，运营经验及人力欠缺四项目前期进展概况通过与秦皇岛市政府及北戴河新区政府多次谈判与沟通，我公司选定地块面积四至范围，已取得政府致意见。框架性合作协议草案内容也经双方修改后定稿。同时根据秦皇岛市政府要求，进行项目整体规划设计功能分区等工作前期准备，如完成协议签署，可以展开。五成本预测打造国内领先国际知名集休闲养老旅游度假高尚运动高档居住于体颐养旅游高品味生活功能新城。总投资约亿元。北戴河新区七里海地块项目采取统规划分期开发模式建设，预计全部建设周期为年。乙方在获得项目土地使用权后半年内部分项目开工。期高尔夫球场五星级酒店运动中心力争开工后两年内局部投入使用健康管理中心游艇俱乐部主题商业街五星级影院等休闲配套设施及建筑力争在四年内建设完成顶级老年颐养山庄世界建筑博览园等项目同期开工，分批建设全部项目力争在年月日前完成。第五部分项目市场展望及未来价值定位定位打造国内领先国际知名集休闲养老旅游度假高尚运动高档居住于体颐养旅游高品味生活功能新城。三项原则原则北戴河拥有中国北方顶级旅游资源，新机场建设已经获得批准，本项目定位为新区规划建设样板项目，充分发挥这些资源优势，迅速将北戴河新区发展带动起来，使北戴河重新焕发青春，再次成为中国乃至国际最知名旅游度假疗养胜地。原则本项目将严格秉承人文生态立区高端业态兴区原则，坚持走高端发展之路，引入国际高端旅游项目开发管理理念，在进步体现新区规划原则基础上，做到高标准开发高水平建设，国际化管理。打造四季旅游品牌，弱化秦皇岛度假避暑观点，树立常年旅游意识，努力谋划春夏秋冬四季旅游项目。原则本项目立意打造成为国家级生态示范城，对区域内原有湿地森林植被进行保护性开发。坚持做到既对当前负责，更对长远发展负责，既对经济发展负责，也对社会事业发展负责，更对生态保护负责。二项目建设目标项目可持续发展政府开发企业当地民众消费群体多方共赢政府•通过项目开发带动北戴河新区区域全面启动•产业结构升级提升旅游业，带动配套产业发展，增加就业，保持社会稳定•国际综合度假区，提高北戴河旅游度假业竞争力，提升北戴河地区知名度开发企业•项目整体开发，合理综合地价，能给公司带来巨大收益，公司大块土地储备，与政府次性签约，解决以后政策风险。•能够进行公司在养老候鸟度假及旅游地产等方向上实践性探索。•扩大社会影响力，成为更加卓越企业公民当地民众•借助项目开发实现职业转移与提升，在项目中获得就业机会•旅游配套产业发展，促进当地居民收入水平•旅游产业发展对人才要求，将加速当地基础教肓与