场经营商要到我国开店。第四，服务概念抽象而不具体。大多数建材企业在售前服务方面做得太过笼统，把售前服务仅仅理解为送本或几本产品资料。推销商品时候把商品或服务说得天花乱坠，旦货物出手，商家自己就变成了上帝。甚至很多建材市场连准时送货上门都做不到。我国建材市场发展趋势我国建材市场发展至今，急需提高整体素质，整合规范市场秩序，适度提升硬件设施档次和扩大市场规模，特别是要寻求发展新思路新突破新模式。这些都是完善建材市场功能必要条件，是建材市场可持续发展必然要素，也是客观时代发展需求推动。目前我国建材市场发展大趋势应该是正步入创造精品品牌提升阶段。为此，提出了几点建议。第，建材市场规模要大实力要强。建材超市要有连锁规模，摊位制市场要有经营规模。做大规模，靠实力，二靠联合。第二，建材市场市场定位要准确。现在建材市场充满变数，各种业态相互竞争。市场投资人要针对市场需求变化，及时调整好经营定位。定位准确是扩展服务方式提高服务质量丰富服务功能前提。福建益家建材综合广场建设项目工程可行性研究报告第三，团队要精明强干。团队执行力，决定了企业命运。组织支反应灵敏善于应对执行力强经营团队是强化市场竞争力重要条件。目前，在我国建材流通领域已经出现了批有能力策划人和经理人。只有好团队才能打造好市场。第四，提升经营管理和服务水平更趋迫切。建材市场在硬件条件普遍达到定水准后，市场管理模式经营理念营销策略成为当前需要提高重要软件条件。经济发展深入市场需求细化，要求建材市场服务档次有所提高。建材市场营销人员培训学习持证上岗是不可或缺重要环，也是提升行业整体素质重中之重。第五，求发展不要冒进。硬件设施提升档次和发展布局规模必须要有个度，要适合客观现状需求，既不要落伍，又不可盲目乐观地超现实攀升。事实上，现在已有些具有定实力建材市场，开始了超大范围扩张，特别是硬件设施档次提升相当快。但是，对于建材市场来说，决不是越豪华，其经营利润空间就越大，因为建材市场经营不是类似宾馆饭店那样单享受服务，而是融会各种相关因素卖场。这里高投入硬件设施未必会带来理想回报，反而会加大投资风险。建材工业发展速度在段时期内将高于国民经济发展速度，到十五末，仅装饰建材工业产值达万亿元，成为国民经济重要增长点。由此可以毫无疑问地说，建材市场发展前景非常乐观，但我们必须要朝着创造精品品牌提升阶段发展。本项目市场需求分析背景分析建材工业是国民经济发展必不可少基础原材料工业，是国民经济中重要产业部门。建材工业承担着为国民经济建设和改善人民生活提供各类建专业家居建材市场，现有建材市场已经不能满足城市建设发展需要，严重制约其社会经济发展，建设个专业化规范化和现代化家居建材市场迫在眉睫，为城市建设提供个集约化合理化规模化建材市场。专业化规范化和现代化建材市场旦形成，将辐射泉州地区台湾地区以及东南亚等国家和地区，将给石狮人民带来更大经济效益和社会效益，可以有效地提高市场监管能力和征管效果，与此同时，项目建设将会使得石狮市建材市场得到个规范发展。因此本项目建设具有定必要性。福建益家建材综合广场建设项目工程可行性研究报告第三章市场需求分析建材市场现状及存在问题我国建材市场发展现状受国民经济快速发展拉动，建材工业保持高速增长。年，水泥产量亿吨，平板玻璃产量亿重量箱，建筑陶瓷产量亿平方米，卫生陶瓷产量亿件，年均分别增长和。规模以上建材工业企业完成销售收入万亿元，实现利润亿元，年均分别增长和。年月，全国建材行业资产总计亿元，与去年同期相比增加了，增长率较上年度提高了个百分点。年月，全国建材行业实现主营业务收入亿元，与去年同期相比增加了，增长率较上年度提高了个百分点。近几年，我国建材市场发展形势呈现如下特征。硬件上壮大发展规模丰富营销品种配套服务设施布局连锁网络整合细化分流提升实力水平软件上整合人力资源提升服务质量实施强势举措蓄势厚积薄发。几年以前，国外名列前茅建材市场经营商几乎都已经进军中国。洋建材超市出现，给传统建材市场带来了巨大冲击和压力。洋建材超市背后大都是有着雄厚实力和良好信誉大型跨国集团，所经营产品在质量和科技含量上都具有相当竞争力。尽管价格普遍比小型建材市场高，但其货真价实特点依然能赢得消费者青睐。由此可见，建材市场充分竞争格局早已形成。建材市场主要问题首先，摊位制仍然占据绝对主导地位。目前，摊位制大约占国内市场流通形式。摊位制存在几大弊端包括第，经营与管理相分离，没有强有力质量与服务监督制约机制，很难保障商品质量，致使价格欺骗劣质服务成为痼疾。第二，摊位制批发市场商品价格透明度较差，卖方出价买方砍价，常常出现同商品价格差异很大情况。福建益家建材综合广总论项目概况编制依据及研究范围编制原则主要技术经济指标可行性研究结论第二章项目建设的必要性和可行性评价及偿债能力分析编制原则遵照国民经济和社会发展第十二个五年计划关于鼓励发展所有制形式和经营业态多样化诚信便民零售等商贸服务积极发展物流配送等现代流通方式和组织形式按照优化城市功能疏解交通要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开平等规范行业准入制度。采取积极财税土地价格等政策，支持服务业关键领域薄弱环节新兴产业和新型业态发展健全服务业标准体系，推进服务业标准化大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件要逐步形成服务经济为主产业结构。来做好项目定位进行项目设计。按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展若干意见通知要求，明确项目发展总体目标。根据福建省和泉州市十二五计划，融入区域经济合理安排进度。福建益家建材综合广场建设项目工程可行性研究报告按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作基本工作程序和要求，做到实事求是客观公正。福建省及泉州市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后管理模式运营模式。项目建设以建材需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。消防环保安全设施建设符合国家和地方法规。其它规定及客户要求。主要技术经济指标项目于年月开始动工建设，并可于年月完工，整个项目预计于达到全部生产能力，进入正常运营。预测可以年实现营业收入万元，具体指标如下见表。表主要经济技术指标序号项目单位指标备注建筑数据指标用地面积建筑占地面积总建筑面积其中地上商业建筑面积地上办公建筑面积地下建筑面积建筑密度容积率建设工期月经济效益指标项目总投资万元福建益家建材综合广场建设项目工程可行性研究报告项目建设投资万元建安费用万元工程建设其他费用万元预备费万元建设期贷款利息万元资金筹措万元资本金万元银行贷款万元平均年营业收入万元年总成本费用万元年运营期平均营业税金及附加万元年运营期平均所得税万元年运营期平均净利润万元年运营期平均投资利润率按年均利润总额投资利税率按年均利税项目投资财务内部收益率税前税后项目投资财务净现值万元税前万元,税后万元,投资回收期税前年税后年平均盈亏平衡点可行性研究结论福建益家建材市场项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业商贸物流业发展政策符合产业发展方向和要求项目建设用地符合石狮市号地块批发零售商场商务金融写字楼用地性质。项目建设将推动市委市政府倡导先进制造业与现代商贸服务业双轮驱动，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把石狮打造成为区福建益家建材综合广场建设项目工程可行性研究报告域性商业服务业中心。石狮市现代服务业经济发展，体系之进程，带动城市新型建材工业经经济发展扩大地方社会就业现实意义。福建益家建材市场将形成批建材品牌商入驻吸引第三方建材经营企业。推动企业依托石狮物流优势条件，通过水陆进出口，参与区域性市场筑材料及其制品繁重任务，在我省国民经济发展中，具有十分重要战略地位和作用，发展建材工业是发挥我省丰富矿产资源优势客观需要，是带动其它关借款本息保证倍率。偿债备付率在正常情况下应当大于，当指标小于时，表示当年资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款偿还已到债务。本项目偿债备付率见附表,还本付息表。由附表可以看出，项目借款期偿债备付率大于，说明可用于还本付息资金偿还借款本息保证倍率较高。不确定性分析本项目不确定分析主要进行盈亏平衡和敏感性分析，以分析比较项目抗风险能力。盈亏平衡分析盈亏平衡分析目是找出项目运营过程中盈亏平衡临界点，即为盈亏平衡点，据此判断项目风险大小及风险承受能力。该指标越低，表明项目适应产出变化能力越大，抗风险能力越强，反之亦然。盈亏平衡点般通过正常运营年份运营规模可变成本固定成本和营业收入及营业税金等数据计算，其计算公式为根据项目运营特点，本项目固定成本主要为管理与技术人员工资福利费修理费日常必需管理费用以及折旧费用，剩余成本费用则为可变成本。根据上述公式，本项目最高盈亏平衡点为最低盈亏平衡点为，平均盈亏平衡点为，表明项目对运营负荷变化适应能力较大，抗风险能力强。年固定成本年营业收入−年可变成本−年营业税金及附加福建益家建材综合广场建设项目工程可行性研究报告敏感性分析敏感性分析是指通过分析不确定性因素发生增减变化对项目财务评价指标影响，并计算其敏感度系数和临界点，找出敏感性因素。项目敏感性分析计算，般采用单因素分析法，通常以产出物价格建设投资和主要投入物价格作为不确定性因素进行敏感性分析，以观察上述因素变化对项目财务评价指标产生影响和影响程度。针对本报告所评价项目，主要以建设投资和价格水平作为不确定因素采取单因素敏感性分析方法，对上述不确定因素按变化范围观察财务净现值财务内部收益率和投资回收期三个评价指标变动情况。本项目具体敏感性分析计算数据，详见下表表敏感分析表评价指标不确定因素财务净现值内部收益率投资回收期年基本方案万元年建设投资万元年价格水平万元年根据上述敏感性分析数据计算，本项目敏感度系数计算数据如下表所示表敏感度系数与临界点览表不确定因素变化率内部收益率敏感度系数临界点基本方案建设投资价格水平上述敏感性分析表明，本项目出租价格水平下浮或建设投资上浮变动范围内，项目运行效益均可接受，因此本项目对价格因素或投资规模单方面变得具有较强承受能力。根据敏感性分析数据，本项目运营效益对价格水平变化幅度较建设投资更为敏感，其中价格水平下浮超过或建设投资上升超过，项目效益将不可接受。福建益家建材综合广场建设项目工程可行性研究报告财务评价结论根据上述财务分析与评价，本项目财务内部收益率大于财务基准收益率财务净现值大于零投资回收期小于基准投资回收期，表明项目盈利能力性可接受项目投资利润率高于基准利润率，营业利润率成本利润率均处于行业平均利润