出售自营 容积率 建筑密度 建设工期月 经济效益指标 项目总投资万元 年平均收入额万元正常营运年 销售及运营收入的测算如下表 销售及运营收入的测算表 单位万元 名称 投资期正常运营年份 年年年年 销售收入 家居仓储区 灯饰仓储交易区 地板仓储交易区 装饰材料仓储交易区 板材石材仓储交易区 二租赁及运营收入 仓储租赁收入 综合服务中心租赁收入 品牌建材展示租赁收入 装卸服务费 理货包干费 信息系统收入 运营收入 其他业务收入 三项目营业总收入 五可行性研究结论 东方新城建材交易仓储中心项目建设，符合国家和省市有 关促进现代服务业的商贸物流业发展的政策符合产业发展方向和 要求项目建设用地符市及包河区把该区域作为建材五金汽配 等专业市场和公路良港形成物流对该宗地配套需求。 项目的建设将推动市委市政府倡导的先进制造业与现代商 贸服务业双轮驱动，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努 力把打造，平抑区域物价能够节约资源减少损耗降低物流成 本促进就业，属于风险小利润长期型稳定型增长项目，有利于巩固公司在 农产品批发市场领域的领先优势，增强公司核心竞争能力。项目建设具有巨大的 社会效益和经济效益。因此，东莞国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济 上是合理的，建设条件是充分的。 东莞国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析 第二章项目建设的必要性分析 项目建设背景 东莞市人口基数及农产品需求日益增长 东莞是个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等 人口结构特点，食品消费需求逐年上升。 人口基数大年东莞市总人口已超过万，十五期间年均增 长率为，照此增长速度，东莞市未来人口增长预测如图。 年份 单位万人 按人均年食品消费支出元，计算未来各年全市食品消费额年将 达亿元，年将达到亿元。由此可见，东莞农产品市场潜力巨大。 东莞市人均收入水平较高，增长较快表工作人口比例大 年末全市从业人员万人，在校学生万，工作餐消费量巨大，因此企 事业单位食堂社会餐饮等对农产品需求巨大。 表年东莞市主要经济发展指标览表 指标东莞 数据年增长率 人口万人 本发方式 项目采取整体规划分步实施分块建设的开发方式进 行开发建设。总开发建设工期为年。 项目管理方式 将对项目采取统物业管理统品牌运作统 市场规范综合配套服务与在各地已开发成功市场联 动发展的方式，进行本项目的运营管理。 融资渠道和资金保证 运作模式 根据分步实施，分块建设资金使用的具体情况，凭借 雄厚的现金和资产实力，以自有资金向战略投资方股权融资等方式 解决开发初期的资金需要在进入开发期后项目开始运营和项目成 熟期之前，通过物业租售及财务杠杆手段实现现金流的平衡。在项目 分期开发中，在前期项目完成后，通过阶段性运营，为下期项目 打铺垫作准备，凭借成熟的经营管理经验和运作收入，实现现金流的 平衡和资产的增殖，完成对下期项目的运作投资，直至项目全部建 成并投入使用。资金保证 投资该项目，是建立在对自身实力和资金稳定来源及对项目 前景的科学分析的基础上。投资建设东北亚国际采购中心项目有可靠 的资金保障。 投资主体作为投资主体，目前在全国已经建成的商贸网络项目 已形成稳定的利润来源和强大的现金流，可以为项目建设提供强大的 资金保障。商贸项目的成功业绩和企自有资金向战略投资方股权融资等方式项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。 第二节研究结论 主要研究结论 ‚物流中心‛是现代商品流通领域发展的必然结果，是提 高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展 的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会 计经贸号文批复同意建设东方物流配送中心及超市 项目。 是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流 通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流中 心及大型超市，将为推动及周边地区经济的发展起到重要作用。 投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使商业大 厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无 店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商 业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送 建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力 还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得 以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务 产业‚第三方物流产业‛，为股份公司拓展新的业务空间和利润 增长点，实部门能从经济发展的整体高度 对园区建设项目的实施提供宏观环境支持。明确物流园区在物流开发 和发展中的地位，抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障，积极引导 和培育市场需求。批准设立物流园区启动建设项目，充分发挥示范带 动作用，发挥启动项目的示范效应。公司要对启动示范项目进行科学合理运作，建立科学的园区 建设发展机制，认真做好园区项目建设的前期准备工作，合理安排建 设时序，滚动发展，建立风险防范机制，规避风险。 第二章物流园区的发展背景 对物流概念的理解 根据物流的内在实质和活动特点，通常意义上的物流概念为 物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间的原材料中间过程 库存最后产品和相关信息有效流动和储存的计划实施和控制管理 过程。这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用的基础上所 下的定义。 物流概念的演变和发展过程充分揭示出物流的核心内涵，即通 过企业及社会经济活动的紧密结合，物流己不仅仅是般意义上的 与运输和仓储有关的传统组织管理技术，而是可以创造更高经济价值 的经济管理活动。现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的 创造增值价值的经济活动，物流既是项管理技术，也是现代条件下 新的经济发展理论，因此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度 多侧