益和经济效益。因此，东莞国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济 上是合理的，建设条件是充分的。 东莞国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析 第二章项目建设的必要性分析 项目建设背景 东莞市人口基数及农产品需求日益增长 东莞是个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等 人口结构特点，食品消费需求逐年上升。 人口基数大年东莞市总人口已超过万，十五期间年均增 长率为，照此增长速度，东莞市未来人口增长预测如图。 年份 单位万人 按人均年食品消费支出元，计算未来各年全市食品消费额年将 达亿元，年将达到亿元。由此可见，东莞农产品市场潜力巨大。 东莞市人均收入水平较高，增长较快表工作人口比例大 年末全市从业人员万人，在校学生万，工作餐消费量巨大，因此企 事业单位食堂社会餐饮等对农产品需求巨大。 表年东莞市主要经济发展指标览表 指标东莞 数据年增长率 人口万人 本增长商业营业用房竣工面积为 万平方米，同比增长其他用房竣工万平方米，同比增 长。 年商品房实际登记销售面积万平方米，同比下降 。其中住宅销售面积万平方米，同比下降。其中 实际登记预售面积为万平方米，同比增长，与上月环比 住宅 办公用房 商业用房 其他，增长。其中住宅预售面积万平方米，同比增长，与 上月环比增长实际登记现售面积万平方米，同比下降 ，与上月环比增长。其中住宅现售面积万平方米 同比下降，与上月环比增长。户均销售面积为平 方米。 年月，广水市新建商品房实际登记销售面积万平 方米，与上年同比上升了其中商品住房实际登记销售面积 万平方米，与上年同比增长了。批准预销售房屋面 积万平方米，同比下降了，环比增长幅度为批准 预销售住房面积万平方米，同比下降了，环比增长 。商品房实际销售面积占可售面积的本期商品住房实际 销售面积占可售面积的比例为。 房地产市场价格的基本情况 根据广水市房管局数据显示，年月商品房平均销售价格 元平方米，同比增长了，环比增长年以来 广水市房屋销售价格指数呈小幅上升趋势。截止年月末，商 品房平均售价元平方米，与去年同整个项目预计于 年达到全部的生产能力，进入正常营运。预测可以年实现营业收入 万元。具体指标如下 主要经济技术指标 序号项目单位指标备注 建筑数据指标 总建筑面积平方米用于出售自营 容积率 建筑密度 建设工期月 经济效益指标 项目总投资万元 年平均收入额万元正常营运年 销售及运营收入的测算如下表 销售及运营收入的测算表 单位万元 名称 投资期正常运营年份 年年年年 销售收入 家居仓储区 灯饰仓储交易区 地板仓储交易区 装饰材料仓储交易区 板材石材仓储交易区 二租赁及运营收入 仓储租赁收入 综合服务中心租赁收入 品牌建材展示租赁收入 装卸服务费 理货包干费 信息系统收入 运营收入 其他业务收入 三项目营业总收入 五可行性研究结论 东方新城建材交易仓储中心项目建设，符合国家和省市有 关促进现代服务业的商贸物流业发展的政策符合产业发展方向和 要求项目建设用地符市及包河区把该区域作为建材五金汽配 等专业市场和公路良港形成物流对该宗地配套需求。 项目的建设将推动市委市政府倡导的先进制造业与现代商 贸服务业双轮驱动，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努 力把打造委托方肇庆市水务集团有限公司提供的肇 庆市城市供水系统总体规划等资料的基础上，按照国家发改委原 国家计委委托中国国际工程咨询公司编制的投资项目可行性研究 安徽伟森咨询有限责任公司 指南中城市基础设施项目可行性研究报告编制大纲的文本格式及内 容要求进行编制。项目申请报告的主要工作内容如下 总论 项目提出背景及建设必要性 市场需求预测及建设规模 项目所在地建设条件 技术工程和设备方案 环境影响评价 节能 劳动安全卫生 项目实施进度 项目招投标方案 投资估算和资金筹措 财务分析 效益评价 结论与建议 第二节项目概况 项目概要 肇庆市水务集团有限公司拟建的供水管网位于肇庆市鼎湖区内 起点为进入桂城路对面，终点为莲花镇，全长约。 安徽伟森咨询有限责任公司 二项目建设地点 该项目建设地点位于肇庆市鼎湖区桂城镇至莲花镇国道路 段。 三建设性质 新建 四建设内容与规模 项目建成后日供水能力达到万。拟建的供水管网位于肇 庆市鼎湖区内，起点为进入桂城路对面，沿国道，至莲花镇 全长约。 五建设期 个月，具体时间为年月至年月。 六项目总投资及资金筹措 经测算，本项目总投资部门能从经济发展的整体高度 对园区建设项目的实施提供宏观环境支持。明确物流园区在物流开发 和发展中的地位，抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障，积极引导 和培育市场需求。批准设立物流园区启动建设项目，充分发挥示范带 动作用，发挥启动项目的示范效应。公司要对启动示范项目进行科学合理运作，建立科学的园区 建设发展机制，认真做好园区项目建设的前期准备工作，合理安排建 设时序，滚动发展，建立风险防范机制，规避风险。 第二章物流园区的发展背景 对物流概念的理解 根据物流的内在实质和活动特点，通常意义上的物流概念为 物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间的原材料中间过程 库存最后产品和相关信息有效流动和储存的计划实施和控制管理 过程。这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用的基础上所 下的定义。 物流概念的演变和发展过程充分揭示出物流的核心内涵，即通 过企业及社会经济活动的紧密结合，物流己不仅仅是般意义上的 与运输和仓储有关的传统组织管理技术，而是可以创造更高经济价值 的经济管理活动。现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的 创造增值价值的经济活动，物流既是项管理技术，也是现代条件下 新的经济发展理论，因此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度 多侧