南与宁阳县济宁市汶上县隔河相望，北与济南市长清区以山为界。全境南北最长公里，东西最宽公里，总面积平方公里，截止年辖个办事处，个镇，个省级高新技术开发区，个村居民委员会，年全市人口万。肥城是全国县域经济基本竞争力百强，全国中小城市综合实力百强，省级生态经济十强市，山东省最佳投资城市,肥城是全国和山东省重要能源建材生产基地。肥城工业门类比较齐全，开放型经济发展较快。境内有中央省市属企业外商投资企业骨干民营企业等多家，已形成了煤炭电力冶金建材机械化工轻纺电子食品等大主导产业工业生产体系。已与美英德日俄韩和东南亚等多个国家和地区建立了经贸合作关系。年出口能力达亿元以上。中美合资万吨甲酸项目是亚洲最大甲酸生产装置与日韩合资吉明美工业有限公司，汽车水泵万向节生产出口能力居全国前列。建筑安装业发达。建安队伍万余人，施工覆盖全国个省市，并到日本以色列等国家承揽建安工程。被山东省政府首批命名为建安之乡，位居山东建筑业十强县之首。肥城农业基础较好，是全国粮食大县和果品蔬菜瘦肉型猪生产基地县。全市年粮食总产亿公斤以上，果品总产亿公斤以上，国际认证万亩有机蔬菜基地已经建成。肥城桃是国内稀有宝贵资源，已有多年栽培历史，为历代皇室贡品，以个大味美营养丰富闻名中外，是全国名牌农产品，年产量多万公斤，被国家命名为中国佛桃之乡。万亩桃园被正式列入上海吉尼斯大全。肥城年生产总值完成亿元，增长。实现财政总收入亿元，其中地方财政收入亿元，分别增长和税收占财政收入比重达到。发展活力与后劲不断增强。完成全社会固定资产投资亿元，增长。民营经济增加值和实交税金分别增长和。转型升级全面推进。规模以上工业企业实现主营业务收入亿元利税亿元利润亿元，分别增长和。城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长农民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入分别达到元和元，增长和居民储蓄余额亿元，比增加亿元社会消费品零售总额亿元，增长。三肥城商贸物流业发展情况肥城商贸服务业正向着个多元化态势发展，但是，现代商贸物流作为整个经济市场运转和生长血液循环，又作为新兴经济发展动力，在肥城显得动力不足。肥城当前存在人员，及时协调解决建设过程中所遇到问题，促成项目尽快实施和投入运营。建议肥城市政府制定出台肥城豪德现代商贸物流城开发建设及运作优惠政策和保障措施。具体包括财政税收用地收费保障政策等方面内容。项目建设单位要合理安排建设时序，实行滚动发展。在充分作好调查研究规划前提下，依据肥城豪德现代商贸物流城项目功能和布局需要，合理安排基础设施建设，分期分批实施，采取滚动发展方式进行开发建设，边建设边产生效益。肥城豪德现代商贸物流城建设中，要注重实物载体和虚拟载体相结合，在打造个全新有形现代商贸物流城同时，利用电子网络电子商务再打造个无形肥城豪德现代商贸物流城。第二章项目开发建设环境分析项目开发建设背景现代商贸物流是新兴服务行业,是反映个地区经济发展和社会繁荣重要窗口，也是启动市场促进需求和消费不断升级新兴经济发展动力引擎。它作为支柱产业形成区域经济增长点，是拉动地区经济增长力量源泉，对于优化经济结构改善投资环境和提高区域经济整体竞争力具有重大战略意义。区域经济中心必然是个生产要素高度聚集中心，要形成这样个中心，迫切需要种具有较强聚集吸纳和辐射功能产业形态，而现代商贸物流业集商流物资流资金流信息流于体，涵盖运输仓储装卸流通配送等各个环节，恰恰是最直接最快速提升聚集力吸纳力和辐射力产业。近几年，肥城市进入经济发展转型期结构调整关键期城市化进程加速推进期。全市商贸物流业态已经初步形成并呈现出很好发展势头，以商贸物流为主第三产业已成为经济发展主导力量。但是，总体说来，肥城商贸物流业与城市经济发展还不相符，不能适应现代物流和新型商业业态快速发展需要，缺乏大型商贸物流基地，基础设施和技术装备落后，现代物流总论第节项目概况项目名称肥城豪德现代商贸物流城项目二建设单位肥城豪德现代商贸物流城开发有限公司三法人代表王卫国四建设单位简介肥城豪德现代商贸物流城开发有限公司是由香港豪德集团下属的江西豪德集团有限公司和豪德臵业赣州有限公司投资组建的公司。公司主要开发经营肥城豪德现代商贸物流城。豪德集团是家以商贸物流为主营的多元化现代大型企业集团。主要集散地和物流中心。山东临沂豪德贸易广场临沂豪德光彩贸易广场占地亩，总投资亿元人民币，项目分三期开发建设，首期开发土地亩，投资亿元人民币。项目全部建成后将成为临沂市最大商贸物流基地，必将为当地经济发展产业调整居民就业城市建设和商贸物流产生重要影响。山西晋城豪德贸易广场晋城豪德贸易广场规划建筑面积亩，首期开发占地亩，建筑总面积约万平方米，商铺约套，首期总投资约亿元人民币。陕西西安华南城是由豪德集团和华南国际工业原料城深圳有限公司联合投资开发建设超大规模项目。规划总占地面积约平方公里，总建筑面积约万。首期工程占地亩，总建筑面积万，总投资万元。山东莱芜豪德现代商贸物流城莱芜豪德现代商贸物流城规划占地面积亩，总建筑面积万平方米，总投资亿元，其中期占地亩，投资亿元，约间商铺。项目为列为全国光彩事业重点项目山东省服务业以及莱芜市重点工程项目。五建设地址项目位于肥城市安临站镇东北面六建设性质新建七建设内容和规模肥城豪德现代商贸物流城规划总用地面积万折合亩，包括交易市场区生产性服务配套区生活服务配套区三大部分总建筑面积万，主要包括标准商铺临街商铺大卖场高层住宅多层住宅物流中心会展中心写字楼星级酒店汽车站信息中心，以及配套停车场场内道路公共绿地万场地平整土方万，以及供电供暖供水排水路灯有线电视天然气管道配套室外消防智能化管理监控系统等工程。八实施进度建设工期年，其中首期工程建设期年运营期按年考虑，则计算期年。九总投资及资金来源工程估算总投资万元，其中开发建设投资万元，期间费用万元。资金来源为所需资金全部由建设单位自筹和预销售收入解决。十主要技术经济指标容积率建筑密度绿地率估算总投资万元计算期总收入万元年平均万元，其中开发期收入万元年平均万元，运营期收入万元年平均万元。利润总额万元年平均万元总投资利税率所得税后净利润万元年平均万元总投资利润率盈亏平衡点财务内部收益率财务净现值万元时投资回收期年第二节可行性研究范围可行性研究依据国务院关于促进流通业发展若干意见国发号国家发改委商务部公安部铁道部交通部海关总署国家税务总局中国民用航空总局国家工商局等九部委联合印发关于促进我国现代物流业发展意见通知全国十五现代物流业发展规划国务院关于印发物流业调整和振兴规划通知国发号山东省人民政府关于加快现代流通业强省建设意见鲁政发号山东省十五现代物流发展规划制约现代商贸物流业发展因国家宏观调控影响，如银行利率调整，土地政策变化等物业税开征等。市场风险市场风险主要是材料价格同业竞争，原材料市场材料价格上扬材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间激烈竞争。经营管理风险市场营销，工程质量，商铺物业管理风险。金融财务风险融资风险为资金及时到位及销售资金回笼和工程款支付。配套设施风险配套设施为供水供电及通信网络等设施规划和建设是否能落实。综合风险评价项目土地成本和建安成本较高商铺规模较大。根据以往经验，大规模商铺难以短期被市场消化。同商业整体运营相比，在项目市场商业业态定位及营销策划上，存在着较大难度，甚至使整个项目存在着定风险。在现实商业地产实操中，最核心问题将是商业招商和运营，不了解这个核心，项目开发就会出现很多意想不到问题，甚至使整个项目存在着较大风险。肥城豪德现代商贸物流城项目可行性研究报告四风险防范对策及建议项目实施前期抓好各项目标管理，高起点高品位对项目进行建设。本项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。前期要对初步设计施工图设计招投标资金到位等各项工作抓落实。施工阶段要抓好对施工组织设计安排好进度，督促检查，合理安排资金，把本项目建设成为质量优环境美流商住楼。尤其在基础施工阶段，要处理好与周边建筑关系，保证基础安全施工。经营管理采取灵活市场营销手段，销售价格应摸准市场行情准确定位。资金筹措为了保证项目正常运行，应加强项目融资力度，资本金和银行贷款及时到位。物业管理从公司物业管理精英团队中抽调人员，组建肥城豪德现代商贸物流城物业管理公司，为经营户提供方便快捷多种多样服务。外部协调本项目市政配套设施齐全，项目实施中应派专人与市政专业管线部门协调，办理好相关事宜，保证项目供电供水及交通通讯畅通。争取当地政府支持在项目建设和运营全过程中，要积极争取当地政府大力支持，这么大项目没有政府支持是建不起来既便是勉强建起来了但今后运营也是困难重重。现代商贸物流城项目建设和运营，需要当地政府制定整套操作性强保障措施来保证项目顺利实施。肥城豪德现代商贸物流城项目可行性研究报告第十六章可行性研究结论结论现代物流产业是肥城着力培育和发展新兴产业之。肥城豪德现代商贸物流城项目建设，对于加快发展现代商贸物流，对于促进肥城经济增长方式转变，加快产业结构优化升级，推动肥城市和山东省经济协调发展，提高对外开放水平，改善投资环境，推进工业化城镇化和农业现代化进程，提升经济竞争力，建设山东现代流通业强省，具有十分重要战略意义。目前肥城商贸物流业已经进入了整合推进提升新阶段。由于缺乏流城项目规划建设和管理决定，按照政府引导政策扶持，市场化运作，规划化运行原则，积极稳妥推进原商业业态转移，引导广大业主理解支持，进入现代商贸物流城经营，确保社会稳定。项目建设单位要合理安排建设时序，实行滚动发展。在充分作好调查研究规划前提下，依据肥城豪德现代商贸物流城项目功能和布局需要，合理安排基础设施建设，分期分批实施，采取滚动发展方式进行开发建设，边建设边产生效益。肥城豪德现代商贸物流城项目在注重硬件基础设施建设同时，要严格按照企业自身需要合理地选择系统平台和应用逻辑功能覆盖，同时兼顾到信息建设系统性全局性和整体性。注重实物载体和虚拟载体相结合，高起点地建设电子信息和检验检测两大软件系统，在打造个全新有形现代商贸物流城同时，利用电子网络电子商务再打造个无形现代商贸物流城。发展规划纲要山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要肥城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要肥城市人民政府关于进步加快服务业发展意见肥城市城市总体规划年山东省建设工程投资概算指标山东省建设工程其他费用暂行标准国家计委颁布建设项目评价方法与参数国家颁布城市建设其他相关规定及规范建设单位提供有关资料本项目可行性研究报告编制委托书。二可行性研究范围通过调查项目所在地社会经济状况，流通产业和经营业态现状，城市特点及城市战略发展要求，商贸物流业发展现状及趋势市区商业网点布局各类