为特征的超级市场的兴起以及连锁经营的发展，零售规模不断扩大，对物流提出了 大批量多品种进货的要求。为得到比较优厚的进货条件，降低 进货价格，提高与大型连锁企业的竞争力，大量中小零售企业将 通过自由连锁等形式，组成共同进货组织，实施从厂家直接进货 的变革，对中转基地有较大需求。高附加值产品的日益增加 要求物流提供更细致的服务，提高物流的安全性可靠性和迅速 性。产品的多品种化和消费的多样化个性化，将导致产生多品 种小批量的物流企业间竞争的加剧，将使企业更加重视在物 流环节上节约成本，减少浪费，削减人工成本。信息化的发 展，特别是由于系统的应用，将导致越来越多的零售店对库 存实行极为细致的单品管理，实行多品种小批量库存，从而 要求中转批发环节增加送货的次数和品种，减少每次的送货批量。 本项目建设可满足商业竞争对即时配送的需要。 本项目的建设有利于优化当地资源配臵，调整经济结构 实现可持续发展战略 现代物流被国际上普遍认为是企业在降低开发区，将大连市中心和小窑湾有效连接起来，实现真正的小时 生活圈。 这里自然风光秀丽，自然地形地貌特征主要包括山海湾塘 滩堤六大要素，基地南环小窑湾，东依太山，东南面向黄海，依山傍 海，风景优美，中部有长达公里的海岸线，拥有良好的生态环境资源。 山体多集中在基地西南部，植被良好，东北部有基地内最高山体，高程 约米。 小窑湾将作为大连国际化区域级的城市中心区之，大连新市区 的城市核心区，大连市城市副中心，其建设将在大连市及整个东北亚经 济圈内起到重要的示范和带动作用。小窑湾将主要发展商贸金融商业 服务行政办公生产服务文化娱乐科技会展体育休闲和生态居 住八大功能分区。将成为面向东北亚的国际性现代服务业集聚区，辐射 东北沿海经济带的生产力服务中心，服务大连东部地区的公共活动中心。 项目的建设不但将为大连市增添道亮丽的旅游景观，更重要的是 提高大连市的城市地位，为大连市的招商引资等各项工作创造良好的环 境，其意义是十分深远的。 项目就是在上述背景下提出来的。 二项目建设的必要性 项目的建设是大连融入全球，提高城市品位的需要 近年来，大连以自身经济和良好环境为依托，积极参与国际交流 举办大型特色节日，夏季达沃斯峰会已在大连连续路纵贯南北，国道宁通高速公路宁启铁路和在建中的沿江高等级 公路横穿东西，国家对外开放港口扬州港和扬州火车站润扬长江公路大桥座 落境内，在公里半径范围内有上海南京两大国际机场及个深水港，乘 车小时到达南京，小时到达上海，小时到达北京，交通十分便捷。 全区辖个镇，个街道办事处，总面积平方公里，人口万，耕地面 积万公顷，水体面积万公顷，经济总量列扬州各县市区之首 曾两度跻身全国百强县。年全区国内生产总值亿元，农民人均纯 收入元。 邗江属北亚热带温暖亚带与温和亚带的过渡性地带，位于东经ˊ ˊ，北纬ˊˊ之间。气候温和，年平均气温雨 量充沛，年平均降水量毫米无霜期天光照充足，年平均总辐射 量千卡平方厘米。区内西北部属于镇扬丘陵地区，东南部为长江冲积平 原。气候及土壤条件适合多种农作物生长，且是南北方植物理想的引种过渡地 带。 区内物种资源丰富，传统特色农产品享誉海内外。扬州琼花为天下枝独 秀，广陵芍药与洛阳牡丹齐名，黄珏卤鹅曾是清朝皇室贡品，长江四鲜刀 鱼鮰鱼河豚鲥鱼享名全球。多年来，我区大力挖掘传统特色农产品资 源，应用现代农业技术，形成了具有定规模的优质米蔬菜水产品畜禽 奶牛蚕茧金鱼花心售票网点和旅行 社进行销售，没有建立起广泛而完善的营销网络，旅行社如果组团 困难，往往会取消包船计划或临时退船，游船公司因而受制于人。 加之旅游产品设计的单市场开发投入不足，使得旅游的 经营绩效不高。 旅游作为个总体产品，应该是个总体的形象宣传和总体促销。目前在旅游的宣传促销中，没有形成总体促销的局面，企 业的参与积极性不高，参与程度不够，政府旅游局唱独角戏，效 果不佳。 基础设施问题 直以来，旅游采用的是以水上客运为主体的线贯通式顺 道游模式，沿线停靠的站点是以交通模式设臵的，缺少适合游船停 靠和接待游客的专用旅游码头和接待设施，以及为游船提供各种补 给的专用设施。 游船问题 抓好游船业的整合，这是打造黄金水道游线最为关键的问 题。这是因为游船不仅是旅游活动最主要和最重要的旅游载体 也是旅游产品的重要组成部分，在旅游中发挥着独特的主体 作用，尤其在库区形成后，游船业更是旅游的关键和希望所 在。 游船的主要问题表现在船舶的硬件设施和软件服务及管理 不是以旅游为标准设臵，舱位空间狭小娱乐设施及活动缺乏。 游船服务质量水准较低，服务人员素质不高服务意识缺乏态度 生硬。，计划向银行申请长期贷款万 元，项目建设单位自筹资金万元。 建设期贷款利息万元由项目建设单位用自有资金支付。 项目投产后需新增流动资金万元由项目建设单位逐年用自有资 金投入。 主要经济效益指标预测 收入预测 达到经营目标年份 营业收入万元 利税总额万元 其中营业税万元 附加税万元 房产税万元 利润总额万元 财务效益评价指标 总投资收益率项目资本金净利润率 项目投资回收期年融资前税前，含建设期年 财务内部收益率融资前税前所 项目财务净现值万元融资前税前。 本项目主要技术经济指标见表。 表主要技术经济指标汇总表 序 号 指标名称单位数据备注 建设规模 大型卖场 专业市场 仓储设施 会展中心 写字楼 商业网点 住宅楼 项目总投资万元 建设投资万元 建设期贷款利息万元 流动资金万元 建设投资资金来源万元 申请银行贷款万元 企业自筹资金万元 建设期贷款利息来源万元 企业自有资金万元 流动资金来源万元续表主要技术经济指标汇总表 序 号 主要经济效益指标预测 收入预 项目投产后需新增流动资金万元由项目建设单位逐年用自有资 金投入。