1、做，与般中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良性价比使物业能以旺销，受到投资买家青睐。第四代城市综合体中心城区大量综合型物业出现，成为供应市场主流趋势。城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体建筑集群。第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户需求。二市场回顾城市综合体引领市场新导向第三代商住物业市场交易活跃，由持有经营转向租售并举大量中小户型商住物业推向市场，赢得众多中小企业及创业型客户青睐，市场交易较为活跃。改变以往人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将物业由持有经营转向租售并举。市场发展出现分水岭日趋呈现出更为强劲市场竞争力物业类别，在更为发达城市及区域表现得更为明显。城市综合体催生第四代房地产物业类别，产品实现全面跨越。

2、确，培养出消费群体对品牌认同感，蚌埠百货行业是有定发展空间。小结不同区域有不同商业属性和市场定位。我们对项目地应属商业做出定归纳，其后续商务进程都应为围绕此范围经营业态倾向展示和体验式运营，符合区域主流商务需求客群特征高消费力，购买习惯理性，流动有定规律性定位档次高档及较高档商家要求毛利润较高，足够支付较高运营费用服务对象区域内和区域外并步服务二住宅类住宅类参考数据蚌埠住宅类参考数据项目名称所属区域建筑面积平米参考价格元平入住时间物业费元平月容积率绿化率装修情况物业类别宝龙新城区年底不详简装酒店式公寓荣盛香堤荣府新城区年底毛坯高档住宅，小高层财富广场新城区不详毛坯酒店式公寓高层琥珀花园新城区年月底毛坯花园洋房，小高层多层绿地国际花都龙子湖区期年底毛坯精装高档住宅，小高层多层别墅万特国际嘉园龙子湖区年底不详不详毛坯高层公寓。

3、展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向发展，主要满足中小企业第三代商业房地产已经不能完全满足实际市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代城市综合体时代应运而生。从商业房地产近十年发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程第代，无空调，无商务配套，无规范物业管理公共卫生间，建筑装修标准低，多数无电梯。第二代，有中央空调，有商务中心配套，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。第三代为商住物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。商住楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身。

4、新世纪购物中心淮河路商圈超市，专业店，专卖店联营中高档日用超市服装百货家用电器黄金珠宝休闲娱乐等百大购物中心淮河路商圈百货商场联营中高档高档生活用品时尚用品等目前蚌埠百货行业基本呈三足鼎立之势，分别为百货大楼新世纪购物中心和百大购物中心。百大目前仍占据蚌埠商界老大地位，。该集团旗下百大购物中心业于去年底开业运营，主营中高档生活用品时尚用品等，销售业绩较为可观。而地处于淮河路商圈新世纪购物中心在蚌埠区域及周边商贸辐射区域内同样保持这良好口碑及销售业绩。综上所述，看似很难再有发展空间，其实并不然，百货大楼把自己定位在中档比较客观，而新世纪及百大购物中心将自身定位在高档，其实和国际品牌购物中心相比只能算是中档水平，蚌埠真正国际品牌以及品牌折扣在市场基本还处于空白。同时由于蚌埠及所辖区人口密度相对较大，购买力较强，因此只要定位准。

5、动人口区域本地居住人群大于流动人群，以区内企前言报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合太平洋国际广场项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。市副核心地段，生活配套正在逐步完善中。目前地块周边满足生活便利性商业较少。小结该项目所处地段是城区重点发展商业腹地，并且即将成为城市副中心。作为新城商业黄金地段，发展将日趋成熟，是发展城市商业综合体物业类别理想之所。第二章项目宏观环境分析投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性先导性房地产业更是如此。因此，对宏观经济及城市综合体开发环境把握，是每个开发决策者所关注首要问题。中国商业地产发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级中国商业地产市场。

6、升级城市综合体跃成为房地产市场新主角。城市综合体在发达城市已经成为打造新城主要建筑形态。规模宏大城市综合体会逐步浮出水面。无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越车库在项目施工基本完成后进入销售，预计周期个月。销售周期表二项目销售收入估算项目销售收入估算表酒店公寓全装修全装修欧式山庄酒店全装修企业会所全装修独栋可售商铺智能社区地下车库按可销售个计合计项目合价万元备注销售面积平方米单价元平方米根据上表显示，可以得出项目销售收入万元。三项目利润估算项目利润估算表项目金额备注销售总收入自持产业总成本自持五星酒店及部分商铺项目总成本项目毛利润应缴税费按销售收入计项目净利润项目利润率根据上表显示，可以得出项目项目净利润约为万元，项目利润率第八章项目财务分析项目全部资金现金流量表年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造。

7、景天成仙林苑淮上区年月毛坯小高层陶然北岸淮上区年月底不详毛坯小高层住宅类价格判断经过对蚌埠市市住宅市场调研对比，本市住宅类型基本分为多层住宅，高层住宅以及别墅类，普通住宅根据所年年底完成发商厦等。直到上世纪年代末直占据着蚌埠商业半壁江山。伴随着市场经济发展趋势以及世纪这十年来中国经济突飞猛进，这些计划经济下产物有逐步退出商业领域，有已经升级转型。取而代之是新世纪，百大购物中心已经蚌埠新城区下属这样新新商业体，同时对中综合业态区等商业地带。蚌埠目前商圈可以分为三个部分淮河路商圈，新城商圈和打造中淮上商圈。淮河路商圈即蚌埠老城区以内范围，百货大楼新世纪购物中心为最核心商圈典型代表。新城商圈位于城市以南，由于在强大淮河路商圈影响下，目前新区还未形成可以与淮河路商圈并肩副商圈，因此该商圈虽然优势凸显，目前却只是所只能是在满足区域。

8、发使用费用相对合理享受政府提供相应优惠政策，在实施中辅以全过程科学控制，即可获得预期投资收益。五项目实施难点项目规模较大，时间较紧，开发工程中各方面工作协调难度大项目品质定位在实施过程中有定难度，设计工作经完成，其定位相应确定，实施过程中仍然需要根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质专业团队。六强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。是物业档次同时也实现着跨越式升级。三市场展望城市发展崛起推动房地产市场发展进入快车道房地产业作为国民经济龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。年蚌埠市总量保持稳定快速增长，固定资产投资额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长重要支撑。城市经济飞速发展是房地产业发展强有力支撑。

9、套设施基础上与淮河路商圈博弈。蚌端口市出于其地理位置考虑，提出南拓北进发展策略。区域商业业态过于，各业态相对分散本地区域内商业经济构成过于单，主要由传统功能单太白路商业圈为主体，其它业态较为分散，多为传统商业体系，辅以满足商务性倾向较强中小型特色餐饮会所，其整体服务对象多为区域内人群。其商业构成如下表类别主要经营范围档次主要服务对象特色餐饮中式中式餐饮较高档区域外非中式非中式餐饮中高档区域内银行网点内资银行零售业务区域外大型卖场综合超市综合超市中档区域内百货卖场高档百货为主较高档区域外专卖家电为主中档区域内专卖门店服装流行个性店为主较高档区域内糕点西式糕点较高档区域内汽车进口汽车高档区域外生活配套洗衣店药店中档区域内娱乐场所咖啡厅中档区域内酒吧较高档区域外休闲会所美容纤体女性美容较高档区域内其它杂项区域外区域居住人口大于。

10、平衡状态。实际上，项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，在此是按照计算期平均状态计算结果。二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期长，其间可能会出现不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，以最大变动幅度达到计算项目全部资金现金流量表当投资额增加年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期从上表可以看出，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表情况来看，财务净现值万元大于零，项目仍然可行。项目销售收入在开发经营各个过程中，销售工作是直接面资金优势项目所处地块发展前景比较好四项目开发经营风险小本项目大规模开发合作模式新颖土地。

11、国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强城市综合体市场需求。结合蚌埠市房地产年发展轨迹，针对年房地产市场特征及趋势进行如下分析多点线面结合新格局，特色化和规模化并举。多点中心城区沿线集中，现已形成多个规模化低密度低容积率型社区，淮上区在未来将形成规划化大片特色商业区。线面结合线主要是指相对集中中心城区沿线，将与拟建设中淮上区商务中心区相连，形成线面有机结合。开始由线向面发展，打造淮河沿岸新经济带动辐射区域。第四代城市综合体成未来供应市场主流。随着第章前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合太平洋国际广场项目地块所处区位环境，对该项目可行性与开发经营策略提出专业性意见和建议。结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施优化提出建议。二报告编制依据太平洋国。

12、本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期根据上面项目全部资金现金流量表，可以得出财务净现值万元，大于零，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上和经济上可行性。第九章项目开发经营风险分析本章拟对摩根中心项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发风险，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本分析。项目经营收入保本点分析项目经营成本项目总成本应缴税费比重保本点项目经营成本总收入即销售收入达到预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点项目保本开发经营成本总收入万元项目经营成本保本点项目保本开发经营成本项目总成本即项目开发经营成本达到预测成本时，项目处于盈。

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