异而使得其入住率出现参差不齐情况。酒店平均入住率酒店标准间面积以居多均有分布本次调查显示，家酒店主力客房均为标准间，其面积平均为左右，其中面积从均有定分布。面积为标准间居最多占，和标准间各占，和标准间各占。表明，目前西安酒店主力户型为标准间，其面积主要集中在左右。另外，西安酒店标准间数量平均占酒店所有客房比重为，而酒店其标准间占所有客房数比重超过，表明，目前西安酒店大部分是以标准间作为其主要客房。酒店标准间面积标准间占所有客房比重客房以中档次居多高中低档次各有比例调查数据显示，在所有被调查酒店中高中低档次客房平均分配比例为，其中以中档次客房最多，高档次和低档次客房数量相当。进步分析发现，在所有调查酒店中只有家酒店其高档客房占了，两家酒店其高档客房占总客房数，其他酒店其高档客房均不超过。从调查反映酒店经营状况来看，高档客房所占比重大酒店在旺季时尚可保持较高入住率，但旦到了淡季，其客房入住率就相对显得较低。此项分析表明，高档客房比重太大，其市场风险相对就更大，相对而言，高档客房比重偏少酒店其市场风险性似乎略小些。客房高中低档次比例高档中档低档酒店客户以散客为主旅行团体居于其次调查表明，西安酒店接待客户主要是以散客为主占，其次是旅行游客，两者合计占，表明西安目前酒店经营对象主要是针对散客和境内外旅行游客。以参加会议商务洽谈培训为目入住客户占，机关单位以陕西省其它地区为主占，其它消费形式占。值得注意是，近年来，以参加会议商务洽谈公司培训等为目消费有增长之势，这就提醒酒店经营者，如何为这些准客户提供更好商务条件从而在众多酒店中抢占有限客户将是酒店利润增长与否个重要策略。客户群体消费特征旅行游客机关单位会议散客其它从对酒店客户年龄调查看，客户年龄重要以中青年人为主，同时也不乏年纪更轻和年纪更长人。消费者职业上没有非常明确区分，从企业老板个体老板政府官员公司经理职业白领到学生均有定比例。而客户消费特征则主要是旅行消费公款消费商务消费和住宿餐饮等，其中又主要以旅游消费和商务消费为主。旅游旺季出现在月和月入住率最高为中档客房调查显示，几乎所有酒店其经营高峰期出现在旅游旺季，即客房入住率最高月份通常在月月月和月月月，即全年基本上有半年旺季月月月和月月月为年中淡季，在淡季间，多数酒店客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店入住率尚不足，可见，酒店受区酒店数合计不到所有酒店数，可见酒店在各个城区之间分布十分不平衡。酒店入住率受旅游季节变动影响非常明显，淡季和旺季使得同个酒店或表现为冷若寒冬，或表现为如木春风。酒店所处位置对酒店入住率影响巨大，位置好酒店无论旺季淡季都能有相对稳定入住率，而位置稍差酒店其入住率直上不去。④准三星级以上酒店其经营状况整体上要好于低档次酒店，但在准三星级以上酒店之中仍然存在位置好坏所带来差异。据西安旅游局调查数据显示，西安所有酒店年平均入住率达到，与本次抽样调查结果入住率基本吻合，从这个统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常利润水平。调查中有部分酒店表示近年来酒店客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑但另方面，些酒店却直保持较高入住率有些酒店如高新区新纪元宾馆其入住率常年保持在左右，并保持较高利润，这表明尽管西安酒店业竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈竞争态势中从容获利，这无不在说明酒店业是个具有很高管理技能行业，它经营好坏不但与酒店提供硬件服务有关，而且它提供软件服务更为重要，在酒店管理上谁更为客户着想，谁提供软服务更细更周到更符合客户心意，谁就可能获得更大市场。相反，那些故步自封，不思创新酒店，自然免不了被市场所淘汰命运。因此，就整个西安酒店业发展现状看来，市场尚未达到饱和，市场可开发空间尚在，酒店业前景目前还比较看好。西安目前酒店客房数以套计算每天入住率定为，全年天西安酒店所有客房可接待顾客数为万余人次，而年西安全年共接待游客达到万人次，在这万人次中除去不需要在当地酒店饭店招待所住宿游客如部分旅客寄居在朋友所在学校和西安本市居民到西安及周边旅游区游玩人数，每年需要下榻西安酒店饭店人次不下于万人次约占所有游客，这百分比为保守估计数据，这个数字减去西安酒店所有客房可接待顾客数万余人次后尚有万余人次需要住宿西安酒店，以第第部部分分项项目目背背景景第第章章可可行行性性报报告告编编制制依依据据及及说说明明编编制制依依据据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编二实施西部大开发西安市商贸业发展规划年年三西安市城市总体规划四西安市城乡建设委员会关于毓兴物业发展有限公司建设和平大厦项目建议书的批复五西安市人民政府关于出让国有土地使用权的批复编号字第号六西安市房地产实地调查情况七年陕西经济社会蓝皮书经济卷八国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册九国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究力增增强强据西安市统计局有关资料显示，年西安市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在以上，经济发展迈上了新台阶，并步入个新增长期。其中第产业增加值亿元，比上年增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。成为西北地区首个突破千亿元城市。经经济济实实力力增增强强带带动动人人们们消消费费观观念念深深层层变变革革随着经济总量与经济发展水平提高，刺激了人们消费需求，同时也使人们消费观念发生了巨大变化。在普通市民消费结构中，食品类消费首次出现负增长，根据有关资料统计，年西安市民恩格尔系数为，白领阶层恩格尔系数更低于，服装家电通讯交通教育娱乐等消费额均比上年有所增加，说明市民消费结构发生了重大变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了成功转移。西安古老而神秘文化高古深远民风，更刺激着全国各地旅游人士前来。据统计资料表明年西安旅游业全年共接待旅游参观访问及从事其他活动海外游客万人次，比上年增长接待国内旅游者万人次，首次突破两千万人次，增长。旅游总收入亿元，其中国际旅游外汇收入亿美元，分别比上年增长和倍。全市拥有年接待游客万人以上景区个国家级景区个为适应新经济形势需要，年末全市星级宾馆家，其中五星级宾馆家，四星级宾馆家。成成长长中中消消费费力力引引发发西西安安新新轮轮商商业业革革命命根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要精神，西安市以旅游业为龙头城市化进程将出现前所未有高速发展。在此基础上，为适应西安古都历史性城市布局，将加大城市市郊城市化建设，大量人口外迁，将促使环城墙商业布局密度大大提高，从而带动西安城市旅游业高速发展。传统商圈均设立在人口密集交通繁忙地段，满足于传统消费模式。但是，随着人们生活水平提高，尤其是人们对于大宗消费观念改变，汽车已经成为越来越多人们普通交通工具。根据交通部门统计，西安市现有家用汽车万辆，并且仍然以平均每年万辆速度递增。全国范围内，民用汽车拥有量已经突破万辆。陕西高速公路总里程已突破公里，位居西部第二。随着交通不断完善，城内城外，省内省外，跨區域跨地域消費正在形成風尚。可以预见，在不久将来，城市间人口流動將向更高層次發展。消消费费形形态态与与观观念念变变化化分分析析从消费结构上分析消费者已从低层次向高层次消费转变。随着收入水平逐步提高，多数消费者已经满足了最基本温饱型消费，对消费质量要求在逐步提高，旅游消费将逐步提升地位从消费者区域选择上分析将由过去传统消费区向新兴消费区转移。在原住地已不能满足消费者在最低消费成本心态下快节奏高效率消费需求，进而刺激了近两年来方兴未艾跨省区自助游蓬勃发展。从消费形式上分析消费者已经由单型消费向综合型消费转变。随着生活工作学习节奏加快，人们在注重工作效率同时也更加注重生活效率提高，结合休闲娱乐，购物与体站式消费形态已成为人季节影响是非常大。西安酒店市场并未达到饱和酒店业尚有开发利润空间调查显示，有超过酒店经营者认为目前西气集资费元自来水增容费元用电增容费元排污费元环卫费及城市建设占道费元市政公用设施配套费元新型墙体材料专项费元项目单价指标值合计万元室外工程费元建设监理费建安总造价建设单位管理费前七项之和预备费财务费用计划借款万元，年利率，期限年销售费用销售收入万销售税金及附加营业税销售收入万城市维护建设税营业税教育费附加营业税项目总投资费用计算依据国家对固定资产投资建设项目有关文件规定。陕西省计划委员会陕西省工程建设其他费用定额。国家发展计划委员会建设部工程勘察设计收费标准土建工程执行陕西省建筑工程综合概算定额及配套费用定额。安装工程执行全国统安装工程预算定额陕西省价目表及配套费用定额。宗地图纸本项目有关技术经济指标。西安市建设项目城建费用统征收办法。第第二二节节项项目目财财务务风风险险评评价价偿还贷款本金及利息情况本项目计划贷款万元，贷款期限为年，归还贷款方式为到期后次性归还贷款本金，贷款利息按季度支付。详细情况见贷款还本付息表贷款还本付息表单位万元项目名称建设期个月第年第年第年第年贷款金额应计利息期末还本付息期末贷款余额说明贷款利率按人民银行规定标准执行，年贷款利率年息计取。二营业收入情况预测分析营销部分根据市场价格，方米计算，可销售面积共平方米，在销售率情况下，可回收资金约千万元。出租部分根据目前西安市酒店地产价格环境，按照营销率和元平方米月价格计算，万平方米二十年租赁期酒店营销收入为亿元。折现率按照计算。三项目利润情况分析利润情况分析表单位万元序号项目折现金额项目营业总收入酒店租赁营销收入商业面积销售收入二项目营销成本费用三项目净收益四营销税金及附加按照营业收入计算五项目利润总额说根据客户与有关谈判意向，出租部分按照年总收入计明算。已经考虑过出租经营成本费用，如维修管理费用等。评价指标投资利润率利润总额总投资额扣除所得税后，税后利润为税后利润利润总额万元投资利税率利税总额总投资额四项目不确定性分析盈亏平衡分析又称为保本点分析，即分析利润为零时项目成本售价或所处状态。营销率平衡点总成本营业总收入营业税及附加从该项目情况分析，当营销率为时，项目风险较低当项目营销率低于时，有定风险。可以通过减少总成本和增加营销收入来回避风险。就是说，如果项目营业收入占营业总收入包括营销和出租酒店停车场收入为万元时，即营业收入临界点为万元。高于此点后，才能保证项目赢利。如果该项目营销万平方米酒店后，才能可以保证营业收入达到万元，项目就可以实现赢利。敏感性分析按照本项目实际情况分析水平也可维持在元以上，由此可见，元平方米逐年递增营销价格是合理，不但给投资酒店客户有稳定投资汇报，而且也给酒店经营者预留了利润空间。因此本项目营销风险是完全可