房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了关于进步搞活房地产市场若干意见补充意见以下简称补充意见。补充意见分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细实施方法。主要内容有根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房供应，加快普通商品住房发展每年用于中低价位普通商品住房建设用地应占定比例，此类用地应服从城市规划安排在二类地段以外，并具备交通便利，基础设施生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构商品住房供应量应占定比例。在老城区严格控制高层商品住房审批和建设。对单套见面控制在平方米以内，销售均价低于元平方米以下普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。进步完善土地供应机制，加快推行熟地出让制度在老城区，对拟公开出让土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地要求，对其进行房屋拆迁，完成五通平通水通电通路通讯通下水场地平整，所需费用按拆迁整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标拍卖或挂牌方式公开出让。积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房从土地出让收益中每年安排定资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体实施意见，拟采取对贷款购买普通住房消费者进行贴息办法鼓励个人购房。完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件每年从筹措住房专项资金中安排定资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购批空置商品房二手房等普通住房用于补充廉租住房房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余可用于对孤寡老人重残等特殊情况双困家庭实行实物配租。每年安排定数量专项资金用于廉租住房租金配租，其中由市财政拨付，从住房公积金增值收益中拨付。四年房地产市场发展趋势预测我市房地产发展有利条件全市经济持续高速增长态势。年我市增长，创下历史新高，年必将会沿着已有发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应快速发展。城市化进程为房地产市场提供了广阔发展空间。根据南昌市城市总体规划，到年，南昌城市实际居住人口将由现在万增加到万人，城市用地范围由平方公里增加到平方公里。城市人口增加和城区范围扩大，必将加大住宅需求量。南昌市居民住房消费潜力巨大。我市年底，人均住房建筑面积约平方米，按照南昌市提出到年安置住户中，有左右购买了二手房，左右购买了新建商品房。二房地产市场发展中存在主要问题土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善年以来，为了防止房地产业出现过热过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控力度，对年度土地出让指标予以总量控制，年开发总量计划控制在万平方米以内，今年月又根据市场形势，果断决策，在年初制定房地产开发总量中削减了万平方米，保证了房地产市场供需基本平稳。但是，从年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为宗，全年土地总成交量为亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应宗，总面积亩，占总成交面积，而青山湖区老城区土地供应达宗，总成交面积亩，占总成交面积。位于二类地段以外高新开发区昌北开发区没有出让宗土地。老城区土地供应量增大，提高了项目楼面地价，从而拉动了房价上升。另外，从供地现状来看，大部分为需要进步拆迁平整生地。出让生地容易生产交地时间延长开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。住房供应结构不尽合理目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求中低价位楼盘较少。据统计，今年月份，全市市区批准预售商品住宅为万平方米，均价在元平方米以上高价商品住房为万平方米，占总量均价在元平方米以下为万平方米，仅占总量。商务楼盘增长过快今年月份，全市市区商铺写字楼等非住宅交易量达万平方米，占总量，较上年同期增长倍。商铺写字楼快速增长对促进我市商贸流通有着积极意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场持续健康发展。交易税费仍显偏高我市目前商品住宅和存量住房契税税率均为，减半征收标准为，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京上海成都厦门普通住房含商品住房契约税率为，减半征收标准为北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来调至，对普通住宅减半征收标准由调到。成都实行对购房款补贴政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金政策。长沙市对购总论„„„„„„„„„„„„二市场调研分析„„„„„„„„三项目综合定位„„„„„„„„四项目投资估算„„„„„„„„五财务分析„„„„„„„„„„六不确定性分析„„„„„„„„七风险分析与对策„„„„„„„八附表„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,总论项目建设背景根据南昌市城市规划发展的，尽量减小项目风险。主要经济技术指标风华盛世项目主要设计指标见表表表风华盛世项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标总占地面积平方米总建筑面积平方米容积率绿化率建筑密度高层户型平方米户平方米户平方米户平方米户户型平方米两房户型平方米三房户型平方米三房户型平方米四房多层户型平方米户平方米户平方米户户型平方米两房户型平方米三房户型平方米三房商铺面积平方米总户数户车位数地上个表居住区用地平衡控制指标序号用地构成居住区用地面积平方米民建用地公建用地道路用地公共绿地居住区用地市场调研分析南昌市房地产市场运行情况分析今年以来，在宏观经济快速发展大背景下，在南昌市委市政府垄断级市场调控二级市场放活三级市场方针知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点新轮快速增长期。年房地产业市场运行情况房地产业与国民经济协调发展情况年南昌市预计完成国内生产总值亿元，较上年增长，增幅为历年来之最全社会固定资产投资预计完成亿元，较上年增长。全市预计完成房地产开发投资亿元，较上年增长，占固定资产投资和比重分别为和，较上年分别提高个百分点和个百分点。表房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额亿元同比增长固定资产投资额亿元同比增长亿元同比增长房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占比重今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资组成部分，直扮演着重要角色，全年每月完成房地产投资均保持以上增长，占固定资产投资比重，对经济拉动作用日渐增大，与国民经济发展基本同步。房地产投资快速增长原因只要是市委是政府拉大城市筐架扩大投资规模加快基础设施建设政策推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资加温。新建商品房供求结构情况年全市市区核准预售商品房面积万平方米，较上年增长，其中商品住宅万平方米，较上年增长完成商品房交易面积万平方米，同比增长，其中商品住宅交易面积万平方米，同比增长。表商品住宅供应量情况表价格元平方米供应量万平方米所占比例单套面积平方米供应量万平方米所占比例以下以下以上以上表商品住宅销售情况表价格元平方米销售量万平方米所占比例单套面积平方米销售量万平方米所占比例以下以下以上以上表表显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米元以上供应量占总量，单套面积在平方米以上总量是从销售情况看，单价在每平方米元以上是占总量销售，单套建筑面积在平方米占总销售量是。商品房价格走势年南昌市市区商品房均价为元平方米，较上年增长，其中商品住宅均价为元平方米，较上年增长，全年各季商品住宅均价分别均住房建筑面积达到平方米目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房含房改房上价格变动幅度为，预计利润变动结果为表单变量静态敏感分析表销售价格销售面积可变成本从此表可以看出，销售价格和销售面积波动很直接影响了本项目经济利润，而可变成本影响相对比较弱。表单变量动态敏感分析表序号项目变动幅度全部投资所得税前内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案销售价格销售面积可边成本从此表可以看出，销售面积变动对本项目来说没有很大影响，而销售价格和可变成本变动则直接影响了项目经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本控制，在营销上采取有利方式保证销售价格稳定。从以上两表分析中可以得知，销售价格是将来营销售过程中最重要因素，它决定了整个项目盈利情况，只有制定了个切实可行市场销售价格，产品销售才能得以保障，经济收益才能实现，成本投资则不会捉襟见肘。风险分析与对策市场风险分析从南昌市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求情况，市场有效需求不足。销售价格销售面积可变成本基本方案本项目定位于中高档住宅，项目在区位配套设施交通小区环境等方面有较大市场需求优势，但在销售价格方面有定风险。按照国际惯例，房价般是居民收入倍，而目前南昌市房价每平方米为元般市区住宅，套平方米住宅总价在万左右，相当于家庭收入倍，难以形成有效需求。本项目销售房价是这标准近倍，目前南昌市先富起来人毕竟是少数，需求有限，销售有定市场风险。虽然目前南昌市房地产市场总趋势是供大于求，价格走高，销售相当不理想，但随着国家采取稳健货币政策和开放财政政策成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理规划基础上，包括小区总体规划配套环境规划户型规划等。应杜绝规划设计单调缺乏完善配套功能方案规划，从方案规划上和户型设计上赢得消费者，减小项目市场风险。二经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低，将比基本方案增加净现值万元，增长反之，利润减少，销售收益下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之。做好物业管理和售后服务工作。三金融财务风险分析本项目资金分为三块部分银行贷款部分自有资金部分预售房款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用次性付款方式分期付款方式八成银行按揭方式④建筑分期付款银行按揭特惠免息付土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付净现金流量累计净现金流量所得税前净