体系开放便捷，周边分钟车程范围内，有京津塘京津京沪等高速公路条高速公路出入口个有京津城际铁路客运站处，至北京市区仅需分钟车程，至天津市区分钟车程有京山铁路客货运站各处等条国道在开发区内通过。自然生态环境良好，绿化率达到以上，在质量管理和环境管理方面通过了国际标准认证。服务环境优质高效，开发区管委会对开发区实行封闭式管理，区内设有武清区行政许可服务中心海关检验检疫局和国际保税物流园，为企业提供站式办公条龙服务，提供所有进出口业务服务，同时引进了多家金融法律财务等服务机构。基础功能设施完备，达到十通平。配套功能设施完善，建有大型商务写字楼星级酒店温泉公寓高级会馆廉租公寓双语国际学校连锁超市等。建区以来，武清开发区共吸引投资总额亿元其中外资亿美元，引入个国家和地区企业近家，其中有美国艾默生和英格索兰日本东棉和住友韩国中粮等世界强企业家，有丹佛斯天狮南玻信义娃哈哈戴纳派克工业等余家国内外行业龙头企业。形成了电子信息机械制造生物医药汽车及零部件新材料新能源等六大主导产业，六大主导产业投资总额和经济效益占到开发区总量以上。建区以来，累计实现税收多亿元，年上缴税金占武清区财政收入半以上吸引直接就业万人，带动配套企业多家，间接就业万多人。武清开发区已成为武清区对外开放窗口，经济发展主发动机，带动产业升级龙头和安置就业重要基地。项目规划目标长期以来武清开发区优质住宅项目欠缺，致使许多高科技企业高管难以就地安居置业，更难以为这些来自海内外财智人士提供宜居购物商业氛围。项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，餐饮娱乐，银行网点，市场超市等多种商业业态入驻后，不但满足高端人士居住需求，更为其购物休闲娱乐提供了便利，充分弥补武清开发区内高端品质生活配套空白，以高端城市综合体形象服务武清新城区，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。第四章市场供求预测分析宏观政策解析房地产行业宏观政策回顾年是我国楼市又个调控年，国家政府先后多次出台较为严厉调控政策，旨在维护房地产市场稳定，抑制房价快速上涨。随着国家调控深入落实，各地政府细则也相继出台。在本轮调控中，房贷政策限购政策执行是重点内容之，随着地方政府相继出台细则，二套房贷收紧政策在全国范围内推行。年国务院出台国八条，年天津出台津十条奠定了继续房产市场调控主基调，系列组合政策从市场供给到银行贷款再到成交环节层层布控，主要建设目标为满足购房消费者日益理性购房需求，本项目按照现代商业及住宅模式构建优良住宅环境和商业环境配置完善配套服务设施以及极具文化内涵中高档物业。项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，满足区域市场对于住宅商业用房需求，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。为武清乃至天津城市形象增添新光彩。项目建设进展情况该项目已取得发改委备案批复及土地证。用地规划许可证工程规划许可证环评批复项目施工许可证正在办理当中。项目建筑设计单位为北京中外建建筑设计有限公司施工建筑单位为天元建设集团有限公司浙江中联建设集团有限公司。项目建设涉及施工设计等单位均通过程序招标确定，符合项目建设要求。工程已于年开工建设，截止到目前项目进展情况为桩基础完成，正在进行基础施工，定于年月底开始销售。项目投入总资金及效益情况项目拟建总建筑面积为平方米住宅商业及相应配套设施，经测算项目总投资为万元，年经营收入万元，年利润总额万元。详见项目投资及效益指标表项目投资及效益指标表序号名称数据单位基本数据总建筑面积平方米其中可出售面积平方米项目总投资万元年经营收入万元年经营成本年土地增值税经营税金及附加万元年利润总额万元年利税总额万元年税后利润万元表项目投资及效益指标表项目竞争能力分析金侨大道作为武清开发区内首家住宅及商业配套项目，加上项目周边众多高智企业与新杨村中对本楼盘提升效应，很大程度上避免了与区域内其他纯住宅项目同质化竞争从自身角度，金侨有长达年房地产开发经验，在项目研发户型设计细节打造上有着独特竞争优势。本项目在商业配套上追求更大时尚与舒适，能够有效提升整个高新区生活质量。同时随着高新区行政经济中心西移，本项目将成为开发区核心区域重要住宅商业配套。综上所述，金侨大道项目不论从自身角度还是所在区域未来规划角度均具有其他项目不具备天然优势，并由此形成了自身较强综合竞争能力。第三章项目选址及规划天津市及武清区定位与发展方向天津是中国四个直辖市之，有超过万人居住和生活在这地区，市中心总论项目名称及有关单位情况系列调控政策，提高二套商品房首付比例提高按揭贷款银行利率限制三套住房贷款等，目是要坚决遏制房价过快上涨，促使房价回归合理水平。系列政策出台对房地产市场影响较为明显，年天津房地产市场成交量与成交均价等指标出现明显滞涨局面。年月日，国务院总理温家宝在关于当前宏观经济形势和经济工作指出，调控决心方向不能动摇，抑制二三线房价过快上涨月日，国务院副总理李克强表示明年房产调控会持续月至日，国务院副总理李克强在天津考察时指出，要坚持实施遏制住房价格过快上涨政策措施。年月温家宝总理在会见中外记者时指出房地产价格水平尚未回归合理水平。到年季度末，由于受政府调控政策影响，多个城市房价出现下跌迹象，特别是线房价上涨过快城市更为明显。调控政策对乃至年天津房地产市场走势产生了深远影响，成交量与成交均价等市场指标，较年度出现明显滞涨局面。另方面，为了防止刀切，政府也出台相关政策保护并促进首套刚性需求，多家银行对首套购房实行贷款利率折优惠，定程度上推动了房地产市场成交量。具体到位于京津之间天津市武清开发区，作为武清区乃至天津市对外开放窗口，正处于快速扩张期。区内房屋销售价格和天津市平均价格相比还存在较大差距，即使和同处于武清其他住宅板块相比也存在定差距。这与作为国家级开发区地位并不相称，因此在本轮调控中本区域房价并未出现大波动。相信在国家大力推进开发区建设整体利好前提下，区域房地产价格水平将继续整体提高。且随着开发区大批企业进驻，预计本地人口将迅速增长，随之对房屋刚性需求也将快速增长，对区域房地产销售将有极大促进作用。项目建设背景分析目前武清开发区人口已达万以上，但目前暂无集中式商业配套来满足日益增长商业需求。武清未来整体规划中，本项目所在区域内商业以及市政公共设施都会有极大提升。从社会效益角度分析，本项目为该区域提供高品质房地产产品，满足区域市场对于住宅商业用房需求，同时还可进步繁荣本项目所属区域，符合区域整体发展规划，项目建设将带来较好社会效益。从企业经济效益分析，由于区域市场对住宅商业用房有着较为旺盛需求，本项目投资建设面临着良好市场环境，具备较强盈利空间，对于企业利润增加及资本金积累有着较好推动作用。故不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目投资有着充分必要性。开发单位概况天津金侨城投资有限公司成立于年月，注册资金万元，在职员工人，系金侨投资控股集团全资子公司，其主营业务是房地产开发与经营。作为金侨投资控股集团开拓华北房地产市场而成立家开发公司，天津金侨城投资有限公司肩负着扩大集团品牌影响力，实现全国战略布局重任。其母公司金侨投资控股集团，成立于年。在年经营发展中，形成了文化教育科技医疗服务地产建筑物业金融投资证券等板块。国家住建部授予金侨集团国家级房产开发资质国家级建筑总承包资质和国家级物业管理资质。同时，在湖南省人民政府批准国家教育部备案，成立了全日制民办高校湖南软件职业学院。集团还在北京拓展文化传媒产业，在北京上海天津湖南等地投资拓展业务从政府问责房价调控保障房建设土地供应等方面推进。值得注意是，为加快去库存化进程缓解销售和资金压力，开发商普遍者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。定性分析就本项目实际情况看，承建单位在对项目投资开发工程中，可能存在或出现以下风险自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于行业政策以及区域政策变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。由于政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产行业涉及技术风险是主要涵盖诸如科学技术进步以及工艺更新项目采用新技术新工艺，使项目本身技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点人财物组织管理风险等。投资风险控制及早发现或预测到上述风险并能及时采取有效措施，化解减轻控制这些风险，减小各种风险带来损失尤为重要。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。对该项目风险控制应涵盖以下三个方面措施通过加快进度来回避风险首先,如果项目开发经营周期人为延长话,项目整体经济形势就将难以预测。其次，开发周期越长，项目建成以后政治影响因素也越难预测,特别是当前形势下房地产行业,泡沫严重，供需矛盾严重，行业受国家及当地政府政策指导不断加强，同行地产行业内竞争激烈。所以回避房地产开发经营风险最基本办法就是按照规划进行项目开发并尽快回收投资。针对该项目，我们采取诸如提高选址速度利用法律手段等保证项目前期以及建设施工顺利进行严格采用招投标办法和承建单位签订具有法律效应承包合同，以保证工程安全完工与建筑材料等物资供应商签订施工材料供不能满足项目目标投资收益。因此，项目公司应加强工程管理及营销策划环节，避免项目投资和销售过程中风险。考虑到金侨大道住宅项目建成后，其