1、最大广场张家堡广场，未来还将兴建西北首家超大型购物广场，所以，北部现也是政府重点发展方向。西安市南部地区具有较好文化氛围，高等院校多聚集于此。在西南部是西安高新技术产业开发区，它是西安第个建立起来开发区，现在许多高科技公司如行业电子行业等全部聚居于此，但是，由于此区域是西安第个建立起来开发区，建立当初西安政府还处于摸索阶段，所以缺乏良好整体规划。现在靠近内城地区发展空间不是很大，长安将是西安市向南发展下个重点。西安市东西部地区，特别是在二环以外，是西安大型国有企业以纺织企业居多，经营状况不佳聚集地，所以东西部地区下岗人员较多，整体购买力比其他地区差，发展前景不是很好，并且许多古代遗迹也集中在这两个地区，发展空间不大。城市发展规模依据西安市第四次城市总体规划要求和规定，西安市在未来年内加大城市，以及客户心理需求，最。

2、贷款上调而个人住房商业贷款利率年含以下上调，年以上商贷利率则上调。拍卖潜规则受控新拍卖管理办法规定了禁止恶意降低佣金比例或低于拍卖活动交易成本收取佣金，甚至不收取佣金或给予委托人回扣等手段竞争拍卖标及相应处罚措施，将有效地遏制目前土地拍卖市场存在些潜规则。按揭证券化来自银监会消息称，建行将在年季度获准首家推出住房贷款证券化产品，并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。这些政策都是为压制盲目投机或投资，使中国房地产市场进步稳定和可持续发展，从长远来看，这些政策都是在进步规范房地产市场，促使其更加理性发展。六西安地产板块供需状况西安房地产市场总体供求现状西安房地产真正起步只有两年时间，在几年以前，普通市民掏钱购买商品房还是很少部分人，现在很多中低收入家庭也开始贷款买房，住宅消费逐渐成为西安市民消费热点。商品房市场快速。

3、迅速崛起，关中高新技术产业带已经显露雏形。西安高新技术产业开发区去年技工贸总收入突破亿元。城市发展方向整个西安市区被分为五个区域组团中部地区南部地区北部地区西部地区和东部地区，各个区域组团发展情况都不相同。西安市中部地区城内由于发展空间较小，基本已趋于饱和状态，从年开始政府要求城墙内拆迁只允许兴建绿地或步行街，只有少部分建住宅，但住宅有限高要求，般为米。靠近城墙只能建层以下建筑，现在城内建筑多以商业餐饮娱乐旅游型为主。西安市北部地区，有西安经济技术开发区，主要为大型生产型企业，如可口可乐长庆油田西门子等，除几条主干道比较繁荣外，其它区域还不算发达，整体居住状况及人文素质与中南部相比较差，由于有大型供热站，所以，这里采暖采用集中供热系统。此地区建有西安市图书馆城运公园美术馆大型生态公园家乐超市市政文化广场和西北地区。

4、进房地产行业健康发展，而更主要则是提升了我们生活水平，维护了老百姓合法权利。低价圈地难年月日起，中国对土地有偿使用费将实行先缴后分。申请用地市县人民政府应缴新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。各级国库收到库款时，按规定分成比例，将库款逐级上划中央总金库将库款部分，按各省自治区直辖市人民政府规定省市县具体分成比例进行划拨。今后，凡不按国家规定标准足额缴交土地有偿使用费，律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。房屋契税不代征年月日起，房屋契税不再由国土资源局代收，转由地方税务机关直接征收。同时还规定纳税人未出具契税完税凭证，土地管理部门房产管理部门不予办理有关土地房屋权属变更登记手续。房贷月供增加加息后，个人住房公积金利率个人住房商业贷款利率等其他各档次存贷款利率也相应调整。其中个人住房公积金。

5、升经济总体维持强势，均是财政和货币政策小幅放松结果第部分西安市场现状及区域市场发展趋势判断西安市现状及整体规划南向旅游人文高尚居住新城发展实施新长安战略，五年内建成文化生态城，形成西安副中心年底成立灞河管理委员会，启动大水大绿工程，力图十年内将城东建成生态人居新城。发展目标到年，全市国民生产总值达到亿元，人均国民生产总值达到美元，城乡居民人均可支配收入达到万元，基本社会保障率达到，城市化水平达到，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。二西安市宏观市场定位分析西部大开发战略下大西安地位在西部大开发战略促进下，西安作为大西北中心城市，龙头地位逐渐体现。目前拥有各类科研机构多家，专业技术人员接近万人。雄厚科技资源正在转化为现实生产力，批以电子信息生物制药光机电体化航空航天民用核工业和新型材料为代表高科技产业正在这里。

6、大层面上塑造产品差异化，是赢得市场关键因素。因此，在理解产品差异化时候，不可单纯理解产品，产品已经不单是指单纯产品和项目，而应该扩大外延，这里产品应该是全案营销过程。将任何个细节体现得淋漓尽致，成为本项目成败关键。打造细节文化，细节差异将是本项目产品差异化重点。三突破性定位市场定位产品定位规划定位建筑风格定位消费者定位价格定位品牌形象定位等，是本项目成功根本点和基础点。细分市场，以前瞻性眼光开发项目，对市场未来预测，寻找其他项目营销赢利以及优劣势，确定本项目定位。通过对市场了解，本区域商品房住宅产品性价比普遍较低，所以如何能够体现楼盘高品质高起点，以中档楼盘价格占领并能持续引领该区域市场，将是本项目走向长期成功关键。消费群体定位在产品定位过程中首先定位消费群体，在确定了消费群体定位后，根据主力消费群生活方式品位收。

7、升温，已经吸引了如上海绿地珠江投资和记黄浦中海深鸿基上海大华等国内大型开发商进驻西安，加上西安市近几年加大了对房地产市场支持力度，使当地房地产市场迅速走向成熟。近期来连连出台位调研，针对市场需求，人们生活水平快速提高，住房需求由需求化向舒适化转变，这必将进步刺激消费者购房欲望，将潜在购房需求转变为实际购买力，推动房地产行业发展。财政金融至年上半年，西安市地方财政收入亿元，比去年同期增长，地方财政支出亿元，比去年同期增长。期末金融机构存款余额亿元，较年初增长。其中城乡居民储蓄存款余额亿元，较年初增长期末金融机构贷款余额亿元，较年初增长。西安市房地产投资年第季度，西安市商品房完成投资万元，较上期增长，与去年同期相比小幅回落，从近几年商品房投资来看，每年增幅在左右，而今年政策调整使得市场房地产开发受到定冲击，投资放缓。。

8、全支持我们可持续发展战略，多家开发商已经把目光投向了长安区，从西安市整体发展上来看，北郊和长安区必然是城市开发重头戏。二建议根据调查结果显示，现对本项目做出以下建议在小区环境上加大项目投资，在园林设计上做到独树帜。物业管理也要超越周边楼盘物业，提高服务水平和质量。介于以上各种因素深度剖析，本项目有着较大发展潜力，建议获取此块土地。次城市总体规划要求和规定，西安市在未来年内加大城市规模扩张势头，加快城市化进程。附西安市第四次城市总体规划城市规模数据表城市规模年年年人口规模万人市域总人口市区人口主城区人口用地规模平方公里市区用地主城区用地城市化水平可以看出，西安市在未来十余年内将保持高速扩张速度，扩大城市规模和人口，带动商品房刚性需求，为房地产业可持续发展提供了坚实基础。同时，根据城市发展方向我们认为城南城北将是我们。

9、本季度自有资金在总投资额中比例为，较上期上升个百分点，实际完成投资额为万元预售资金所占比例变动不大，本期占资金总量，实际完成投资额万元本期借贷资金比例为本期占商品房完成投资总额比例为，较上期该比例下降了，完成投资额为万元其它资金所占比例为，实际完成投资额为万元。四国家宏观金融政策货币政策宏观政策微调始于今年二季度，其主要表现在财政和货币政策主动小幅放松。财政部最新统计显示，年前个月，全国财政收入完成亿元，同比增加。在财政支出增加同时，货币政策也出现了松动迹象。月日，中国人民银行发布年季度货币政策执行报告，报告改年下半年以来防范系统性金融风险主论调，支持经济发展成为货币政策目标之。财政和货币政策同时放松值得关注，因为这种放松并非事出偶然，可以看作是对前阶段高强度紧缩政策修正。而今年月份固定资产投资能继月份之后持续回。

10、执行力。第十部分影响开发节奏基本因素影响项目开发节奏基本因素政策法规因素在新国八条出台后，各个线开发城市立即出现了房价下调现象，而身处二线城市西安，楼市也不可避免地受到了影响，些项目出现了购房者持币观望情形。但是，从长远来看，国八条对西安地产既是规则确立也是新机遇来临。同时，按照地产行业界定，西安属于房地产二线城市，仍然存在较大投资空间。地块区域发展状况因素项目地块处于西安南郊郭杜大学城市北端核心位置，北面邻近西安市高新区新型工业园区，长安区新行政中心区政府。同时拥有南区认同度和大学城人气，发展前景无限良好。开发商操作水平因素陕西金泰恒业房地产有限公司是陕西省投资集团部大开发影响，近几年，西安市政府不断加大力度改善投资环境来招商引资，房地产业迅速发展。目前，城南是西安市城市发展主要方向，长安区大学城在地块规模上完。

11、今后获取土地重点关注区域。三西安市宏观经济运行状况国民经济增速连续五年超过，年更是突破千亿大关，成为全国个生产总值过千亿城市之这标志着西安市综合实力迈上了个新台阶，步入个新增长期。年上半年西安国民生产总值亿元，比去年同期增长，其中第产业增加值亿元，比去年同期增长，第二产业增加值亿元，比去年同期增长，第三产业完成增加值亿元，比去年同期增长。产业结构年西安产业结构对比图第产业目录第部分西安市场现状及区域市场发展趋势判断西安市现状及整体规划二西安市宏观市场定位分析三西安市宏观经济运行状况四国家宏观金融政策五国家房地产相关政策六西安地产板块供需状况七项目所在区域房地产市场概况第二部分项目用地周边环境分析宗地概况二分析第三部分项目规划设计内容规划建设依据二规划建设内容第四部分项目市场定位周边类比楼盘调研核准通过，归档资料。。

12、入工作性质个人喜好来确定产品。四专业营销推广市场处在不断变化中，需要套过硬策略营销体系来支撑。能够根据市场波动随时调整策略，将楼盘快速有效推广出去，依托强大销售体系，方能成功完成整体推广营销战略。本案所处是个即将启动市场，需要对市场现状进行深度剖析，做出有效判断。制定整套完善市场推广和营销策略，保持产品长期差异化与强大市场竞争力。系统建设市场深度研究对市场现状进行详细调研，研究地区市场发展规律。对未来市场发展趋势进行准确判断。指导整体推广营销策略。建立本项目核心价值体系通过对产品深度理解，综合市场研究与目标客户群体分析结果，挖掘产品核心价值体系。为造就产品长期强大核心竞争力做好准备。确立整体营销推广思路在核心价值体系基础上，拓展出整套灵活而富有竞争力策略机制。配合强大销售团队与强势推广手段。强调与关注整体推动力与。

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