1、场分析市场回顾近几年，天津市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长支柱产业之，并通过系列控制市场供给培育有效需求等相关产业政策实施，大大减少了天津房地产市场上投机行为，去除了市场中虚热泡沫成分，使天津市房地产市场基本保持了健康稳定均衡快速发展势头。九五期间，天津市实施了大规模危陋平房改造，从年以来，又加大了住房分配制度改革力度，并相继出台了系列房地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极影响。年住宅市场销售量约万平方米，第次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。年，住宅市场继续保持稳定增长，全年商品房销售面积达到万平方米。纵观天津市近几年房地产发展历程，我们可以断言，在今后至年内，天津市住宅市场将继续保持持续健康稳步增长发展趋势。二住宅市场当前特点从天津市房管局获悉，年天津市住宅市场继续保持良好发展态势，住房消费持续增长。全市商。

2、上所述，区域市场具有以下几个特点新项目迭出，项目素质正在不断提高。高素质项目吸引了大量和平河西区居民前来购买。随着河西和平南开居民迁入，人文环境逐渐好转。道路交通发展迅速，出行十分便利。新房上市量增幅大于市内其他各区。价格仍是居民选择住宅最大影响因素。三区域市场消费者行为分析目前河东区大型住宅项目集中于津塘公路，东站后广场卫国道沿线及富民路附近地区。建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于河西区和南开区，销售总体上趋于平淡。天津市经过多年开发历程，河西南开等原先热点区域经过几年来高强度大规模开发，发展空间已显局促。现河西区除梅江居住区梅江南居住区以及尚未开发双林居住区外，市区周边区域已无大宗可开发土地。南开区除部分城区拆迁尚未完成，大型可开发项目也寥寥无几，而且上述两区项目开发已经出现了不同程度郊区化倾。

3、将要遇到政府部门协调方面可起到较大作用。二合作方式合作方负责按照现行政府批准详细规划进行征地垫土及小区外市政基础设施大配套工程建设。二法律性风险评估太阳城项目为天津市重点政府工程之，土地合作方具有很强政府背景，与土地相关各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。三与二期相关规划调整问题原规划中在贺兰路侧，预留有米宽远期发展用地贯穿地块南北，若不变为开发用地，则太阳城项目规划整体性无法保证，而且由此将带来土地及大配套费用大幅上升，所以拟将该用地变性为住宅用地。四政策性风险评估由于太阳城起步区没有调整控规条件，而是采取了在原详细规划基础上调整规划方案做法，所以二期在进行规划调整时任务较重，规划局也要求先期进行控规调整，因控规牵涉面广且难度大，因此规划何时通过等都具有很大不可确定性，由此蕴涵定操作风险。第三部分市场分析天津市住宅市。

4、目属中高档项目，是周边区域比较富有特色也是较为成功楼盘，由中海地产操作，典型香港式设计风格，清新靓丽。该项目期以多层为主，高层为辅，销售情况很好。二期三期则全部为点式高层，二期已经开盘，其销售情况般，值得继续关注。金湾花园项目总建筑面积万平米，地处河东公园西侧。外有公园，内有大面积花园绿地，环境较好。金湾花园凭着较佳地理位置适中销价良好大社区环境取得了骄人销售业绩，多层部分万平米实现销售率，客户主要为河东区居民。这说明此区域有定购买力，规模大素质相对较高项目对市场有很强吸引力。恋日风景该项目位于卫国道以万平米大型社区层半低层低密度规划设计万平米主题花园万平方米水景花园双语幼儿园为主要宣传卖点，形象清新秀丽。恋日风景前身为帝旺温泉花园，之前销售几乎处于停滞状态，经过策划公司重新包装后于年月重新开盘，销售良好。四市场综述综。

5、中选取个主要项目样本，这些项目主要集中在东站后广场河东与河北交界地区六纬路沿线真理道第部分项目总体概况地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。太阳城期为地块，位于东真理道以北。见地理位置图二地块现状顺驰太阳城项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内用地公顷。各地块的用地状况详见下表单位公顷太阳城用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地球等体育娱乐设施。其他丽苑期派出所位于地内电话局。六土地价格按照我公司与天津市安居工程办公室签订土地协议，太阳城期地块分别按红线内用地每亩万和万支付土地及大配套费用，费用总计约为万元。第二部分法律及政策性风险分析合作方式及条件太阳城项目土地合作方为天津市安居建设发展总公司，隶属于天津市安居工程办公室，有较强政府背景。在项目开发过程中。

6、品房成交万平方米，成交金额亿元，分别比上年同期增长和，其中个人购买商品房比例为。根据天津市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，天津市住房市场呈现以下几个特点价格小幅上升。去年居民购买元平方米以上商品房数量比上年提高了个百分点，其中每平方米元元价位商品房购买量提高了个百分点，元元商品房比不同居住需求。相对于起步区，在产品形式户型平立面设计环境营造等方面实现定程度创新与突破。建筑形式根据两个地块不同特点，形成产品差异。结合太阳城整体规划，采取板式小高层普通多层与低层相结合建筑形式，具体配比见下表建筑形式层数比例板式小高层普通多层准低层合计房型平面设计在户均面积上适当做出档次差异，迎合不同层次客户群不同需求，多采用错层与跃层设计低层住宅在保证平面合理性与居住舒适性基础上，采用个性化设计。通过加大面宽和提高层高等手段增强。

7、向。随着河东区城市开发进程加快，区内中心部位土地基本开发完毕，开发重点逐渐向城市外围发展。河东区连接中心市区与滨海新区，是市区通往经济开发区机场北京交通枢纽，是政府实施城市长远发展规划热点区域，市场潜力巨大。河东标客户群高，提升了住宅市场多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。随着市场不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表自选动作竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接复合地产模式。二区域市场分析区域市场概述顺驰太阳城地处河东区与河北区交界处，在行政上隶属于河东区。这两个区整体发展水平落后于和平河西南开三区，但好于红桥区，在天津市属中游水平。河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。从年起，河东区商品房销售量已经由。

8、户型特点选择适当尺寸家具，增强室内空间感受。与关键建材供应商建立良好合作关系，从而降低采购成本并为提供有限菜单式装修提供经济前提。第七部分经万元利润万元按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元投资回报率结论顺驰太阳城期项目总利润高达亿元，投资回报率超过，极具投资价值。五资金预测后附资金流量表销售周期根据公司以往开发项目经验，结合对太阳城起步区销售情况预测，太阳城期项目销售周期应该在年左右。二资金占用峰值从资金流量表可以看出，太阳城期最大资金占用发生在年季度，最大资金占用量约为亿元。三内部收益率太阳城期项目操作时间跨个年度，年每年累计资金分别为万元万元万元万元，由此计算内部收益率为。百分点，元元商品房比上年提高了个百分点。住宅改善型消费增加，居民对小户型商品房需求减弱。购买单套面。

9、过去天津市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量减小，首先带动了河东临近市区地域房地产开发，形成了东站后广场十经路六纬路沿线地区房地产开发热潮。河东区距离市中心较远区域项目大多数档次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。河北区房地产项目也主要集中在临近市中心区域，但由于距市区中心地带距离较远，这些项目客户群主要以周边区域为主。河北区虽然经济发展水平般，但其购买力不容小视，从年年这年发展情况来看，河北区市场成长速度要高于河东区，其与河东区商品房交易量差距也在逐渐缩小，但从两区各价位间成交量比较来看，河北区主要集中在低档产品市场，这也能说明，河北区市场处于刚刚启动阶段，购买力尚未完全成熟。从河北区项目来看，总体开发水平较低，缺乏中高档项目对市场拉动。二区域市场现状针对顺驰太阳城项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查项目。

10、应继续对成品房设计进行深化，在推行统交工标准成品房基础同时，适当进行菜单式装修积极探索，具体思路如下充分研究客户群消费心理与消费能力，严格按照市场定位确定成品房精装修费用，以确定精装修费用指导装修设计与材料选择。在房型施工图设计阶段引入精装修设计公司，对些房型进行必要更改，其中包括些平面结构处理和对电路上下水暖气安排与布置等。减少现场施工工作量，在装修设计时考虑以上工作为外加工，现场装配，以达到缩短工期，提高装修质量与装修效果目。整体风格定位为时尚实用，倡导轻装修，重装饰装修理念。抓住重点，注重厨房卫生间装修效果。在整体预算控制下突出几个亮点，如些材质使用，洁具淋浴房采取定制等。注重细节处理，例如淋浴房地面处理地面不同材质交接处处理等。注意用装修弥补些房型设计中缺陷。强调成品房样板间装饰，体现生活品位，根据。

11、积在平方米以上商品房比上年同期提高了个百分点，其中购买单套面积在平方米平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在平方米以上商品房同比提高了个百分点。经过几年发展，目前天津市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额，贷款购房比例达。此外，年天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着天津市居民生活水平不断提高，以前购买商品房和房改房家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅消费。三住宅市场未来发展走势政策支持力度不断加大。从年政府颁布些相关政策来看，住宅市场政策支持力度仍在加大。第部分项目总体概况地理位置顺驰太阳城项目位于卫。

12、房型舒适性。通过落地窗外飘窗吹拔等手段增强房型趣味性。通过楼体挖槽阳面不封闭阳台等处理手法丰富房型设计处理手法，控制单套户型面积。户均面积结合起步区销售情况，在起步区户型面积基础上，适当放大单套面积，具体指标见下表户型项目两室三室低层住宅面积建筑立面借助高水平设计师设计手法，营造现代感强建筑风格，通过匀称线条处理与简洁明快色彩，注重建筑美感，强调可识别性。住宅配套采用中等档次配套水平，在保证住宅品质基础上尽量控制成本，充分考虑舒适度成本与所产生收益之间关系。入户门高级防盗门外檐窗高级塑钢窗适度智能化配套网络围墙红外监控背景音乐供水不设热水中水直饮水系统供热集中供热，铝合金散热器。楼栋入口可视对讲防盗门楼梯间地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆精装修成品房设计在起步区成品房交工标准获得极大市场认可情况下，太阳城期。

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