数进行宗地的财务评价 建设项目的财务评价般分两个层次，即全部投资的财务效果评价和自有权 益资金的财务效果评价。 全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金包括全部 借贷资金和权益资金作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资 资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是种简化 了的投资项目息税前的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案 间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行 的同时，进行方案的选优。 自有权益资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条 件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考 察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息税后的盈利能力 的分析。同时，还考察企业的生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投 资者的盈利能力等。 在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资 盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率投资回 收期财务内部净现值以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地 投资在财务上的可行性。 研究依据 香蜜湖宗地规划指标 国务院发展研究中心数据库 广东省房地产统计年鉴 广东省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存贷款利率 广东统计年鉴 搜房网相关数据 中国人民银行号文件 广州市建安工程定预决算定额 宗地最佳利用方式构思 根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段且建筑容积率，可以确定，该地 块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美 的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。 宗地总体规划方案设计 总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别 见表和表。 高层住宅 总建筑面积， 住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户。计划规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计 。 别墅 总建筑面积， 别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计， 规划总栋数为栋。总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占地计， 社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。 停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含 别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考 虑，车库规划面积位为。 园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考 虑将高层建筑的首层架空绿化。则 绿地面积为 道路规划占地面积为 表用地平衡表 项目用地面积所占比重人均面积 人备注规划总用地 居住用地 高层住宅用地首层架空绿 化 低层住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 二其他用地 表项目主要技术经济指标 项目数量单位 总户数户 居住人口人 总建筑面积 高层住宅建筑面积 低层住宅建筑面积 公建配套建筑面积 地下车库建筑面积 车位数个 人口密度人公顷 绿化率容积率 最佳开发建设方案设计 虑，其占地计， 社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。 停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含 别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考 虑，车库规划面积位为。 园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考 虑将高层建筑的首层架空绿化。则 绿地面积为 道路规划占地面积为 表用地平衡表 项目用地面积所占比重人均面积 人备注规划总用地 居住用地 高层住宅用地首层架空绿 化 低层住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 二其他用地 表项目主要技术经济指标 项目数量单位 总户数户 居住人口人 总建筑面积 高层住宅建筑面积 低层住宅建筑面积 公建配套建筑面积 地下车库建筑面积 车位数个 人口密度人公顷 绿化率容积率 最佳开发建设方案设计 建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市 场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。 计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究 及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层 住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。 与此对应的项目投资与融资计划如下表所示 表项目投资与融资计划表 序号项目建设经营期 合计 投资总 额 建设投 资 土地成 本 前期工程 费 建安成本 费 基础设施 费 公建配套 费 不可预见 费 管理 费 销售费 用 利息费 用 流动资 金 资金筹 措 自有资 金 借 款 销售收入再投 入 说明因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司 在资本市场的能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人的 资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目的融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息 费用计算和资金筹措计划都暂没计算。 宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成 本费用为万元。具体测算详见附表。 销售收入测算 参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为元，低层为元， 停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入 为万元。具体测算详见附表。 地价成本测算 根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞 争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为，正常期望投资回报 率为，市场投资回报率的上限为。 则该宗地的地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。扣除宗地转让契税，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常 市场水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。 项目财务评价 由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的 市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。 项目盈利能力分析 税金计算见表 因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。而土地 增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率 来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目 金额后的余额。根据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售 收入的左右。 损益表见表 由损益表可以看出，公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。 第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年的亏算。直到最后年才发生 所得税的缴交。 宗地现金流量表与动态盈利分析见表 由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后个年度。但项目的内部收益率为，净现值为 万元，均处于较高水平。原因在于地价要在中标后次缴交完毕，造成巨额 现金流流出，而项目的开发建设销售要滞后段时间，不过该宗地规划建筑面 积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。 相应的地价在万元和万元时的投资回报指标如表所示。 表销售税金及附加表单 位万元 建设经营期合计 序号项目 销售收 入 销售税金及附 加 营业 税 城市维护建设 税 教育费附 加 防洪工程维护 费 交易管理 费 印花 税 土地增值 税 表损益 表单位万元 序号项目合计 销售收 入 总成本费 用 利润总 额 所得 税 税后利 润 盈余公积 金 可分配利 润 目录 研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地基本情 况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 地价范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 地块投资价值„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 研究方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 剩余法求地 价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价„„„ 研究依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地最佳利用方式构思„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地总体规划方案设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 最佳开发建设方案设 计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地地价测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 地价之外的成本测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 销售收入测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 地价成本测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目财务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目盈利能力分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 税金计 算„„„„„„„„„„„„„