回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报按照项目成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报按照项目现有成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报小结针对项目成本率从到经营测算，我们可以明显看出酒店运营成本高低已成为本项目实施投资回报方式决定因素。认为项目酒店作为连锁式经营模式发展空间很大，如果在合理范围内能做好成本控制工作，则项目后续经营及发展都不存在问题如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间仍然很大。项目不确定性分析本项目经营销售收入和经营成本三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，结果如下敏感性分析因素变化测算结果基本方案净现值万元,内部收益率动态投资回收期年当经营收入下降净现值万元,内部收益率动态投资回收期年当经营成本上升净现值万元,内部收益率动态投资回收期年当售价收入下降净现值万元,内部收益率动态投资回收期年经测算可知本项目经营成本经营收入及销售收入三个因素分别变动对项目效益会产生影响。其中经营收入和经营成本对项目效益影响较大，是关系到项目盈利能力大小关键项目经营收入经营成本销售收入在不利影响下，项目指标表现般，说明项目抗风险能力般。测算过程详见附表敏感性分析表。社会效益和影响分析完善城市功能，推动片区房地产市场发展进程该项目销售将进步改善酒店经营水平，提升区域形象，推动片区房地产市场发展进程增加财政税收该项目销售预计将为国家创造销售税费相关税利近千万元提升品牌形象该项目推出将极大提升投资股份有限公司和区政府品牌形象。第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结高标准改善投资环境，花大力气建设了批市政基础设施，实实在在营造了旅游地产置业底成本优势。丽江良好投资环境为酒店业培养了稳定优质消费客户群，工业及商业未来蓬勃发展也为酒店经营提供了有力保证。市场研究就地理位置而言，位于和之间，而占据地理优势，承接着来自购房者，因此先于发展区也在之前成为大盘开发地。连接中心区中心区镇中心城号线建成后，从到距离将大大缩短。公路改造号线年内开工快速干道期明年月通车，交通压力有望得以缓解，借助中西部大开发和大力发展二三线城市有利时机，未来外资工业商务旅游等行业都有非常大发展空间，从而带动了整个区房地产价值急速提升。就房地产发展趋势而言，目前有中心花园华城广场三期广场四期世家之城等大盘供应。相对以前，楼盘规模不大分布太散各自为政形象已经得到改变。现在，这种数量上变化伴随着品牌发展商进入，有理由产生质变。今年，地产占地面积万平方米低密度大型社区山庄地产万平方米项目都将加快建设进程。随着逐步进入大盘时代,投资性物业市场也逐渐从分散单型产品慢慢演变成以多种产品为主导成熟综合性市场。最明显例子就是很多个人消费者在经历过年巨大金融危机和自己经济状况起起落落后，深刻体会到经济实惠消费观念对自己重要性，旅游消费更加谨慎,消费手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言，本地主力消费客户消费心理已经发生了微妙变化，这对本项目有着非常重要指导意义。市场宏观背景丽江市年或半年经济分析从已公布统计数据来看，年或半年丽江市国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好增长，生产消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。丽江市生产总值完成亿元，比去年同期增长，高出去年同期增幅个百分点。本市生产总值上半年累计增幅创出了自年以来新高工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。丽江市工业企业累计完成工业增加值亿元，比去年同期增长市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成亿元，比去年同期增长社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长，累计增幅与去年同期持平出口逐月回升，增速明显加快市场物价微升，职工居民收入有所增加交通邮电发展增快，民航表现突出财政金融保持稳定，存差略有扩大企业景气上升，信心指数提高。丽江市历年酒店经营情况分析柱状图从年低谷期开始，丽江市酒店入住率逐年提前，楼盘规模不大收支平衡，每月有元盈余如果选择固定经营回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现定亏损，每月有万元左右资金将用于补贴经营回报。按照年计算，在现有酒店经营状况不变情况下，总共补贴金额为万。本项目收益测算分析按照项目成本率计算经营收益按照本项目经营测算所得如果以模式，则每月回报成本为元如果以固定回报模式，则每月回报成本为元下表分别以两种回报模式计算开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报按照项目成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报按照项目现有成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报小结针对项目成本率从到经营测算，我们可以明显看出酒店运营成本高低已成为本项目实施投资回报方式决定因素。认为项目酒店作为连锁式经营模式发展空间很大，如果在合理范围内能做好成本控制工作，则项目后续经营及发展都不存在问题如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间仍然很大。项目不确定性分析本项目经营销售收入和经营成本三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，结果如下敏感性分析因素变化测算结果基本方案净现值万元,内部收益率动态投资回收期年当经营收入下降净现值万元,内部收益率动态投资回收期年当经营成本上升净现值万元,内部收益率动态投资回收期年当售价收入下降净现值万元,内部收益率动态投资回收期年经测算可知本项目经营成本经营收入及销售收入三个因素分别变动对项目效益会产生影响。其中经营收入和经营成本对项目效益影响较大，是关系到项目盈利能力大小关键项目经营收入经营成本销售收入在不利影响下，项目指标表现般，说明项目抗风险能力般。测算过程详见附表敏感性分析表。社会效益和影响分析完善城市功能，推动片区房地产市场发展进程该项目销售将进步改善酒店经营水平，提升区域形象，推动片区房地产市场发展进程增加财政税收该项目销售预计将为国家创造销售税费相关税利近千万元提升品牌形象该项目推出将极大提升投资股份有限公司和区政府品牌形象。第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结为酒店客房销售。项目风险及防范建议项目风险项目本身风险项目销售报批中不确定因素涉及到项目所有权和经营权分离和确立问题政府政策指导对本项目影响市场风险市场对该类型产品接受程度宏观房地产市场投资活跃程度预期金融政策调整对投资性物业销售影响经营风险酒店盈利能力直接决定对承诺投资回报实现酒店业未来竞争形势，其他酒店对本项目形成威胁防范建议加快销售准备工作，抢占市场先机加大营销推广力度，缩短销售周期，规避政策调整对房地产市场冲击提高酒店经营管理水平，保证未来合理投资回报。深圳市有限公司年月日附表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表损益及利润分配表附表现金流量表全部投资附表借款偿还期测算表附表敏感分析表比有较大幅度下降，其原因是受到金融危机影响。柱状图年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度丽江酒店入住率最低谷，原因是金融危机在月份左右开始全面爆发影响月以后，丽江市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月时间，也就是在月份时候就已经超过了前期高位，并且在以后呈持续上升趋势年月入住率较低，是传统农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大原因，因此月份左右是酒店行业传统淡季自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上高位。月酒店入住率全面超过去年同期水平。说明年丽江酒店业市场前景向好。丽江市年酒店整体经济预测及分析进入年，丽江酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过上年同期水平，五黄金周期间，丽江市酒店开房率更高达以上。具体表现如下丽江市政府将要把丽江建设成为个区域性经济中心城市，充分利用西部大开发和大力发展二三线城市政策利好，以及整合自身各种优势，力争成为经济圈内国内外大目录第部分项目总论项目背景可行性研究结论第二部分市场分析项目投资环境和市场研究市场宏观背景区域市场分析第三部分项目分析及评价地块解析项目分析项目评价市场定位及项目评估项目定位方案评估意见核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第四部分销售及经营收入测定各类物业销售收入估算项目销售回款计划资金来源与运用分析销售利润第五部分财务与敏感性分析赢利能力分析项目不确定性分析社会效益和影响分析第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论项目主要问题解决办法和建议项目风险及防范建议附表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表损益及利润分配表附表现金流量表全部投资附表借款偿还期测算表附表敏感分析表第部分项目总论云南省丽江市天雨大酒店是丽江市有限公司投资运营豪华商务旅游酒店项目，主要功能为三星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务心。天雨大酒店严格按照国际三星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。项目背景丽江市有限公司为适应时代发展要求，实现企业经营模式持续稳健发展目标，拟将原天雨大酒店整体出售。项目名称丽江市天雨大酒店开发公司丽江市有限公司承担可行性研究工作单位，个人深圳市有限公司，张新州研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数丽江市产业导向房地产评估规范国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准丽江市住宅区公用设施专用基金管理规定丽江市主要经济指标丽江房地产市场分析丽江市旅游统计月报年报以及其它国家省市级法规规范文件通知等。项目建筑规模和内容丽江市天雨大酒店，属于三星级高级商务旅游酒店，单体层，总建筑面积不包括地下车库，配套面积，客房面积，主体占地面积平方米。可行性研究结论经过对全国云南省和丽江经济状况研究分析，以及对年产业导向理解，操作人张新州经过详细市场调研后认为项目出售是必要可行合理在目前各种利好