定因素进行分析，详见表。从该表可以看出建设投资和收入都较为敏感。因此，应控制建设投资，稳定收入，若市场繁荣后租金上升将对收益有较大提高作用。敏感性分析表表序号不确定因素不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数基本方案建设投资收入经营成本说明表中基本方案是指附表中项目现金流量表所得税前中所选定投入和产出数值计算指标。第十四章风险分析与对策房地产政策变动风险中国房地产市场受惠于政府经济刺激方案及国内投资者追捧，于年下半年强劲反弹。房价急剧上升后，中国政府开始多管齐下抑压房价上涨。但是房价仍然持续高涨。房地产价格快速上涨已经成为我国经济运行中突出问题，也是整个国民经济持续快速健康发展不稳定因素房价上涨过快导致居民购房负担过重，房价上涨过快不仅加大了物价上涨压力，而且导致居民购房负担日益加重。抑制了居民其他消费房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间贫富差距房价持续过快上涨最终将导致房价下跌，从而直接威胁金融秩序安全，进而给国民经济带来剧烈震荡房价过快增长影响城乡统筹发展房价过快上涨将带动城市商务成本提高，降低城市综合竞争力。因此，有经济学家称中国疯狂地玩房地产是经济自杀世界四大会计师事务所德勤公司预计年中国房地产政策将有更多改变。如果政策失当，将影响中国及信阳房地产市场，从本对本项目产生重大影响如果信阳房地产市场陷入衰落或销售量下降，则本项目运营将产生风险。应对措施地方财政对土地出让收入依赖，使得中国房地产政策不会产生实质上变化信阳作为三四线城市，房地产泡沫有限出于旅游和外出务工人员置业需求，信阳房地产需求较为刚性。从而本项目由于房地产政策发生变化产生风险会比二线城市小。旦发生，项目投资人应抱着与商户共渡难关思想，以求后来发展。拆迁风险拆迁地点位于国道旁边，面积约为平方米，砖混结构占以上。涉及家庭户左右，拆迁成本高，风险大，周期长，政策性强，不确定因素多，如处理不当，将会引发不安定事件发生。本项目将根据狮河区工业集聚区征地拆迁安置方案统安置拆迁人员，按程序和标准严格执行国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展若干意见通知要求，明确项目发展总体目标。根据河南省和信阳市十五计划，融入区域经济合理安排进度。按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作基本工作程序和要求，做到实事求是客观公正。河南省及信阳市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后管理模式运营模式。项目建设以建材家居用品需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。消防环保安全设施建设符合国家和地方法规。其它规定及客户要求。项目概况拟建地点项目拟建在信阳市物流园区内。建设规模与目标项目规划占地约亩平方米，总投资万元人民币。项目拟建总建筑面积平方米，其中仓库平方米家装板材商场平方米厨具卫具商场平方米床上用品家饰商场平方米灯具灯饰家电商城平方米拆迁安置房平方米，其中安置户占用平方米，销售平方米。建设期二年。项目建设进度为第年总投资万元，形成建筑面积平方米投资，分别建成仓库家装板材商场。第二年总投资万元，形成建筑面积平方米投资，分别建成厨具卫具商场床上用品家饰商场拆迁安置住宅灯具灯饰家电商城。目标建成后和即将完工中南家俱大世界联成体，成为信阳市最大集各类建材灯饰电器交易为体，并辅以面向全市及各县物流配送职能综合性家居用品物流园区。项目组织方式为了使项目能够顺利实施，建设单位成立项目领导小组，对项目进行组织管理，具体内容如下每周定期召开次会议，检查项目进度和执行情况。建设单位根据实际情况，落实项目有关任务，做到人员落实任务落实经费落实，核查进度有依据。主要技术经济指标表主要技术经济指标序号项目名称单位财务评价指标备注建筑数据指标项目占地面积亩总建筑面积平方米容积率绿化平方米道路广场平方米建设工期年二经济效益指标项目总投资万元自筹资金万元银行贷款万元建设期利息万元年利率年平均利润总额万元所得税前，平均值财务内部收益率所得税前财务净现值万元所得税前，静态回收期年所得税前含建设期投资利润率所得税前总投资及资金筹措项目总投资万元。建设投资万元,企业自筹万元，银行贷款万元。结论与建议家居用品物流园项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业商贸物流业发展政策符合产业发展方向和要求项目建设用地符合信阳市及山管理区把该区域作为家居水产品等专业市场和信阳市及河南省物流业对该宗地配套需求。项目建设将推进信阳市现靠性和稳定性，避免投产后不能获得预期利润和收益，以致使企业亏损。通常不确定性分析可分为盈亏平衡分析敏感性分析和概率分析。由于本项目可变成本较小，因而，不做盈亏平衡分析本文重点作敏感性分析。敏感性分析是指从定量分析角度研究有关因素发生中变化对个或组关键指标影响程度种不确定分析技术。其实质是通过逐改变相关变量数值方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小规律。本方案中选取建设投资收入经营成本作为不确定因素进行分析，详见表。从该表可以看出建设投资和收入都较为敏感。因此，应控制建设投资，稳定收入，若市场繁荣后租金上升将对收益有较大提高作用。敏感性分析表表序号不确定因素不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数基本方案建设投资收入经营成本说明表中基本方案是指附表中项目现金流量表所得税前中所选定投入和产出数值计算指标。第十四章风险分析与对策房地产政策变动风险中国房地产市场受惠于政府经济刺激方案及国内投资者追捧，于年下半年强劲反弹。房价急剧上升后，中国政府开始多管齐下抑压房价上涨。但是房价仍然持续高涨。房地产价格快速上涨已经成为我国经济运行中突出问题，也是整个国民经济持续快速健康发展不稳定因素房价上涨过快导致居民购房负担过重，房价上涨过快不仅加大了物价上涨压力，而且导致居民购房负担日益加重。抑制了居民其他消费房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间贫富差距房价持续过快上涨最终将导致房价下跌，从而直接威胁金融秩序安全，进而给国民经济带来剧烈震荡房价过快增长影响城乡统筹发展房价过快上涨将带动城市商务成本提高，降低城市综合竞争力。因此，有经济学家称中国疯狂地玩房地产是经济自杀世界四大会计师事务所德勤公司预计年中国房地产政策将有更多改变。如果政策失当，将影响中国及信阳房地产市场，从本对本项目产生重大影响如果信阳房地产市场陷入衰落或销售量下降，则本项目运营将产生风险。应对措施地方财政对土地出让收入依赖，使得中国房地产政策不会产生实质上变化信阳作为三四线城市，房地产泡沫有限出于旅游和外出务工人员置业需求，信阳房地产需求较为刚性。从而本项目由于房地产政策发生变化产生风险会比二线城市小。旦发生，项目投资人应抱着与商户共渡难关思想，以求后来发展。拆迁风险拆迁地点位于国道旁边，面积约为平方米，砖混结构占以上。涉及家庭户左右，拆迁成本高，风险大，周期长，政策性强，不确定因素多，如处理不当，将会引发不安定事件发生。本项目将根据狮河区工业集聚区征地拆迁安置方案统安置拆迁人员，按程序和标准严格执行建设和小城镇建设对家居用品辐射力。降低家居用品在信阳运营成本有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。运营期间房产税营业税金及附加等总计万元，所得税万元。项目在市场，选址方面做了充分考虑针对信阳现有家居建材市场多布局在东南，且重复建设造成经济回报严重下降状况，结合项目地块区位，在规划定位上侧重于批量交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安排重视消防安全卫生等环节设置，特别是项目公司来自于地方公用事业运营商，对项目市场运作和供地整理具有优越背景。在满足土地投资强度基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益双重标准。建议项目早日开工建设。代物流业快速健康发展，促进信阳市政府倡导建设成为豫鄂皖三省结合部重要现代物流中心要求。信阳市地处长江经济带与黄淮海经济区结合部，交通便利，境内公路铁路纵横交错，形成多重十字交叉陆路交通网络，是南北经济交流东西产业合作承接地带。发挥经济区位优势，承接东部产业西进西部资源东输，发展成为中部地区重要工业物流中心，加快物流基础设施建设，提升商品集并和物流辐射能力，发展成为豫鄂皖结合部最大商品集散中心。家居用品物流园将形成批家居用品品牌商入驻吸引第三方家居用品经营企业。加强信阳与郑州武汉合肥等中心城市家居用品行业物流信息流资金流流动加强信阳对下属县乡新农村建设和小城镇建设对家居用品辐射力。降低家居用品在信阳运营成本有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。项目在市场选址方面做了充分考虑针对信阳现有家居建材市场多布局在东南，且重复建设造成经济回报严重下降状况，结合项目录第章总论项目编制背景项目概况结论与建议第二章项目背景及建设必要性项目建设单位概况项目提出背景项目建设必要性第三章项目市场分析与预测在信阳市发展家居建材市场优势资源信阳家居市场需求分析本项目分析本项目发展战略营销策略第四章项目选址及建设条件选址原则场址现状场地建设条件第五章建设方案建设规模建设原则建设目标核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,功能定位及结构设计信息平台功能第六章专业技术方案总平面布置建筑结构供电系统通讯电视网络系统给排水设施消防通风空调节能措施第七章环境保护与安全卫生环境保护安全卫生第八章项目实施进度规划建设周期计划项目实施进度表第九章企业组织与劳动定员公司体制及组织机构人员配备及带动就业第十章招投标方案招标原则招标范围招投标程序第十章投资估算投资估算编制依据估算编制范围投资估算资金筹措第十二章财务评价财务评价依据财务评价基础数据选取运营收入估算成本费用支预测主要财务评价表财务评价指标财务评价结论第十三章不确定性分析第十四章风险分析与对策房地产政策变动风险拆迁风险市场风险经营风险管理风险融资风险第十五章结论与建议附件建设单位营业执照副本复印件工程咨询单位资格证书复印件附表建设投资估算表收入税金表总成本费用估算表还本付息表项目现金流量表所得税前自有资金现金流量表所得税前损益表附图区域位置图总平面布置图第章总论河南省粮食工程设计院在对信阳市建材家居市场进行调研分析并对本项目可行性展开了研究，通过对该项目所在地区环境交通电力给排水等条件调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了家居用品物流园可行性研究报告。项目编制背景项目名称信阳家居用品物流园项目建设单位项目建设单位信阳家居用品有限公司法定代表人编制单位编制单位河南省粮食工程设计院资质等级乙级证书编号工咨乙资质范围建筑轻工农业服务范围规划咨询编制项目建议书可行性研究报告项