1、对不敏感。而对整个项目而言，即使遇到房地产市场波动较大，楼盘竞争激烈等不利因素，本项目开发仍然有较高盈利能力。项目盈亏平衡分析现以出租率为变量，对本项目进行盈亏平衡分析，具体测算数据如下盈亏平衡分析出租率盈亏平衡点由上述分析，我们可以知道，当出租率为时假定价格不变，项目处于盈亏平衡点，此时刚好能够收回成本，由出租率和出租收入之间关系，我们可以知道，当出租单价下降时，该项目刚好能收回成本。风险分析项目整体潜在风险金融风险近期，全球性金融危机席卷各国。很多企业经营业绩下降，上海地区企业承租能力下降，使本项目出租难度增大，甚至在今后很长段时期内出现高空臵率情况。供求风险由于金融危机使很多企业退租，所以近期写字楼市供过于求，该项目推出初期可能会有比较高空臵率。但考虑到年世博会将在上海举办，可能会对写字楼出租有定帮助。政策风险由于。

2、导致目前定位和定价出现偏差。这是本项目面临最大风险。区位多极化风险未来新建写字楼，将出现区位多极化特点。随着城市改造不断深入，中心城区土地范围供应紧张。写字楼地处嘉定，租金相对较低，对那些承租能力较差企业比较有吸引力。产品类型多元化风险本项目仍然是传统乙级写字楼产品。传统乙级写字楼可能依然是多数企业首选，但是随着总部经济崛起，低密度生态型单体办公楼可能占领市场制高点，造成本项目目标客户群部分流失。商业潜在风险我们对未来商业走势看好，但是值得注意是，我们对商业物业未来价格判断是基于目前全市商业发展形势区域发展潜力和宏观环境利好来总体评定。但这并不说明，未来市场没有风险，相反，我们认为基于以下几点，商业市场有定风险。经营风险商业经营需要极高市场驾驭能力，任何微小细节都可能导致项目失败。特别是本项目周边商业氛围不浓，区位条件较。

3、，中央及时调整宏观调控方向和政策重点。年月日，上海市人民政府办公厅结合上海实际转发了市建设交通委市财政局市地税局市住房保障房屋管理局市规划国土资源局制订关于促进本市房地产市场健康发展若干意见，对我市房地产业进行宏观调控。调控政策涉及到房地产税收房地产金融城市建设开发住房改革等多方面。年月日，关于促进房地产市场健康发展若干意见公告又为房地产市场带来了不同意味国十三条，进步体现了特殊市场环境下政府放权态度。至此，国十三条将在今后段时间指导房地产市场及行业发展。综上所述，目前宏观经济政策灵活审慎。产业结构近几年嘉定区国民经济持续较快增长，年完成增加值亿元，可比增长。财政收入稳步增长。年实现财政总收入亿元，比上年增长。与此同时，嘉定区经济近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改善，将吸引批企业。威胁经济金融目前，全球化影响相。

4、，由出租率和出租收入之间关系，我们可以知道，当出租单价下降时，该项目刚好能收回成本。风险分析项目整体潜在风险金融风险近期，全球性金融危机席卷各国。很多企业经营业绩下降，上海地区企业承租能力下降，使本项目出租难度增大，甚至在今后很长段时期内出现高空臵率情况。供求风险由于金融危机使很多企业退租，所以近期写字楼市供过于求，该项目推出初期可能会有比较高空臵率。但考虑到年世博会将在上海举办，可能会对写字楼出租有定帮助。政策风险由于政府宏观调控在住宅市场上取得了定成绩，大量资金进入办公务业市场。目前商务部已经注意到商业房地产过热倾向，因此不能排除政府部门对办公房地产宏观调控可能性。写字楼潜在风险周期风险房地产市场存在周期波动和景气循环现象，由于近年来写字楼市场供应量急剧扩大，年前后已经进入调整期，此时恰逢本项目入市，由于市场环境变化。

5、欧咖啡金融网点新城内有中国农业银行自助取款设备，周边也有建设银行中国银行中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较为便捷金融方面服务规划指标用地范围东至和平路，西至大厦，北至国豪路，南至步行道用地面积总用地平方米用地性质商业办公用地容积率三市场环境分析宏观层面宏观调控政策自年月日国务院下发了关于切实稳定住房价格通知国八条起，政府出台了密集宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭住房问题等。年月日，国六条出台，更加严格地调控房地产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场交易量急剧萎缩。年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活中尚未解决深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产市场低迷，财政收入增幅逐步回落。为此。

6、政府宏观调控在住宅市场上取得了定成绩，大量资金进入办公务业市场。目前商务部已经注意到商业房地产过热倾向，因此不能排除政府部门对办公房地产宏观调控可能性。写字楼潜在风险周期风险房地产市场存在周期波动和景气循环现象，由于近年来写字楼市场供应量急剧扩大，年前后已经进入调整期，此时恰逢本项目入市，由于市场环境变化导致目前定位和定价出现偏差。这是本项目面临最大风险。区位多极化风险未来新建写字楼，将出现区位多极化特点。随着城市改造不断深入，中心城区土地范围供应紧张。写字楼地处嘉定，租金相对较低，对那些承租能力较差企业比较有吸引力。产品类型多元化风险本项目仍然是传统乙级写字楼产品。传统乙级写字楼可能依然是多数企业首选，但是随着总部经济崛起，低密度生态型单体办公楼可能占领市场制高点，造成本项目目标客户群部分流失。商业潜在风险我们对未来商。

7、差，对商业经营是个巨大挑战。另外，商业部门对宏观经济变动市场变化十分敏感，而高端定位将导致经营比较困难。经营风险是商业部门最大风险。区位风险基于商业经营特殊性，本项目成功依赖于嘉定地区以及同济大学兴旺繁荣。而目前同济新城区域形象还有待提高，市场环境还需要悉心培育。风险多方案规避般而言，系统性风险是不可避免，个别风险应当通过本项目前期科学规划后期科学管理来加以规避。我们在前期产品策划价格定位财务分析中已经充分考虑了风险因素。采取灵活面积分割，以适应不同企业不同面积需要以及同个企业不同时期面积需要。在服务上做到以人为市绿化局领导专家考核，嘉定区创建上海市园林城区工作通过验收，成为上海市园林城区。其公共绿地公顷总计绿地面积公顷绿地覆盖面积公顷城镇人均公共绿地平方米人城镇人均绿地平方米人绿地率绿化覆盖率同济新城绿化覆盖率也达景观。

8、合甲级资质民营设计事务所上海三益建筑设计事务所，设计风格简约现代。本项目建成在定程度上将促进当地就业。该项目总投资万元，全投资财务内部收益率税后达，投资回收期年。该工程项目在经济上是可行。综合分析，该项目可行。项目建议加强前期准备工作，保证开工日期。由于本项目收益情况偏中下，因此需加强成本控制。注重管理，保证项目品质。加强营销，尽量提高出租率。，完善商业设施，提升商业品位规模和能级。年年年年年年年年至年第三产业占比例外资与商业发展年，全区完成固定资产投资亿元，其中基础设施投资亿元。年之后，嘉定区全年完成全社会固定资产投资总额亿元，其中城市基础设施投资亿元，房地产开发投资亿元。由图可看出，宏观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。从投资主体看，国有经济投资亿元，集体经济投资亿元，外商及港澳台投资亿元，私营企业投资亿元，其。

9、环境本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光通风等基本均无受影响，视野开阔。另外南部毗邻同济公园，举目便可看到品种丰富植被大片草坪及水域景观，令人心旷神怡身心放松。基础设施详见五建设内容与市政配套。停车场设有地面与地下停车场，共计车位约个。餐饮娱乐本项目于同济新城内嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有众多餐饮选择，但是档次都较低。新城外也有众多有酒楼咖啡厅等但数量较少。城区内风味小吃吉祥馄饨田仓米粉福建沙县小吃兰州拉面店图门烧烤游子老鸭粉丝汤饮品茶风暴第五街缘味站新佳快餐欧德隆，米诺多汉堡真有味咖啡西餐三叶坊苏卡咖啡店堡盛西餐城区外饭店新词大酒店墨玉路号湖南料理新源路号金湘隆新源路号面包糕点闽甜西饼屋元祖蛋糕闽香西点面包房风味小吃川福火锅小云南米线店重庆鸡公堡兰州拉面盱眙龙虾家常菜馆快餐蒲乐食品快点快餐咖啡西餐比萨林。

10、采取灵活面积分割，以适应不同企业不同面积需要以及同个企业不同时期面积需要。在服务上做到以人为室内卫生间采用污废水分流系统，排水系统均设臵专用气管。污水经化粪池处理后与废水并排入污水管网。废水处臵产生恶臭废气，采取活性炭过滤处理。室外采用前污水分流排水系统，雨水进入城市水管。设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。进出基地车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。筑垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。十结论可行性研究结论通过上述综合分析，本项目有着定经济社会和环境效益结合地块地段，以及宏观中观微观情况，在现有经济金融环境下，充分考虑了客户降低运营成本，选择区位靠城郊，档次中档实际需求，具备合理适中定位，避免追求高档位而产生过多投入。表明本项目在社会经济环境等方面均是可行，其可行性研究结论概括如下本项目由建筑工程设计综。

11、他经济投资亿元。投资主体结构发生进步优化，吸引越来越多放渠道多主体投资资金，发展前景良好稳定。图年至年嘉定固定资产投资额及其增幅年年年年年年年固定资产投资额增幅房地产供给与需求自年上海汽车城建设全面展开，推动了房产市场活跃，房地产业市场需求旺盛，开发投资高位运行，开发规模迅速扩张。全年房地产业完成增加值亿元，比上年增长。此后房地产市场发展迅速，规模急速扩大。年嘉定区实现房地产业增加值亿元，比上年总论项目背景为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区经济发展，上海欣欣房地产开发有限公司通过招标方式取得嘉定区同济新城地块。发展商情况项目发展商上海欣欣房地产开发有限公司开发资质级法定代表人吴金阳注册资金万元人民币地址上海市嘉定区曹安公路号企业类型有限责任公司国内合资注册号沪房地资嘉定第号项目评价目本报告对上海欣欣房地产开发有限公司写。

12、走势看好，但是值得注意是，我们对商业物业未来价格判断是基于目前全市商业发展形势区域发展潜力和宏观环境利好来总体评定。但这并不说明，未来市场没有风险，相反，我们认为基于以下几点，商业市场有定风险。经营风险商业经营需要极高市场驾驭能力，任何微小细节都可能导致项目失败。特别是本项目周边商业氛围不浓，区位条件较差，对商业经营是个巨大挑战。另外，商业部门对宏观经济变动市场变化十分敏感，而高端定位将导致经营比较困难。经营风险是商业部门最大风险。区位风险基于商业经营特殊性，本项目成功依赖于嘉定地区以及同济大学兴旺繁荣。而目前同济新城区域形象还有待提高，市场环境还需要悉心培育。风险多方案规避般而言，系统性风险是不可避免，个别风险应当通过本项目前期科学规划后期科学管理来加以规避。我们在前期产品策划价格定位财务分析中已经充分考虑了风险因素。。

参考资料：

[1]（新增）写字楼、办公楼项目可行性分析计划建议书（留底）（第45页，发表于2022-06-24）

[2]（新增）再生铅冶炼技术改造项目可行性分析计划建议书（留底）（第68页，发表于2022-06-24）

[3]（新增）再生资源高效利用特色产业基地项目可行性分析计划建议书（留底）（第98页，发表于2022-06-24）

[4]（新增）再生资源综合利用项目可行性分析计划建议书（留底）（第104页，发表于2022-06-24）

[5]（新增）再生资源示范基地工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第26页，发表于2022-06-24）

[6]（新增）再生资源有限公司再生资源综合利用项目可行性分析计划建议书（留底）（第91页，发表于2022-06-24）

[7]（新增）再生资源回收园区项目可行性分析计划建议书（留底）（第197页，发表于2022-06-24）

[8]（新增）再生资源回收加工与物流中心项目可行性分析计划建议书（留底）（第26页，发表于2022-06-24）

[9]（新增）再生资源回收利用项目可行性分析计划建议书（留底）（第69页，发表于2022-06-24）

[10]（新增）再生资源回收利用网络体系项目可行性分析计划建议书（留底）（第39页，发表于2022-06-24）

[11]（新增）再生资源回收利用体系项目可行性分析计划建议书（留底）（第64页，发表于2022-06-24）

[12]（新增）再生资源分拣中心项目可行性分析计划建议书（留底）（第43页，发表于2022-06-24）

[13]（新增）再生资源公司循环经济试点工作项目可行性分析计划建议书（留底）（第14页，发表于2022-06-24）

[14]（新增）再生资源仓储基地项目可行性分析计划建议书（留底）（第22页，发表于2022-06-24）

[15]（新增）再生能源环保热电厂工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第61页，发表于2022-06-24）

[16]（新增）再生胶生产项目可行性分析计划建议书（留底）（第63页，发表于2022-06-24）

[17]（新增）再生胶7万吨生产项目可行性分析计划建议书（留底）（第69页，发表于2022-06-24）

[18]（新增）再生纸污水综合治理项目可行性分析计划建议书（留底）（第45页，发表于2022-06-24）

[19]（新增）再生纤维级聚酯切片生产线项目可行性分析计划建议书（留底）（第63页，发表于2022-06-24）

[20]（新增）再生玻璃深加工项目可行性分析计划建议书（留底）（第12页，发表于2022-06-24）