是南京市以及华东地区高收入群体外资企业政府机关及事业单位和些南京华东地区大中型企业做个详细研究。要弄清楚他们行业分布状况年龄构成情况出外旅行预算会议预算平常所看媒介经常进出娱乐场所种类和频率整体偏好状况。完成上述调研之后，依据这些信息，制定营销计划，选择宣传方式和媒介。此外，这些信息还可以利用做定价方案和运营方案调整。第三个层次是战术层面宣传即在正式运作以后，为营运中各个产品所提供后续服务方案改进以及经营花絮等措施做宣传。这个层次宣传针对性更强，受众面更窄。对象主要是单个或少数客户群体如长包客人婚宴客人等。具体宣传方式和媒介由市场营销部门做决策。第四章项目投资及资金筹措第节投资预算及资金使用安排酒店建设资金总需求合计约为万元，具体安排如下单位万元序号项目名称金额土建工程安装工程装饰工程开业前物资采购开办费开业周转流动资金土地费用合计酒店土建安装及装饰工程造价为万元。具体明细如下单位万元平方米序号项目名称工程造价面积单方造价元酒店主楼酒店附房酒店裙房土建工程造价合计酒店电气酒店排水酒店中央空调酒店燃气工程酒店弱电酒店消防系统酒店生活热水酒店电梯安装工程造价合计至层灯光及环境景观小计装饰工程造价合计土建安装装饰工程总造价注装饰工程已含家具第二节建设情况年月末已完成主要工程量酒店主体及外立面装饰已全面完工，电梯已安装到位并可以运行。部分设备采购合同已签订。已动工进行工程项目大型设备已进场安装包括配电水泵制冷机冷却塔给排水等以及上述系统调试准备动工主要工程进行内部装潢设计部份图纸已完工，装潢预算初稿已完成，准备进步细化，准备工作完成即将开始全面装潢。酒店开业筹备工作尚未正式展开月下旬开始酒店筹建工作，预计年月日正式营业人员招聘培训需要个月时间管理人员技术人员服务员技能与外语培训需要个月时间物品采购需要个月时间第三节年月末酒店资金到位及使用情况目前到位资金多万元，主要用于支付酒店主体项目和外立面项目及各类工程款设备款及日常费用支出等。第四节资金筹措和还款计划资金来源渠道项目投资预计亿元，其中已到位资金多万元，总投资与到位资金差额多万元将采取银行贷款方法解决。资金使用计划年月底之前，需要资金多万元，用于支付各类设备采购工程进度款。年月，需要资金多万元，用于支付各类设备采购工程进度款及部分开业筹备费。年月底之前，需要资金万元，用于工程进度款及部分开业筹备务提供者。二预计机构设置和人员配备悬宫大酒店预计设置客房部含洗衣场前厅部安全部餐饮部含娱乐总经理办公室人力资源部财务部销售部工程部等经营和行政管理职能部门。组织机构图如下根据酒店个自然间及个餐位规模，拟定员工编制如下部门人员编制总办人力资源财务销售总经理客房部前厅部安全部餐饮部销售部工程部人力资源部总经理办公室财务部餐饮前厅客房工程安全其他小计第二节项目功能布局悬宫大酒店整体功能布局须等装潢设计师进驻本项目时，再行确定。第三节酒店主要产品目标市场南京市经济快速持续增长，对酒店行业发展有巨大推动作用。南京作为旅游胜地我国著名文化名城长三角区域中心城市之和外向型经济蓬勃发展城市，每年都有高端会议商务旅游休闲度假客人。依据这样市场条件，河西悬宫大酒店具体客源市场定位如下根据市场调研情况，对客户群细分后，现阶段年悬宫大酒店将形成以会议休闲度假客人为主，商务客人高档旅游团队为辅客源架构。长远看以商务客人为主。未来客户群主要为会议休闲度假客人，其中会议客人，此外，度假休闲客人比例为，商务客人，常住客人。高档旅游团队比例为，整体定位于高档休闲体验型酒店。未来将定位于高档文化商务型酒店其中，南京乃至华东地区高收入阶层著名国企及外企政府机关是酒店未来经营时主要目标客户其次，上海苏州无锡杭州等周边地区中商务交往频繁企事业机构也是酒店需要极力争取目标客户群。此外，悬宫大酒店还应该加强对南京市区内各主要写字楼企事业单位订房中心和旅行社市场，以及会议市场销售攻势。长住客以外宾为主，开业初期接待些旅行团队，增加人气，提高认知度，磨合产品和服务。休闲散客和综合型会议将是长久目标客源市场。根据上述客源结构，酒店内部装潢设计要凸现文化气息，要给客人以风雅和艺术氛围体验。客房设计必须更有针对性，客房以大床间为主，可分合房间和双床间为辅，设置公寓楼层以满足长住客需求设置行政楼层，包括行政酒廊和行政服务区，充分满足高端客人至尊感受。可分合房间在开业初期，为打开市场认知可以考虑以分为主，满足会议和团队需求，随着认知度提高和酒店成熟再以合为主，还是要尽可能争取商务散客。定量长住客人将为酒店经营收入打下良好基础，所以公寓房设计和用品，酒店自身设施配备能否满足长住客需要则显得至关重要，酒店外围自然环境和餐饮娱乐氛围是比较适合长住客居住休闲。餐饮主要是配合酒店度假休闲会议客人需求，在菜肴用餐环境以及服务质量上要秉承南京金陵饭店优雅尊贵特点，全力塑造悬宫大酒店在南京市高档文化艺术气息最为浓厚餐饮形象。南京婚宴市场规模大，资料显示桌婚礼在南京是尚属于小规模。南京许多高星级酒店周末婚宴订单数目很多，即使在平时，婚宴预订也不错，有些时候客人要提前半年才能预订到席位。所以，未来悬宫大酒店要在菜肴种类营销方式等方面做出特色，努力争取南京婚宴市场这块大蛋糕。此外，餐厅和包间力争不仅要突出高档尊贵特色，还必须在文化艺术氛围塑造上下功夫，强调客人在这方面体验，力争做到精品文化餐饮特征。全面借鉴金陵饭店经验和特长，力图对南京市政府机构协议注册外资额亿美元，比上年增长实际到帐注册外资额亿美元。新签对外承包劳务合作合同金额达亿美元，比上年增长实际完成对外承包劳务营业额亿美元，比上年增长。期末在外劳务人数达人，对我们目标客户群，推广酒店主要产品客房餐饮和娱乐各个大卖点宣传。此时宣传，必须要关注如何将酒店产品信息有效地传递给受众目标客户群。在制定这层面宣传计划时，宣传方法和宣传媒介选择尤为关键。初步设想是首先，对选中目标客户主要是南京市以及华东地区高收入群体外资企业政府机关及事业单位和些南京华东地区大中型企业做个详细研究。要弄清楚他们行业分布状况年龄构成情况出外旅行预算会议预算平常所看媒介经常进出娱乐场所种类和频率整体偏好状况。完成上述调研之后，依据这些信息，制定营销计划，选择宣传方式和媒介。此外，这些信息还可以利用做定价方案和运营方案调整。第三个层次是战术层面宣传即在正式运作以后，为营运中各个产品所提供后续服务方案改进以及经营花絮等措施做宣传。这个层次宣传针对性更强，受众面更窄。对象主要是单个或少数客户群体如长包客人婚宴客人等。具体宣传方式和媒介由市场营销部门做决策。第四章项目投资及资金筹措第节投资预算及资金使用安排酒店建设资金总需求合计约为万元，具体安排如下单位万元序号项目名称金额土建工程安装工程装饰工程开业前物资采购开办费开业周转流动资金土地费用合计酒店土建安装及装饰工程造价为万元。具体明细如下单位万元平方米序号项目名称工程造价面积单方造价元酒店主楼酒店附房酒店裙房土建工程造价合计酒店电气酒店排水酒店中央空调酒店燃气工程酒店弱电酒店消防系统酒店生活热水酒店电梯安装工程造价合计至层灯光及环境景观小计装饰工程造价合计土建安装装饰工程总造价注装饰工程已含家具第二节建设情况年月末已完成主要工程量酒店主体及外立面装饰已全面完工，电梯已安装到位并可以运行。部分设备采购合同已签订。已动工进行工程项目大型设备已进场安装包括配电水泵制冷机冷却塔给排水等以及上述系统调试准备动工主要工程进行内部装潢设计部份图纸已完工，装潢预算初稿已完成，准备进步细化，准备工作完成即将开始全面装潢。酒店开业筹备工作尚未正式展开月下旬开始酒店筹建工作，预计年月日正式营业人员招聘培训需要个月时间管理人员技术人员服务员技能与外语培训需要个月时间物品采购需要个月时间第三节年月末酒店资金到位及使用情况目前到位资金多万元，主要用于支付酒店主体项目和外立面项目及各类工程款设备款及日常费用支出等。第四节资金筹措和还款计划资金来源渠道项目投资预计亿元，其中已到位资金多万元，总投资与到位资金差额多万元将采取银行贷款方法解决。资金使用计划年月底之前，需要资金多万元，用于支付各类设备采购工程进度款。年月，需要资金多万元，用于支付各类设备采购工程进度款及部分开业筹备费。年月底之前，需要资金万元，用于工程进度款及部分开业筹备偿还期不含建设期为年，大大小于房屋建筑物有效经济寿命期年。测算详见附表第三节不确定性分析本项目各项效益指标计算期限为年，而实际酒店经营期不止年，所以经营年以后收益是种潜在收益。本项目房产及固定资产没有计算残值，考虑到土地升值等因素，年后土地升值带来升值空间远大于账面价值。项目成本费用设置有可能偏高，通过管理公司管理，对成本费用进行有效控制，项目经济指标会进步提高。第四节财务敏感分析就项目投资收入因素对项目投资内部收益率进行单因素敏感分析，取变化率为，见下表变动因素变化率总投资内含报酬率较基本方案投资收入详见附表五至附表十六由表可见，总投资变化和经营收入增减对项目内含报酬率都有较大影响。但即便经营收入下降，项目预测内含报酬率仍高于其资金成本，表明该项目具有较高抗风险能力。第五节财务评价结论上述财务评价结果中，本项目总投资内财务含报酬率高于项目资金成本率，加上土地增值和未来潜在收益，收益率高于资金成本率。投资回收期低于经营期，借款偿还可以满足预计要求，因此从财务上讲完全可以接受。第七章可行性研究结论综上分析可见，本项目符合无锡市十五发展规划，保利广场大酒店正式营业后，将完善保利广场功能，提升保利广场商业价值，极大地促进该地块第三产业发展，为繁荣无锡经济，尤其是旅游业发展做出贡献。随着保利广场大酒店项目逐步展开，其市场前景广阔，经营利润空间巨大。此外，该房地产项目还有着巨大隐性增值潜力，更提高了本项目综合经济效益。作为保利广场重要支柱，该项目具有独特竞争优势和良好发展前景，将会给投资者带来预期回报。我们认为投资该项目具有积极可行性。第八章附件苏省及南京市将充满经济活力，富有文化特色，人居环境优良南京城市发展总体目标为指导，以概念规划为依据，以深化规划为基础，立足长远，兼顾近期，优化完善，整合提高，力争以科学合理流规划为先导，把河西新城区建设成为个现代文明与滨江特色交相辉映现代化新城区，成为现代化新南京标志区这河西新城总体规划设想，南京河西新城建设开始全面进行。为了突出将河西新城区打造成为滨江特色突出公共服务设施完善金融商业氛围浓郁人居环境优良现代化新南京代表区域这远期目标。整个河西新城以将南京建设成为现代文明与古都风貌融为体滨江城市为主导，根据河西新城区开发建设背景，现状基础和客观条件