租赁收入贷款额度临界点如下表，临界点即可行点临界点分析表敏感因素基本值临界点内部收益率期望值开发建设投资万元最高值租赁收入万元最低值贷款额度万元最低值防范风险对策在项目开发各个阶段，建立科学细致调查系统，做好市场调查，形成准确市场定位，适度超前规划理念，独具个性建筑风格与布局，人性化环境艺术空间和合理设计是住宅产品成功重要因子，优质工程质量也是获得市场认可根本。应增加开发投资控制力度，进步提高资金使用效率，在建设计划中合理安排建设顺序，控制财务成本。由于该项目周边竞争性项目较为集中，产品类型接近，因此马术场别墅项目必须超越众多竞争对手，最终体现自身价值，应当在项目推广过程中进行成功形象包装和营销策划，以增加项目高端客户定位附加值和产品竞争力。对拟投资经营项目，应慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在较快实现投资回报经营项目上，以支撑投资项目，使租售项目收入占主营业务收入保持在定比例之内。控制风险，保证企业资金支持。处理好项目融资管理与建设管理两者关系。由于项目开发环环相扣，优质产品，加上成功营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目顺利进行，二者相辅相成。第八章结论与建议运动员公寓项目是自房地产新政实施后，在南京房地产市场健康稳定发展大环境下，推出适应市场需求建设项目，这是项目成功关键。同时，运动员公寓项目总体创意独特，高起点高品位建筑设计和整体布局，既能满足富裕阶层对休闲娱乐要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套设施潜在需求。加之未来年时间内房地产市场尤其是别墅市场租赁整体供小于求，推广前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目总体策划是理想可行。建议逐步落实项目建设技术，管理组织体系组织有经验有能力有水平各专业人才，直接参与从项目前期工程设计施工到竣工验收美食馆和连锁超市等，居民生活方便。此外天泓山庄帝豪花园紫金山庄等高档住宅区也提升了该地区整体居住品质。帝豪花园外景图天泓山庄外景图项目劣势分析由于该项目为钟山国际马术场二期工程，主要作为马术场配套项目，项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设期投入，可采取预收年租金方式获得出租收益。同时相应营销策略，采用租赁马术俱乐部会员捆绑销售方式，使承租人自动成为马术俱乐部会员，享受贵宾会员待遇以吸引客户。项目建设背景该项目建设背景赛马在国内外都属高尚运动项目，南京城东地区向来被看作是高贵之地，南京人特别注重紫气东来情怀，形成了在城东这块风水宝地置业风潮。马术场就坐落在城东地段栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。未来这里将成为基础设施完善人气兴旺城市新商业娱乐休闲区。马群镇概况分析马群镇位于栖霞区南部紫金山东麓，东部与亚东新区仙林农牧场和江宁县相邻，其他三面环接玄武区。马群镇距中山门仅公里，素有南京东大门之称，宁杭公路环陵公路宁栖公路宁芜铁路等穿境而过沪宁高速公路和南京绕城公路在此交汇，建有华东地区最大公路互通立交桥，是连接国道省道重要枢纽。依托独特地理位置，根据南京市城中有山山外有城城市建设规划，以沪宁高速公路互通立交为中心，创办经济开发区，设立金融行政服务高新技术旅游度假和科工贸综合开发等个功能区。向东直达上海，沿绕城公路和机场高速公路向南分钟即可抵达南京禄口国际机场，向北紧邻长江二桥和新生圩外贸港，有着显著区位优势和优越发展环境。仙西新城区辐射作用南京为六朝古都胜地，历史悠久，声誉卓著，名扬四海，南京马术场项目临近南京规划中城市副中心区仙西新城区中心区，四面环路，交通便捷，它将成为新城区肌理中重要组成部分。马术场项目建设将为仙西新城区商业和房地产业拓展以及对马群地区影响提供了历史性机遇，其规模和先期建设本案案沪宁高速交通配套优势也使其对新城区城市形态和肌理具有定位作用。南京马术场所处位置是房地产业投资理想风水宝地，将吸引南京偏好城东中高收入消费者，提升马群地段文化层次，有利于改善南京市东大门面貌，促进南京和谐发展。地铁号线动工根据南京市现有城市总体规划，南京将规划建设条总计长约公里城市轨道交通线路。其中号线，即南北线，共长公里，已于年月正式通车。号线，即东西线，长约公里，主城区内长约公里，由河西经北河口汉中门大街汉中路中山东路宁杭公路至仙西新城区，为主城东西向主干线，将于年完工并投入使用。马术场距地铁站出口较近，地块东面动，详见下表序号项目变动幅度内部收益率净现值万元税后利润万元建设投资租赁收入贷款额度基准收益率敏感性分析表敏感因素变动开发投资经营销售收入贷款额度基准收益率由此可见，该项目对租赁收入建设投资较为敏感，项目成败依赖于租赁目标实现与成本控制。但不确定性分析同时证明,只有在市场行情出现很大波动时，该项目才会存在定风险，表示项目抗风险能力较强。盈亏平衡分析由于该项目基本方案为可行方案，经过测算，开发投资租赁收入贷款额度临界点如下表，临界点即可行点临界点分析表敏感因素基本值临界点内部收益率期望值开发建设投资万元最高值租赁收入万元最低值贷款额度万元最低值防范风险对策在项目开发各个阶段，建立科学细致调查系统，做好市场调查，形成准确市场定位，适度超前规划理念，独具个性建筑风格与布局，人性化环境艺术空间和合理设计是住宅产品成功重要因子，优质工程质量也是获得市场认可根本。应增加开发投资控制力度，进步提高资金使用效率，在建设计划中合理安排建设顺序，控制财务成本。由于该项目周边竞争性项目较为集中，产品类型接近，因此马术场别墅项目必须超越众多竞争对手，最终体现自身价值，应当在项目推广过程中进行成功形象包装和营销策划，以增加项目高端客户定位附加值和产品竞争力。对拟投资经营项目，应慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在较快实现投资回报经营项目上，以支撑投资项目，使租售项目收入占主营业务收入保持在定比例之内。控制风险，保证企业资金支持。处理好项目融资管理与建设管理两者关系。由于项目开发环环相扣，优质产品，加上成功营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目顺利进行，二者相辅相成。第八章结论与建议运动员公寓项目是自房地产新政实施后，在南京房地产市场健康稳定发展大环境下，推出适应市场需求建设项目，这是项目成功关键。同时，运动员公寓项目总体创意独特，高起点高品位建筑设计和整体布局，既能满足富裕阶层对休闲娱乐要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套设施潜在需求。加之未来年时间内房地产市场尤其是别墅市场租赁整体供小于求，推广前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目总体策划是理想可行。建议逐步落实项目建设技术，管理组织体系组织有经验有能力有水平各专业人才，直接参与从项目前期工程设计施工到竣工验收所得税借款本金偿还借款利息支付净现金流量净现值累计净现值净现值系数附表损益表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年年租售经营总收入总成本费用营业税金及附加利润额所得税税后利润注表中总成本费用为附表中投资与借款利息支付之和。附表资金来源与运用表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年年资金来源租售经营收入资本金长期贷款资金运用投资不含利息经营税金及附加所得税借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金附表项目技术经济指标万元项目建设投资总额其中土地投资地上投资贷款总额自有资金总额含土地费用自有资金比例租赁总收入税后利润资本金动态投资回收期年经营利润率为沪宁高速出口连接线从该段高速公路至中山门完全免费，交通状况将极为有利，无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心主要商业中心都相当便捷。从北京广州上海等先通地铁城市来看，地铁开通使站点周边楼盘瞬间增幅达，有甚至超过，影响范围大约为公里。地铁二号线经本案过马群，并在马群有地铁站出口，极大地方便人们出行，吸引人们前来安家置业，这样优势势必会在房价中体现。因此，南京地铁二号线开通，将会给地铁沿线房产销售价格和需求带来很大上浮空间。目前南京市房地产价格路上升，未来几年周边配套设施改善，特别是宁杭高速公路马群段改造和地铁二号线通车将给项目销售价格很大上升推动。居民可支配收入增加年全国个省会城市调查资料显示个省会城市居民人均可支配收入平均为元，年人均可支配收入超过元城市有个，其中南京居于第三位。根据南京市统计局相关数据表明，去年截至月份,南京城市居民人均可支配收入达到元,同比目录第章总论项目概况与背景项目建设必要性可行性研究报告编制依据可行性研究报告主要结论及建议第二章市场调查与分析南京市投资环境现状南京房地产市场发展现状南京房地产业发展对策南京市别墅租赁市场分析第三章建设规模和建设内容建设规模建设内容第四章环境保护及节能环境保护节能第五章项目实施进度第六章财务效益测算项目投资估算核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目租赁收入预测该方案财务评价第七章风险分析敏感性分析盈亏平衡分析防范风险对策第八章结论与建议附表与附图第章总论项目概况与背景建设单位概况南京钟山国际赛马场运动员公寓会所项目以下简称运动员公寓项目是由南京赛马置业有限公司投资开发。南京赛马置业有限公司以下简称赛马公司,是为承建十运会马术和速度赛马比赛场馆而成立有限责任公司。公司股东为南京红龙集团民企和南京国有资产投资管理控股集团有限公司以下简称国资集团。公司注册资本万元。年，市政府采取市场化运作手段，通过挂牌出让土地，吸收民营资本完成十运会场馆建设任务方式来建设大型体育设施。对座落在马群马术场地块，拍价亿人民币。由南京国资集团中标。嗣后，吸收南京红龙集团为大股东占股权，成立赛马公司建设十运会南京马术场。赛马公司先后又投资亿多元，将南京马术场建成，并交付十运会马术比赛无偿使用。运动员公寓会所项目是马术场二期工程。建设项目概况项目地址概况马术场项目占地万平方米，规划用地性质为文化体育娱乐用地。地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。该项目地块靠近游等多路公交车站点地铁二号线也经过此处。此外，为马术场配套，南京市政府又专门新建了车道凯旋路麒麟路白水路，环绕马术场，可谓风景旖旎，交通便捷，文化历史底蕴厚重。运动员公寓项目占地万平方米，规划建设运动员公寓平方米，运动员会所平方米。项目地块位于赛马场东面，公寓全部面向赛马场高尔夫练习场，远眺紫金山，地势高低起伏，自然条件优越。项目基本情况马术场地块位于南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东麓，空