次，增加了国家和北京市的税收第三，可为社会提供近千 个工作岗位，帮助政府分忧解难第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的 市场需求做贡献。 在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得 定的经济效益是可以通过经济获得利润，逐步收回投资二是大酒 店地处北京商业中心和金融中心，投资方在这地区拥有高档物业，必将提 高其市场竟争力和企业的知名度，从而巩固和扩大企业经营范围三是酒店管理集团作为在国际上享有盛誉的酒店管理集团，其对大酒店建成 后的经营管理，必将推进北京市酒店业经营水平服务水平及总体经济效益 的逐步提高。 项目风险大小投资决定于论证是否科学建设期间以及运营过程中 不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。 综合分析，目前在西单商业条街繁华地带和北京金融中心附近建 设硬件设施流软件管理流的五星级大酒店时机比较恰当，既有必要填 补空缺满足需求改善布局与结构矛盾又有可能相关条件具备。建议 国家有关部门批准立项。 第二章项目建议的必要性 是推动北京市政府城区经济发展战略的需要 改革开放以来，北京城区经济发展持续增长，目前已经到了个能否 再上新台阶的关键时期。大酒店建设将成为西单周边地区经济发展，乃 至全市经济建设起到推动作用。 是继续深化商业流通体制改革，不断提高企业管理水平的需要 近余年来，流通领域通过在不同行业中尝试中外合资，方面引进 了资金，另方面引进了技术和管理，从而推动了我国流通体制的总体发展 和综合效益提高。但是，我们在软件管理方面与国外先进水平相比还有较大 差距。因此，继续在酒店业进行有选择的中外合资项目，重点引进软件管理， 对继续深化我国流通体制改革不断提高商业企业管理水平仍具有重要意义。 是实施行业精品战略，进行结构调整的需要 目前京城各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称流服务水平今消 费者满意的精品中高档酒店并不多，且存在布局过于集中经营结构不尽合 理的问题。北京大酒店的建立将对缓解此类矛盾起到应有作用填补了 西城区五星级酒店为空白的状况。 是进步推动对外开放，完善首都城市功能的需要 大酒店适时建设，对增加西单商业区和北京金融中心服务设施 完善首都城市功能对进步推动中外各方面的交流，进步巩固和扩大对 外开放成果，具有定意义。 是优化土地资源配置，确保土地增值的需要 西城区是北京市的政治文化商业中心地带，也是建设中的金融中 心所在地。项目建设所处的西单商业中心地带，商场云集，各大金融机构集 中于附近，西单商场华威大厦西单赛特大厦中友商场西单文化广场 首都时代广场图书大厦中银大厦国内贸易局金融中心等彼此衬托 相互呼应。这地区的土地十分珍贵，长年空置非常可惜。 大酒店的建设，有利于房地产资源的优化配置，有利于房地产业 的流动开发和确保土地增值。 是改造旧城区的需要 项目所在地周边的达智危房改造区综合项目是与西城区的重点工程 次性规划同步进行的。该项目的建设有利于促进西单地区危房改造工程的 全面开展。 是商务活动发展的需要 本项目紧邻北京市金融与商业中心，建成后可为周围各大金融及其他机构公务人员提供商务活动商住用房和休闲娱乐场所。 是进步推动旅游业发展的需要 北京是座拥有悠久历史和灿烂文化的名城，旅游资源极其丰富。目 前，年观光人数超过万人次。兴旺的旅游业和各种政治经济文化活动， 为北京酒店业提供了充分的发展机遇。反之，建设管理服务设施流的 高档酒店对旅游业的进步发展也会起到应有的推动作用。 是发展项目自身优势的需要 项目所在的地区，是北京市属于文化素质较高经济发达人民生活 富足的地区。特别是地区，为京城三大繁华商业区之。经过近年来的 改造，商区的面貌焕然新，批现代商厦的开业以及世界级零售商家的加 盟，使此地购物环境和服务水平更上层楼。 历史悠久的民族文化宫与新建成的图书大厦遥相辉映，西单文化广场 将成为长安街上的新景观和休闲娱乐的较佳场所。周边特有的文化氛围使 大酒店更具魅力。 该项目距西二环公里，北二环公里，东二环公里，复兴门内 大街米，地铁站近在咫尺。人口密集经济发展在西单地区原本就具备 良好的市政条件，经过近年的改造，该地区的各种市政设施更趋完善，市政 规划充分考虑到发展的需要，投资环境比较理想。 第三章市场分析与预测 第节北京市旅游市场简析 北京作为举世闻名的国际化城市和具有悠久文化发展史的古都皇城， 拥有丰富的旅游资源旅游业酒店业的优势得天独厚。作为全国的政治 经济文化中心和中国面向世界的窗口，北京城内相关设施齐全人才荟萃， 商机众多。 当前北京旅游业的基本情况 游客 年全市接待海外旅游者万人约占全国的，比 年增长。其中外国人万人，比年增长港澳同 胞万人，比年法进行预测。的次方万人 的次方万人 将两种方法所得的预测值都赋予相同的权数，则得出最后的预 测值为 万人 万人 可见，北京海外旅游市场客源增长趋势看好。 第五节五星级酒店客房出租率预测 北京市五星级酒店平均客房出租率 单位名称平均客房出租率 贵宾楼店 香格里拉饭店 长城饭店 王府饭店 皇冠假日饭店 华侨饭店 昆仑饭店 北京饭店 钓鱼台宾馆 中国大饭店 希尔顿饭店 京瑞大厦 新世纪饭店 港澳中心瑞士饭店 京广中心 长富宫中心 凯宾斯基饭店 总计 平均 本项目开业后客房出租率预测 年份平均出租率 平均 的次方 的次方 第六节五星级酒店平均房价及营业构成 北京市五星级酒店年平均房价 单位名称客房实际平均房价元间天 贵宾楼饭店 香格里拉饭店 长城饭店 王府饭店 皇冠假日饭店 华侨大厦 昆仑饭店 北京饭店 钓鱼台宾馆 中国大饭店 希尔顿酒店 京瑞大厦 新世纪饭店 港澳中心瑞士饭店 京广中心 长富宫中心 凯宾斯基饭店 总计 平均 北京市五星级酒店年营业构成 单位名称营业收入 不含公寓客房公寓写字楼其他 贵宾楼饭店 香格里拉饭店 长城饭店 王府饭店 皇冠假日饭店 华侨大厦 昆仑饭店 北京饭店 钓鱼台宾馆 中国大饭店希尔顿酒店 京瑞大厦 新世纪饭店 港澳中心瑞士酒店 京广中心 长富宫中心 凯宾斯基饭店 平均 含公寓 京瑞大厦 新世纪饭店 港澳中心瑞士酒店 京广中心 长富宫中心 凯宾斯基饭店 平均 第七节本项目利弊分析分析法 优势 地理位置优势 北京金融中心西单商业街等将发展成为北京经济的重要组成部分。 目标市场区域内，五星级酒店仅此家，因此，地理位置的优越性和定时 期内的垄断性及稀缺性将是客房出租率的有利保障。 客源优势 把握好项目周边商务休闲旅游度假和其他有关重要活动较多等特点， 将能吸引足够的客源。 品牌和管理优势 该项目委托管理集团进行管理。四季酒店管理集团品牌对未来的 旅游者商务散客高级会议等都具有良好的信誉度，同时管理集团在 输出品牌和管理的同时也为其在中国酒店业市场发展的未来奠定了较高的起 点。 劣势 北京涉外饭店共有家，因结构性不平衡，造成了西城区极大 的市场机会，但仍不能消除在总量上酒店供大于求的负面影响。 目标客源市场中的会议份额可能因时间上的不确定性而影响其出 租率。 刚开业的两年内，新项目对随机性的目标客源尚有段时间的认 知过程。 机会 随着我国经济的发展和即将加入，各种基础设施和旅游环境将 持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟，团队观光旅游者在入境 旅游者中的比例将有所下降同时，伴随着对外开放的进步扩大，度假旅 游等新型产品的开发，度假旅游者商务旅游者会议旅游者将大大增加， 这将确保北京高档酒店的出租率持续攀升。北京涉外酒店虽总量过剩但城区结构并不平衡，在竞争的环境下， 仍有实体不断地寻找市场机会进入酒店业。该项目有较为充裕的时间空间 确立自身在市场竞争中的应有地位。 金融中心的崛起便得五星级酒店最主要的目标客源商务客源 及会议客源呈现跳跃式增长。 威胁 外贸饭店写字楼公寓功能酒店化，分流了相当部分的客源。 近几年三公里范围内因地理位置的优越可能出现其他投资者筹建 新的五星级酒店。 北京市所有涉外饭店面涉着为争取目标客源而进行不良价格战的 影响。 第八节本章小结 是市场调研情况表明，区接待旅游人数拥有客房量应占全市 的左右，目前尚有的缺口。区由于特殊的地理位置经济发 展强劲和需求旺盛等造成了极大的高档酒店市场机会，产生了填平补齐的机 遇，这种填平补齐手工艺过程也刺酒店业结构优化化的过程。 二是各区情况的不同产生了弥补差异的机遇，这过程也是城区结构 优化的过程。目前，区域市场内仅有民族饭店新兴宾馆等，且都规模不大， 档次不高。本项目在该区将具有极强的竞争力，有望成为京城西部地区酒店 的中新明星和龙头企业。 三是项目建设周边的金融中心西单商业街巨大的市场容量使北京 大酒店项目存在定的发展空间。客源会议以及有关活动较多，加上 本项目中方开发商在京城颇有名气和聘请了国际著名连锁饭店管理 集团进行经营管理等，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。 四是北京国际地位的加强，国际国内商务活动的日益频繁，以及国 际国内旅游业的持续发展将推动北京酒店业继续繁荣兴旺。 第四章建设用地及相关配套条件 第节建设用地概况 年，公司结合西