响分析融资方案和社会评价论证基础上，进步综合分析识别项目在建设和运营中潜在主要风险因素，提示风险来源，用定性和定量分析方法估计风险因素发生概率及对项目影响程度，提出规避风险对策。以降低风险造成损失。二风险因素识别风险识别是风险分析前提，要根据房地产开发项目风险特征来识别风险因素，并进步进行风险分析，进而找出关键风险因素，提出相应风险对策。根据房地产开发项目特点，房地产开发项目开展过程中风险主要有投资风险市场风险管理风险技术风险金融风险环境风险等。本项目面临风险如图所示景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告经济环境自然环境综合风险项目决策不当项目财务风险投资风险政府投入影响招商引资力度不足资金风险工程技术方案工程质量房地产开发技术水平技术与工程风险外部环境征地拆迁安置其他配套条件配套条件水电气配套交通配套条件社会环境政策环境市场需求量经营模式市场风险工程设计文件工程施工方案融资风险企业投入影响管理模式选择与运作盈利模式选择与运作土地开发与置换方式管理风险景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告三风险评估按照房地产开发建设各阶段可能出现风险及特征进行剖析和评估。房地产开发项目初始投资阶段房地产开发项目初始投资阶段风险主要是大量资金投入到土地及建筑工程中。由于大额资金投放进行建设具有很强针对性，资金投入后，如果发生意外事件导致风险出现，企业进行资产变现能力就会较差，企业要具有这种大量资金投放和偿债能力，并且能够承担这种风险可能带来损失。房地产开发项目销售阶段销售阶段风险分为可控制风险和不可控制风险两种，可控制风险是由于企业管理欠缺等原因造成问题而不可控制风险是指由于意外事故或者不可抗力等原因造成无法预料风险。营运阶段房地产开发管理模式盈利模式选择和运作，是成败关键。因此对此类风险控制是整个房地产开发系统顺利运行保障。四风险防范对策及建议要建立科学有效决策机制。投资决策作为整个投资过程始点起着根本性作用。房地产开发项目般投资开发，期已建设完工，本可行性研究报告研究范围为金岸名都二期项目。二期项目总占地面积为亩，总建筑面积，其中住宅建筑面积，商业建筑面积。八实施进度景德镇市金岸名都商住小区二期项目开发期年其中建设期年。九总投资及资金来源项目估算总投资万元，其中开发建设投资万元，期间费用万元。资金来源为项目资本金万元占，银行贷款万元占，预售收入万元占。十主要技术经济指标项目总容积率，二期项目容积率建筑密度绿地率总投资万元总收入万元利润总额万元总投资利润率所得税后净利润万元总投资净利润率盈亏平衡点财务内部收益率财务净现值万元时投资回收期年贷款偿还期为年含建设期年偿债备付率为第二节可行性研究范围可行性研究依据景德镇市人民政府年政府工作报告景德镇市人民政府办公室抄告单，景府办抄字号年月日景德镇市人民政府办公室景府办字号文件转发市建设局关于人民公园及周边改造房屋拆迁补偿安臵实施方案通知年月日景德镇市人民政府办公室景府办字号文件关于成立景德镇市人民公园周边改造项目拆迁推进领导小组通知年月日国有土地使用权出让合同和规划设计条件通知书景德镇市国民经济和社会发展十五规划景德镇市年总体规划修编江西省建设工程投资概算指标江西省建设工程其他费用暂行标准国家计委颁布建设项目评价方法与参数国家颁布城市建设其他相关规定及规范建设单位提供有关资料本项目可行性研究报告编制委托书。二可行性研究范围通过调查项目所在地社会经济状况，城市特点及城市战略发展要求，市政基础设施市区商业网点规划各类住宅小区现状，并进行市场分析预测，研究项目建设必要性可行性，对该项目建设环境投资环境建筑平面布臵合理性等进行分析论证，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，同时对工程建设内容，投资估算及财务效益进行重点分析论证，提出项目可行性研究结论。第三节结论与建议结论景德镇是世界闻名瓷都，是赣东北地区政治经济，陶瓷生产科研制造文化艺术生态旅游中心，是国务院确定首批个历史文化名城之。市委市政府实施建设经济重镇旅游都市特色瓷都战略，城市框架拉开，多条高速路贯穿带来房地产开发畅通，都为房地产业加快发展创造了良好机遇。近年来，景德镇市房地产开发量及销售量显著上升，南昌浙江等地开发商纷纷前来投资，推动了该市房地产发展进程。尽管如此，景德镇市仍总投资净利润率，盈亏平衡点，财务内部收益率，财务净现值万元时，投资回收期年，贷款偿还期为年含建设期年，偿债备付率为。表明该项目财务上是可行。第十四章风险分析风险分析概况房地产开发建设项目般投资大专业性强，在工程建设和营运过程中，经常要受到多种因素影响与干扰，而这些因素又大多具有相当不确定性。因此，必须认真识别风险设法控制风险，以提高投资成功率。本项目风险分析是在市场预测技术方案工程方案环境影响分析融资方案和社会评价论证基础上，进步综合分析识别项目在建设和运营中潜在主要风险因素，提示风险来源，用定性和定量分析方法估计风险因素发生概率及对项目影响程度，提出规避风险对策。以降低风险造成损失。二风险因素识别风险识别是风险分析前提，要根据房地产开发项目风险特征来识别风险因素，并进步进行风险分析，进而找出关键风险因素，提出相应风险对策。根据房地产开发项目特点，房地产开发项目开展过程中风险主要有投资风险市场风险管理风险技术风险金融风险环境风险等。本项目面临风险如图所示景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告经济环境自然环境综合风险项目决策不当项目财务风险投资风险政府投入影响招商引资力度不足资金风险工程技术方案工程质量房地产开发技术水平技术与工程风险外部环境征地拆迁安置其他配套条件配套条件水电气配套交通配套条件社会环境政策环境市场需求量经营模式市场风险工程设计文件工程施工方案融资风险企业投入影响管理模式选择与运作盈利模式选择与运作土地开发与置换方式管理风险景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告三风险评估按照房地产开发建设各阶段可能出现风险及特征进行剖析和评估。房地产开发项目初始投资阶段房地产开发项目初始投资阶段风险主要是大量资金投入到土地及建筑工程中。由于大额资金投放进行建设具有很强针对性，资金投入后，如果发生意外事件导致风险出现，企业进行资产变现能力就会较差，企业要具有这种大量资金投放和偿债能力，并且能够承担这种风险可能带来损失。房地产开发项目销售阶段销售阶段风险分为可控制风险和不可控制风险两种，可控制风险是由于企业管理欠缺等原因造成问题而不可控制风险是指由于意外事故或者不可抗力等原因造成无法预料风险。营运阶段房地产开发管理模式盈利模式选择和运作，是成败关键。因此对此类风险控制是整个房地产开发系统顺利运行保障。四风险防范对策及建议要建立科学有效决策机制。投资决策作为整个投资过程始点起着根本性作用。房地产开发项目般投资国家提出扩大内需保增长促就业保稳定目标，具有重大意义。该项目可带动农业工业运输业商贸房地产服务业等大批相关产业发展，增加就业容量，对景德镇市城市建设和经济发展将产生巨大推动作用。抓紧落实景德镇金岸名都商住小区建设优惠政策及运作保障措施。政府部门要尽可能为市场创造宽松发展环境，出台优惠扶持政策，相关部门提供优质高效服务，切实解决好开发建设中遇到各种问题。项目建设单位要把精力用在房地产开发中心运营管理上，潜心研究发展思路，用先进经营理念流服务水平诚信市场环境，吸引更多购房者。动了该市房地产发展进程。尽管如此，景德镇市仍是江西省房地产开发竞争相对缓和区域。从产品形态分析，存在很多可以创新和改进空间，产品功能性仍然不够成熟。本项目建设符合符合景德镇市城市发展规划，目标定位准确，建设规模合理，项目切实可行。金岸名都商住小区建设，对推动人民公园周边房地产业升级发展，改善居民住宿条件具有重大作用和影响。项目建设是十分必要也是可行。从景德镇目前已发展项目及其销售结果来看，其，良好地段是项目价格攀升主要因素。本项目毗邻昌江，同时北面与人民公园只墙之隔，已具备此优势。其二，住宅小区内部设计好住宅售价要高出简单设计住宅区，所以在本项目实施多种先进建设方案，提高住宅整体性价比，无疑就提高了住宅卖点和附加值，为本项目价格提升提供了充分条件。从项目财务评价分析结果看，本项目具有较好经济效益，财务分析结果可行，社会评价较高。该项目对景德镇市城市建设和经济发展将产生第章总论第节项目概况项目名称景德镇市金岸名都商住小区二期项目二建设单位威时景德镇房地产开发有限公司三法人代表郑庆德四建设单位简介威时景德镇房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资公司，于年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立，注册资本金万美元，总投资万美元。公司实行董事会直接领导下总经理负责制，下设行政部财务部项目投资部工程部营销策划部拆迁工程部项目管理部等部门，拥有工商硕士高级工程师工程师经济师等各类具有专业职称中外技术人员多名。公司秉承年领先，年不落后，年不淘汰开发理念，拟总投资万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于年月日开工建设，年月日开盘销售，住房销售率达，商业销售率为。期占地面积亩，总建筑面积平方米，其中住房建筑面积平方米，商业建筑面积平方米，项目完工后可提供套住房。期住房销售均价元平方米，商业销售均价平方米。期总投资万元，全部销售可实现销售核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,收入万元，上交销售税金及附加万元，实现利润总额万元，投资利润率高达，项目开发取得了巨大成功。公司正满怀信心进行二期工程建设。香港威时集团有限公司是家在香港注册公司，总部设立在香港高士打道号室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德黄开平先生创办，其中郑庆德先生占股份，黄开平先生占股份。香港威时集团有限公司经过几年艰苦创业，从无到有从小到大，从单品种生产经营到多品种生产经营，从生产领域扩大到生产贸易房地产酒店教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型房地产酒店矿业制药行业，形成了集生产投资贸易于体现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有香港晟隆国际投资有限公司香港新日国际投资有限公司威时景德镇房地产开发有限公司等，详细见附表香港威时集团有限公司主要下属企业情况表附表企业名称创办时间注册资金年产值交易额香港晟隆国际投资有限公司仙游县南湖鞋业有限公司年万美金亿元厦门三江盛达贸易实业有限公司年万美金万美金江西修水富宁矿业有限责任公司年万美金万元莆田市新星鞋业有限公司年万元万元香港新日国际投资有限公司新日发展莆田有限公司年万美金莆田市三阳实业有限公司年万元万美金莆田新日国际度假酒店年总投资年月日开万美金业大连狮城房