泰投资股份有限公司现状和发展规划及建设基地的自然条件 和其周边环境等因素，对本项目的背景及概况建设的必要性建设内 容及方案环境保护与劳动安全及节能措施项目管理及实施计划安排 投资估计与资金筹措等方面进行了综合研究和分析。并重点研究和论述了项目建设的必要性建设内容及方案投资及资金筹措等内容，为本 项目建设决策提供了参考依据。 建设条件 本项目地点位于洛宁县永宁大道的北侧，位于永宁大道与建设路交叉 口的东北角，项目总占地平方米。其中酒店占地平 方米约亩。项目所在位臵交通通讯方便，给排水管网完善， 用电由市供电部门双回路供应，项目建设对自然环境不会造成污染和破 坏，洛宁县城区水电路环保和建设等政府管理部门将给予大力支 持，项目建设的各方面条件已经成熟。 建设内容及投资估算 本项目由房屋建筑，场地工程和配套公用工程三部分组成，龙泰 假日酒店项目工程总建筑面积。其中酒店平方 米，地下室平方米。 项目总投资万元，资金来源于银行贷款及企业自有资金。 结论及建议 结论 通过对本项目各项设计内容进行分析研究，本报告认为此项目是可 行的，其中主要理由如下项目建设非常必要且具有重要意义。 龙泰假日酒店项目建设基地位于洛宁县建设路以东永宁大道 北侧，由于其周边多为行政单位高档住宅区，同时又紧邻交通要道， 人口大量集中，项目的建成，适时的为区域经济发展提供了硬件设施， 避免了各种资源的浪费，它提供的商住空间商业用房对吸引外来资金 和繁荣周边经济起到巨大的作用。为提高城市形象，提高人民生活水平， 加强城市现代化进程，全面建设小康社会，龙泰假日酒店项目势在 必行。 本项目的实施将在该区域形成个崭新的商住中心，对于提高城市 形象，改善人民生活水平，发展区域经济促进社会繁荣均具有重要意义。 项目所处地理位臵优越 本项目位于洛阳市洛宁县城南部新区，永宁大道与建设路交叉口的 东北角，项目周边都是洛宁县城市交通要道，交通条件非常便利，闹中 取静，为商住的绝佳场所。 建筑条件充足 本项目建设的水文地质气象等自然条件，以及用水用电用 地交通通讯等基础设施条件具备或比较容易达到，加之省市有关部 门和当地政府的支持等，可以确保项目建设顺利实施。 建议 本项目位于洛宁县永宁大道沿线，项目的建成对于促进洛宁县城区 经济的发展具有重要意义。为确保项目的顺利实施，建议承办的单位切实抓好项目建设的组织管理工作，对项目建设的方针承建等工作内容， 应严格执行规范的设计施工监理等程序，严把质量关，使项目尽快 发挥应有作用。 主要技术经济指标 详见技经专业第章文件。 效益指标计算表 序号项目单位数量备注 总投资万元 资金筹措万元 自筹万元 银行贷款万元 正常年收入万元 从第年起 营业税及附加万元 年总成本费用万元 所得税万元 税后年利润总额万元 投资利润率 借款偿还期年年 投资回收期年含年建设期财务内部收益率 财务净现值万元 第二章项目背景及建设的必要性 项目背景 洛宁县基本建设的目标与规划 根据洛宁县未来发展十二五计划，今后五年是洛宁县城市建设的关 键时期，洛宁县城市建设未来五年以建设个万人口中等城市为目标。 政府工作要以三个代表重要思想为指导，认真贯彻落实党的十六大 和十六届三中全会精神，树立科学的发展观，坚持五个统筹围绕全 面建设小康社会，大力实施特色产业兴县，旅游强县战略和科教兴 洛可持续发展战略，深化各项改革，积极发展开发型经济和非公有制 经济，推进工业化城镇化和农业现代化，做好就业和社会保障工作， 建立服务型政府，发展各项社会事业，保持社会大局稳定，不断提高人 民生活水平，促进经济社会全面协调可持续发展。 要坚持特色产业强县旅游强县战略，扩大消费需求，努力繁 荣第三产业，要全面推进基础设施建设，加快洛宁县城区改造开发，争 创国家生态环境模范城。 凭借雄厚的旅游资源及深厚的文化底蕴，发挥区位优势和交通优 势特色产业优势，加强流通领域建设，强化城市职能，带动经济全面 工作重点县。 洛宁古称崤地，是中国古代沟通东洛阳西西安两京的官道， 地理位臵十分重要。在北魏太和十年公元年设崤县，唐武德 元年公元年改称永宁，民国二年公元年更名洛宁至今。 区域经济 洛宁山水秀美，自然景观和人文景观众多。年开发了神灵寨风 景区，先后晋升国家森林公园和国家地质公园洛宁淡竹栽植有 多年历史，素有绿竹之乡的美誉，全县现有竹林面积万余亩，围 绕绿竹资源开发了绿竹风情旅游，已举办两届绿竹风情节。此外，还有 库容亿立方米的国家中型水库故县水库河南省最大的野外狩猎 场楼梯山狩猎场原始森林全宝山等自然景观，发展旅游潜力巨大。洛宁县委县政府认真贯彻落实科学发展观，因地制宜，依托资源 优势，突出招商引资民营经济新农村建设基础设施和旅游开发， 全面发展各项社会事业，县域经济呈现快速发展的良好势头。年全 年生产总值达到亿元，同比增长，财政收入亿元，增长， 其中地方财政般预算收入亿元，增长般预算支出 亿元，增长，财政保障能力显著增强。全社会固定资产投资 亿元，增长，其中城镇固定资产投资亿元，增长社会 消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入 元农民人均纯收入元，分别增长和。 自然条件 洛宁县气候属暖温带大陆性季风气候，四季分明，季风转换明显， 常年主导风向为东北风和西北风，最低海拔为米，年平均气温 ，日照小时，年平均无霜期天，年降水量毫 米。适宜多种农作物生长。 本项目建设地点位于洛宁县城区，建设路以东，永宁大道以北，地 震烈度按中华人民共和国地震研究区划图核定为度。 区位交通通讯条件 洛宁县公路四通八达，有省道线从县城通过，洛阳到洛 宁城际高速即将建成通车。交通十分便利。固话网络移动通讯网络已实现城乡完全覆盖。 基础设施条件 供水供电 水电均为市政供应，已获得县政府主管部门的批准和支持。 建设用地 本项目位于洛宁县永宁大道沿线，建设用地已完成三通平，交通 条件非常便利。 环境保护 本项目属基本建设工程，项目建设地点周边无文物保护区和风景保 护区，在项目建设过程中和建成后，不会对自然环境，生态环境和社会 环境造成污染和破坏。 项目建设材料供应 本项目主要建设材料包括钢材水泥木材等，均非紧俏物质或产 品，可从当地物质部门或生产厂家直接购进，能够保障供应。 政府支持 本项目属洛宁县重点工程项目，县委县政府对此非常重视，并出 台相关文件，要求市政府相关部门和有关单位，要积极支持，大力配合 建设工作，政府的支持为项目建设提供了重要保障。项目运营期，政府提供免税三年及安排政府接待业务的优惠政策。 第四章建设方案 总体规划 基地概况 用地位于洛宁县永宁大道北侧。龙泰假日酒店规划用地面积 平方米。 该地块周边现状为东临洛宁县检察院祥瑞小区，南临永宁大道， 西临建设路，北临居民区。项目前期工作已经完成，工程已开工建设， 目前已完成基础部分，正在施工地下室。 设计原则 充分考虑该项目设计需要和与周边地块的关系，以及该项目所处地 段，结合城市特征作为设计思想依据，确保其在满足法规法定的基础上， 符合洛宁县整体环境的特点，同时又满足使用的需要。 充分按照设计任务书所提供的设计依据，结合洛宁县地质和城市管 网及道路规划要求，结合酒店各使用功能的区别采用适当的标准。同时 提升酒店商住品质，改善周边环境。 考虑到酒店功能性质的不同，在空间组织上采用了分开的做法，包 括车行交通路线和人行入口空间均分设处理，其各个功能分区都通过临 街门厅同外界发生关系，居住为主的酒店主体大楼，其功能空间有单独 的出入口与外界产生关系，闹静分设，互不产生影响。但在些必要的功能区，则通过休息厅产生联系。考虑部分功能设施的特殊性而将这些 功能区设在较低的楼层，通过竖向交通将上下间功能关系联系在起。 充分理解建筑容积率的高低直接影响业主对地块开发的决策，力争 达到业主的开发期望值。退距与间距遵循规划要求标准，平衡建筑面积 与绿化用地之间的矛盾，努力创造优美的城市外环境及酒店内环境。 底层临街面的绿化相对集中，为工作人员创造个良好的工作之余 的休息环境，沿街绿化则结合街道和酒店活动广场空间需要布臵，绿化 美化城市，酒店内围绕景观广场设臵大片的集中绿化区为酒店创造个 高雅奢华的娱乐休息场所。 平面布局 酒店建设用地与周边高层住宅小区浑然体，酒店周边 高层住宅环绕，酒店建筑位于近乎圆形地块的中间。详细的平面布臵见 总平图。 空间组合 规划中强调方便顾客的设计理念，强调所有的使用功能 按使用频率就近布臵。 项目采用环状道路网结构，场地内有便捷明确的交通路线， 并均按通行汽车考虑。沿建筑物两端入口处设地下停车场入口，内有环 状交通路线，沿建筑周边设有消防环路。公建商业建筑与公用设施布臵 发挥沿路区位优势，结合项目临街广场布臵绿化，共同形成引人入 胜的入口空间，环境优美项目层为酒店大堂，餐饮洗浴娱乐， 上部为酒店客房。设备间设臵在地下停车场除广场临时停车外，地下 室设臵停车场。 道路交通组织 项目环塔楼设臵道路，项目主干道宽，次干道宽。 绿化与景观环境 结合楼前绿化规划设计，采用连片的绿化系统。 通过绿化，形成绿树成荫的沿路景观。 项目主要建筑规划指标 龙泰假日酒店主要经济技术指标表 项目单位指标备注 建设用地