场销售计划表销售期销售可供销售项目比计划销售计划均价计划销售金间类型面积率面积元额万元年月商住预售,年月住宅预售,小计年月商住预售,年月住宅预售,小计年月商住销售,年月住宅销售,小计合计,第节销售收入预算表汉正商业广场收入预算表序号项目面积单价元金额万元可实现销售收入,楼商铺,二楼商铺,三楼商铺,四楼商铺,商铺小计,销售楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅住宅搂小计,销售注楼商铺单价按,元，二楼商铺单价按,元，三楼商铺单价按,元，四楼商铺单价按,元商铺均价,元,可实现销售,万元,按计算,实现销售,万元。住宅楼单价,元起步，楼层每增层单价加元，住宅均价,元，可实现销售,万元，按实现销售,万元。二项目销售进度年月起预售，年销售，年销售详见表,商品房空置率。第节成本费用估算汉正商业广场总投资,万元，其中工程开发成本,万元含土地增值税,开发费用,万元。表项目投资支出表项目年年年年合计项目开发成本土地费用其中土地出让金土地转让费拆迁安置补偿费前期工程费其中规划勘测设计费可行性研究费三通平费房屋开发费其中建安工程费附属工程费室外工程费公共配套设施费不可预见费其中基本预备费项目开发税费其他费用其中工程监理费招标管理费保险费其他二项目开发费用销售费用管理费用建设期利息其他费用项目总支出合计,第节项目财务分析项目主要财务预测表表表表表表汉正商业广场预计损益及利润分配表借款人损益及利润分配预测表单位万元年份年年年合计主营业务收入减主营业务成本主营税金及附加营业税城市维护税教育费用附加主营业务利润减销售费用管理费用财务费用营业利润利润总额减所得税净利润加年初未分配利润上年利润调整可供分配利润加盈余公积补亏减提取盈余公积提取公益金应付利润年末未分配利润表项目现金流量表单位万元序号项目年年年年合计现金流入现金收入租金收入其它二现金流出建设投资销售税金及附加所得税其它三净现金流量四累计净现金投资企业生产，经营活动追究当事人责任，因直接原因造成损失依法予以赔偿。第二章项目概括第节研究基础用地单位湖北川东置业发展有限公司发展商湖北川东置业发展有限公司用地性质商住楼高尚住宅项目名称汉正商业广场用地位置汉川市欢乐街用地现状拆迁重建第节可行性研究分析基本依据国土证川国用字第号建设用地规划许可证汉川市规字第号商品房预售许可证汉川房预许号第节项目经济技术指标和有关参数规划区总用地面积,平方米项目占地面积,平方米建筑面积,平方米容积率含车库本项目经济技术指标和有关参数总用地面积,平方米总建筑面积,平方米其中高层住宅,平方米商用楼,平方米地下停车场仓库,平方米销售收入年至年,万元其中住宅楼,万元商用楼,万元开发总投资年至年,万元其中开发成本,万元土地费用,万元前期工程费万元房屋开发费,万元公共配套设施费万元不可预见费万元项目开发税费万元其它费用万元二开发费用,万元销售费用万元管理费用万元建设期利息万元第三章项目背景及必要性第节项目发展投资商项目投资及开发商湖北川东置业发展有限公司创建于年月，系汉川市最早家民营房地产开发企业，注册资本金,万元。现有二家全资子公司，即川东武汉物流有限公司和汉川汉正物业管理有限公司，两家控股公司，即湖北川东能源开发有限公司和湖北志翔建设工程有限公司，家分公司，湖北川东置业发展有限公司武汉营销分公司，家参股公司为湖北川东汉正广场商务有限公司。公司拥有川东和汉正服装工业城两个商标，具备房地产开发三级资质，现有核心员工人，各类专业技术人员人，其中高级职称人，中级职称人。公司谨守思想为创新之源，诚信为立足之本公司生存宗旨，自成立以来，完成了汉川兴发小区区和武汉钢洲花园等近万商住项目建设及汉正服装工业城项目期组团组团亩近万工业厂房及商业街开发建设，和汉正新城位于汉川市新河工业园万商住小区项目建设以及拟建本项目汉正商业广场。开发商具有较高经营管理水平和丰富房地产开发经验，是湖北省政府颁发重合同守信用企业，曾受到了中共中央政治局委员湖北省委书记俞正声等领导高度赞誉，对推动汉川城区改造建设和汉川市招商引资工作做出了重大贡献。第节项目发展投资商管理团队公司董事长李志祥先生，岁，毕业于华中师范大学经济管理学院工商管理系，孝感市第三届第四届人大代表，高级工程师。湖北川东置业公司创始人。汉正服装工业城商标拥有者，曾任武汉市乔口区招商局副局长，十六年建筑开发经历，武汉市青山区钢洲花园项目，汉川市兴发小区区，兴发佳园，以及汉正服装工业城项目实施者，汉正新城，汉正商业广场策划人。公司总经理李文甫先生，岁，执行董事，法人代表。毕业于武汉工程大学土木建筑系，汉川市第三届人大代表，市商会副会长，市工商联执行委员，经济师。湖北川东置业公司创始武汉市近邻，经济建设发展很快，并由于其优越地理位置和良好投资环境，吸引了众多外地投资者，在引来资金年偿债保证比工行贷款偿还期年综合偿债保证比第七章项目财务可行性分析第节销售计划与销售价格计划完工面积,平方米，计划销售,平方米,空置率。其中高层住宅销售,平方米,商铺销售,平方米实现销售收入,万元。其中住宅平均销售单价,元，实现销售收入,万元商铺平均销售单价,元,实现销售收入,万元。表汉正商业广场销售计划表销售期销售可供销售项目比计划销售计划均价计划销售金间类型面积率面积元额万元年月商住预售,年月住宅预售,小计年月商住预售,年月住宅预售,小计年月商住销售,年月住宅销售,小计合计,第节销售收入预算表汉正商业广场收入预算表序号项目面积单价元金额万元可实现销售收入,楼商铺,二楼商铺,三楼商铺,四楼商铺,商铺小计,销售楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅住宅搂小计,销售注楼商铺单价按,元，二楼商铺单价按,元，三楼商铺单价按,元，四楼商铺单价按,元商铺均价,元,可实现销售,万元,按计算,实现销售,万元。住宅楼单价,元起步，楼层每增层单价加元，住宅均价,元，可实现销售,万元，按实现销售,万元。二项目销售进度年月起预售，年销售，年销售详见表,商品房空置率。第节成本费用估算汉正商业广场总投资,万元，其中工程开发成本,万元含土地增值税,开发费用,万元。表项目投资支出表项目年年年年合计项目开发成本土地费用其中土地出让金土地转让费拆迁安置补偿费前期工程费其中规划勘测设计费可行性研究费三通平费房屋开发费其中建安工程费附属工程费室外工程费公共配套设施费不可预见费其中基本预备费项目开发税费其他费用其中工程监理费招标管理费保险费其他二项目开发费用销售费用管理费用建设期利息其他费用项目总支出合计,第节项目财务分析项目主要财务预测表表表表表表汉正商业广场预计损益及利润分配表借款人损益及利润分配预测表单位万元年份年年年合计主营业务收入减主营业务成本主营税金及附加营业税城市维护税教育费用附加主营业务利润减销售费用管理费用财务费用营业利润利润总额减所得税净利润加年初未分配利润上年利润调整可供分配利润加盈余公积补亏减提取盈余公积提取公益金应付利润年末未分配利润表项目现金流量表单位万元序号项目年年年年合计现金流入现金收入租金收入其它二现金流出建设投资销售税金及附加所得税其它三净现金流量四累计净现金业广场为汉川市年市政府要办十件大事之，享有六项政策优惠措施。因此汉正商业广场具有如下优势政策鼓励项目发展商信誉好小区地理位置好配套设施完善规划设计水平高。但因土地成本高，补偿高，设计要求高，而导致定价均会超过御景和金地及汉川所有楼盘，商业地段寸土寸金，绿化地带少，对汉正商业广场也有些影响。但物超所值黄金地段，环绕左右仙女山公园，火猴山公园给渲闹城市带来宁静与清新。第节项目实施建议汉正商业广场项目地处汉川城区商业中心地段，在此开发投资，资金需求大。湖北川东置业发展有限公司作为本地开发商，秉承诚信至尊，追求无止，客户至上，信誉至上，品牌至上企业理念，以实业报国，回馈家乡，在成功打造汉正服装工业城和汉正新城项目时，将打造汉川商贸第广场为己任，与金融部门建立了良好合作关系和信用美誉度，有实力足够克服资金需求风险国际知名设计师精心设计，高标准严要求施工建设，物有所值，物超所值让高定价风险消失成熟营销模式以及高素质营销队伍让时间风险缩短较好投资回收率和相对短投资回收期，让汉正商业广场经济效益和社会效益同时提高。鉴于项目成熟性和风险可控性，以及有良好社会效益和经济效益，建议汉正商业广场项目尽早立项开发建设。第九章相关证书文件附件置业公司财务部经理湖北志翔建设公司总经理。汉正服装工业城项目实施者，汉正新城，汉正商业广场策划人之。公司总顾问傅烈培先生，岁，毕业于郑州航空工业管理学院交通运输系，湖北省第八届人大代表，曾任中国建设银行汉川电厂专业支行行长，中国建设银行孝感分行副行长，现任湖北川东环保能源开发有限公司总经理。准确把握国家宏观走向，洞悉企业发展瓶颈，为企业提供战略决策。公司律师江文力先生，岁，毕业于武汉大学法律系，硕士研究生。擅长民事合同知识产权企业改制重组并购股票发行等企业法律事务。第节项目建设背景随着汉川市委市政府关于建设秀美富裕和谐新汉川战略实施，政府对老城区改造力度进步加强。汉川市汽车客运站迁出城区后，对客运站原址建设改造势在必行。年月，湖北川东置业发展有限公司成功竞拍位于汉川市区商业中心欢乐街中段老汽车客运站土地后，本着高层次高品位开发标准，拟建座综合性商住中心汉正目录第章汉川市社会经济发展概况第节汉川市经济概况第节汉川市城市规划第节对投资商优惠政策第二章项目概括第节研究基础第节可行性研究分析基本依据第节项目经济技术指标和有关参数第三章项目背景及必要性第节项目发展投资商第节项目发展投资商管理团队第节项目建设背景第节项目建设必要性第四章市场及建设条件可行性分析第节项目市场可行性第节房地产市场现状价格走向及发展态势第节汉川市商品房需求分析第节项目建设条件第节环境评价„„„„„„„„„„„„第节项目风险控制第五章营销方案第六章项目投资预测第节项目总投资第节资金筹措与投资第七章项目财务可行性分析第节销售计划与销售价格第节销售收入预算第节成本费用估算第节项目财务分析第八章可行性研究结论与建议第节可行性研究结论第节项目实施建议第九章相关证书文件附件第章汉川市社会经济发展概况第节汉川市经济概况汉川市位于江汉平原腹地，紧邻九省通衢特大城市武汉，距国际天河机场仅公里，武汉城市经济圈之列。长江最大支流汉江横穿全境，国道宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而过，汉川汉江大桥连通国道和宜黄高速公路，区位优势明显，水陆交通发