面积万，两期共约套建筑面积约万占地公顷建筑面积万分期分两期开发，期万分两期，期多层，二期高层类型栋高层，期住宅万栋层高栋层，栋多层两栋层和两栋层高层价格起价元，均价元均价元多层元，高层元户型两房三房两房为主，三房两房，三房客户矿业电力技术和管理人员很多矿业电厂生意人以及公务员为多生意人居多，干部和机关单位人为孩子买房也较多配套龙湖公园临街商业周边配套城市配套，临近体育馆城市配套图表次核心商圈主要地产案例外围圈层外围圈层以大规模学区地段和品牌等取胜，基本为多层，年消化量般万年淮南住宅市场基本特点基本状况楼盘主要集中在田家庵区，市场现房基本售完，目前市场主要以期房推入市场。产品现市场推出楼盘物业类型为多层和高层，以高层为主，由于多层匮乏，开发商强力推广，消费者处于被动接受阶段，尤其是在市区核心地段，高层产品销售看好主力户型市场主力户型为两房和三房为主，以偏小面积销售快，以上大面积顶层复式销售较慢。核心竞争力现市场楼盘主要以地段与外部资源为主要卖点，刚刚出现户型创新和楼盘展示受到消费者认可客户分析主要群体为矿业集团职工电力系统员工生意人泛公务员营销水平知名策划代理企业已介入，如深圳星彦，营销水平提升快图表淮南市住宅市场主要特点三淮南写字楼公寓市场特点淮南办公物业处于萌芽发展阶段，办公物业市场尚未启动，由于城市产业结构特点，办公物业潜在需求有限为节省成本，现有客户多租用住宅或自建简易办公设施。目前，淮南办公物业大量改变用途，或者面临大量空置。企业性质行业类别解决方案大型国有企业银行保险邮政电信电力等自建办公楼政府单位市政府下属各机关自建办公楼外地企业办事处外来销售代理机构租用店面或住宅高知服务性中小企业律师会计广告等租用店面或住宅低成本运作•草创型中小企业贸易企业生产型企业租用店面或住宅工厂附近自建办公用房图表淮南企业办公用房解决方案统计四淮南项目基本发展战略公寓不是主流发。高工资水平反映了淮南快速发展经济形势高工资水平真实再现了淮南能源工业支柱地位高工资水平提升了淮南居民整体购买力，促进了地区消费。全年农民人均纯收入元，增长农民人均生活消费支出元,增长。城乡恩格尔系数分别为和。从以上分析可以看出，由于煤炭是国家重要生产资料资源，在国家经济大发展宏观背景下，能源型城市，淮南具有强大发展潜力，整体经济发展呈现种积极向上态势，同时，由于经济发展带动了人民收入提高，城市整体需求在不断提高，这就给服务业零售业带来了巨大产业机会。因此在淮南这样城市中发展服务业零售业大有可为。三项目市场环境分析收入不断提高，消费需求旺盛年，淮南社会商品零售总额达到亿元，增长，其中城区比重占，人均元。能源需求快速增长为城市培养了批中高端消费群体，主要分布于煤电化等产业，月均收入元以上，总人数近万。综合看目前淮南商业发展动力充足城市具有数量可观高收入人群，居民收入增长高于支出，消费潜力较大。年年社会消费品零售总额消费品零售总额增长指数图表年年淮南社会消费品零售总额二商铺空置率上升，住宅需求较好目前淮南市场，商业物业开发已经过多，空置面积不断增加，主城区商业物业保有量约万，空置量约万，占存量。商业空置首要原因在于人口总量有限，特别是有购买力消费者总量受到限制。其次是由消费结构决定仍停留于较低层次和少量业态，短期不会大幅变化。年淮南市消费支出结构图食品衣着家庭设备医疗保健交通和通信教育文化居住杂项商品食品衣着家庭设备医疗保健交通和通信教育文化居住杂项商品图表年淮南市消费支出结构同时商铺供应结构两极分化，核心商圈中高档铺面稀缺，主要空置部中是小部分核心区中位置较差铺面以及次核心区铺面。主要为集中商业，其次为内街。图表年淮南各商圈商铺租金统计三龙湖路商圈成为淮南新商业中心龙湖路两侧集中了全市主要商场，有市区最繁华步行街主要专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣商贸广场步行街区，总面积超过万，以服饰专卖为主要业态，经营较好。分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商贸迎合了城市商业升级需要，微观方面是商业开发和管理水平商品档次和业态聚积三大因素。四消费者满足度低，高端消费外流淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后，消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。目前城市商业业态只能满足中档以下人群消费需求，城市高端客户大量外流。消费主力为年轻人泛公务群体和生意人，倾向定档次和品牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃饭唱歌。四占地亩建筑面积万容积率，主楼层占地亩地上建面万容积率，北楼层塔楼栋塔楼，梯户，房房栋塔楼，梯户，房，房销售情况半年销售，约套，速度明显高于周边，反映出中心区域高层没有抗性，但销售速度尾盘价格提升不起来反映价格节点效应客户煤电职工周边政府学校邮局职员周边小生意人图表核心商圈主要地产案例次核心圈层走纯高层住宅依托配套和环境路线，高层住宅有定抗性但可引导典型楼盘龙湖汇景豪庭奥林圣世名城阳光花园规模建筑面积万，两期共约套建筑面积约万占地公顷建筑面积万分期分两期开发，期万分两期，期多层，二期高层类型栋高层，期住宅万栋层高栋层，栋多层两栋层和两栋层高层价格起价元，均价元均价元多层元，高层元户型两房三房两房为主，三房两房，三房客户矿业电力技术和管理人员很多矿业电厂生意人以及公务员为多生意人居多，干部和机关单位人为孩子买房也较多配套龙湖公园临街商业周边配套城市配套，临近体育馆城市配套图表次核心商圈主要地产案例外围圈层外围圈层以大规模学区地段和品牌等取胜，基本为多层，年消化量般万年淮南住宅市场基本特点基本状况楼盘主要集中在田家庵区，市场现房基本售完，目前市场主要以期房推入市场。产品现市场推出楼盘物业类型为多层和高层，以高层为主，由于多层匮乏，开发商强力推广，消费者处于被动接受阶段，尤其是在市区核心地段，高层产品销售看好主力户型市场主力户型为两房和三房为主，以偏小面积销售快，以上大面积顶层复式销售较慢。核心竞争力现市场楼盘主要以地段与外部资源为主要卖点，刚刚出现户型创新和楼盘展示受到消费者认可客户分析主要群体为矿业集团职工电力系统员工生意人泛公务员营销水平知名策划代理企业已介入，如深圳星彦，营销水平提升快图表淮南市住宅市场主要特点三淮南写字楼公寓市场特点淮南办公物业处于萌芽发展阶段，办公物业市场尚未启动，由于城市产业结构特点，办公物业潜在需求有限为节省成本，现有客户多租用住宅或自建简易办公设施。目前，淮南办公物业大量改变用途，或者面临大量空置。企业性质行业类别解决方案大型国有企业银行保险邮政电信电力等自建办公楼政府单位市政府下属各机关自建办公楼外地企业办事处外来销售代理机构租用店面或住宅高知服务性中小企业律师会计广告等租用店面或住宅低成本运作•草创型中小企业贸易企业生产型企业租用店面或住宅工厂附近自建办公用房图表淮南企业办公用房解决方案统计四淮南项目基本发展战略公寓不是主流发位高质量，能够与整体商圈合理补缺配合休闲商务广场和高级住宅小区。充分发挥地块广场用途，通过合理设计将个公用广场，巧妙变成小区花园小区休闲娱乐中心，提升住宅和公寓内在价值，提升项目盈利空间。合理配置商业空间以补缺战略为核心做好招商工作。形成商圈互补和共赢。七项目建设内容建设内容包括花园广场建设面积平方米人民路沿街平方米酒店餐饮酒吧娱乐国庆路沿街平方米时尚生活广场平方米运动健身中心高层住宅栋层住宅栋层塔楼，其中住宅栋，公寓栋地下部分，建设停车场。八项目技术指标九项目财务评价十项目基本结论式为吃饭唱歌。四项目地块商业竞争策略从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现是种结构性过剩，因此，淮南商业地产发展，应当是种补缺式开发，根据市场需求地块优势做理性投资精品开发。本项目地处龙湖路商圈边缘地带，处于核心商圈二级干道上，从商圈整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。根据商圈理论研究，整个核心商圈二级干道是发展餐饮娱乐业最好地区。从地块周边环境状况来看，这理论是成立。从商业业态分析竞争策略地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市场国美电器商城营业面积，服装，家电和在建商之都营业面积，中高档百货，对面财富广场，建设内容也是商场超市等业态，以上所涉及业态已经涵盖了大型百货卖场服装电器批发零售市场中高档次百货商场。因此，继续发展零售商业，竞争将更为惨烈。二从商业发展趋势角度分淮南城市休闲中心项目建议书年六月目录项目概况二淮南市宏观环境分析产业政策环境二经济发展环境三项目市场环境分析收入不断提高，消费需求旺盛二商铺空置率上升，住宅需求较好三龙湖路商圈成为淮南新商业中心四消费者满足度低，高端消费外流四项目地块商业竞争策略从商业业态分析竞争策略二从商业发展趋势角度分析竞争策略三从竞争环境角度分析竞争策略四从发展商务休闲产业优势角度分析五商务休闲概念定位五项目地块住宅公寓竞争策略淮南市住宅需求特点二淮南市住宅市场供给特点三淮南写字楼公寓市场特点四淮南项目基本发展战略六项目分析及定位项目分析二项目定位七项目建设内容八项目技术指标九项目财务评价十项目基本结论图表年年淮南增长情况图表年年淮南人均可支配收入图表年年淮南社会消费品零售总额图表年淮南市消费支出结构图表年淮南各商圈商铺租金统计图表商业业态发展轨迹图表淮南市购房用途结构图表淮南市住宅面积需求结构图表淮南居民现有住房面积结构图表淮南现有住房来源结构图表核心商圈主要地产案例图表次核心商圈主要地产案例图表淮南市住宅市场主要特点图表淮南企业办公用房解决方案统计图表项目分析图图表项目分析战略选择图图表项目建设内容统计表,项目概况项目名称淮南广场项目位置淮南市国庆中路和人民路交叉口东南角建设规模总建筑面积，其中商业面积，住宅公寓容积率,建筑密度公寓户数户，住宅户数户。栋层住宅，栋层塔楼，其中住宅栋，公寓栋二淮南市宏观环境分析产业政策环境淮南市是国家级能源城市，历来以煤矿开采为主业，从淮南市十五规划纲要中可以看到，淮南整体发展战略是以煤炭开采和综合利用为主体，同时发展与煤炭相关高新科技产业。近年来，市委市政府从淮南政治经济文化统筹协调发展战略高度，提出了建设文化大市号召，要以文化大市建设推动和促进能源大市建设，从而达到塑造城市文化特色丰富城市文化内涵，提升城市文化品位，壮大城市文化实力增强城市文化感召力和竞争力目。因此，我们可以发现淮南市整体政策导向是以煤炭产业为支柱，着力提高城市人民文化品位和素质，为相关产业职工提供个相对高质量消费生活娱乐环境。二经济发展环境自年以来，淮南地区生产总值每年保持左右增幅，尤其是年以来，保持每年经济总量增长