部及二楼负楼优质铺位面积比例推出时机全程操作方式先进行本项目招商工作,再进行带租约销售。在销售过程当中将相关招商信息用不同推广方式宣传出去,增加客户投资信心,同时在销售商铺及签订商铺合同时候直接将与商户签订商铺租赁合同作为附加合同。由于在本项目商铺经营初期为商铺培育期,在招商过程当中,租金价格和售价不能成正比关系,开发商应该做相应补偿,达到销售目。优势可以最大化保障开发商和投资者利益,并且对后续经营有了保证,因此,作为最主要销售模式存在劣势项目前期招商压力较大,招商过程当中,前期租金水平较低,为了促进后期商铺销售,开发商在租金上做出定补偿,已达到预期租金水平。返租销售模式定位为辅助销售模式,销售范围楼招商难度较大部分内铺面积比例推出时机强力清盘期操作方式街铺年返租,内铺年返租。年返租率采用逐年递增方式,即年内从,每年递增街铺年均返租,内铺年均返租在销售当中有些商铺并没有租赁出去,前两年返租金额在合同总价款中直接抵扣,以提升客户积极性,同时降低前期经营压力。返租到期后,可选择继续委托经营或收回商铺自营但对于收回商铺自营设定限制条件,如需超过业主同意优势经营权高度集中,有利于统招商和管理,项目规划和经营有了保证有利于提升商铺价值,提升了投资者信心,初期可以快速融资劣势有定政策风险,对于售后包租已有禁止政策返租合同将涉及到多个利益方开发商经营管理公司租户业主,返租到期后,可能面临各种利益分歧,难以协调开发商招商风险较大,租金水平可能无法支付返租和营运费用投资者风险很大,这种销售方式已经受到广泛质疑,极少成功案例。回购销售模式定位为辅助销售模式,销售范围二楼销售难度较大部分内铺面积比例推出时机商住体化强销期操作方式在签订商铺买卖合同时候与愿意年后回购客户签订补充条款,条款内容为合同期满年后,甲乙双方就后期租金进行洽谈,如对租金不能达成直意见情况下,乙方有权解除买卖合同,甲方无条件原价退铺,但所产生费用由甲乙双方各自承担。根据会计准则条款显示售后回购是种融资行为,应该在合同中避免此话语。在项目进行销售前成立第三方公司,此公司为帝旺子公司,在与客户签订商铺买卖合同顺序推盘单位推盘数量设定推盘顺序市场依据期住宅第批还建套非销控单位,在早期推出,以平价吸引客群期住宅第批套较优质单位,后期推出,用销控提升售价二期商业第批全面招商招商是销售基础,提早积聚人气,形成商业氛围三期住宅第批部分商铺套住宅套商铺非销控单位,提早放盘,确立项目基本雏形二期商住第批部分商铺套商住套商铺与前期单位在户型上形成差异前期商业氛围营造有利商住销售二期商业第批剩余商铺套住宅套商铺前期利用住宅炒热片区,引起关注商铺销售难度大,在招商有定成果后推出第三部分项目销售策略销售总策略住宅先行,住宅带动商业,商业凸显价值在项目整体销售中,住宅与商业都会有紧密联动,前期以住宅带动商业人气回笼开发资金。后期则主要依靠商业单位创造效益,打造项目品牌。二销售周期总周期年月年月,为期年半入市时机在项目地块拆迁销售展示中心工程整体形象等工作进展顺利情况下,项目入市时机定为年月开始认购年月中旬正式开盘二销售周期划分期预热期年月月预热期主要工作以媒体宣传为主,向公众传达项目形象项目定位主体业态等,为项目即将开始认筹期蓄势。同时销售准备工作基本到位,达到可以接待客户标准。期间需要进行各项工作年月项目总规划总策略方案确认年月围墙形象广告出街,其他媒体形象广告陆续发布年月红线范围内拆迁工作完成年月地块围墙全部圈建完毕,第期工程开始启动年月售楼处选址筹建装修完毕年月销售人员基本到位,培训完毕年月销售物料沙盘户型模型电话电脑等到位年月宣传资料户型单页商业部分初步宣传资料等到位期认筹期年月月通过客户认筹情况,认清楼盘市场形势,积累客户资源,为项目开盘及以后工作提供市场依据。认筹期需要进行各项工作年月继续期住宅工程建设,开始申请预售许可证。年月与认筹配合进行媒体宣传年月认筹工作进行中年月期工程建筑达到三层以上,预售许可证到位年月销售法律文件销售合同按揭银行律师楼等确认到位年月认筹期结束,核算出各楼盘单位价位年月确认开盘期媒体宣传及营销方案期开盘及强销期年月月完成开盘约解筹率,为项目打响在当阳第仗,最大限度利用开盘期完成销售任务,回笼部分资金,巩固项目在公众中形象。开盘期各项配合工作进度年月密集广告轰炸及活动营销年月商业部分铺位划分方案及业态组合出台年月期开盘工作年月制定强销期推广及营销方案,进行住宅单位强销年月二期招商宣传资料招商团队组建到位年月三期商业销售人员商铺和住宅销售宣传资料到位项目招商期期平销期及三期认筹期年月年月期间需完成各项工作年月制定商铺租金体系,开始招商咨询和商铺蓄客年月继续进行期升策略本案总体价格策略上采取平开高在购买本项目商铺时,签订相应条款,必须按照本项目业态规划统进行经营。优势在后期经营当中,开发商没有经营压力,客户按照本项目业态规划统进行经营。劣势客户掌握了后期经营权,在后期运营管理上存在定难度。投资性客户针对人群购买本项目商铺业主在短期或者长期不会自己经营,委托经营管理公司进行统经营,收取定收益及租金投资性客户。带租约销售模式定位为主要销售模式,销售范围楼全部及二楼负楼优质铺位面积比例推出时机全程操作方式先进行本项目招商工作,再进行带租约销售。在销售过程当中将相关招商信息用不同推广方式宣传出去,增加客户投资信心,同时在销售商铺及签订商铺合同时候直接将与商户签订商铺租赁合同作为附加合同。由于在本项目商铺经营初期为商铺培育期,在招商过程当中,租金价格和售价不能成正比关系,开发商应该做相应补偿,达到销售目。优势可以最大化保障开发商和投资者利益,并且对后续经营有了保证,因此,作为最主要销售模式存在劣势项目前期招商压力较大,招商过程当中,前期租金水平较低,为了促进后期商铺销售,开发商在租金上做出定补偿,已达到预期租金水平。返租销售模式定位为辅助销售模式,销售范围楼招商难度较大部分内铺面积比例推出时机强力清盘期操作方式街铺年返租,内铺年返租。年返租率采用逐年递增方式,即年内从,每年递增街铺年均返租,内铺年均返租在销售当中有些商铺并没有租赁出去,前两年返租金额在合同总价款中直接抵扣,以提升客户积极性,同时降低前期经营压力。返租到期后,可选择继续委托经营或收回商铺自营但对于收回商铺自营设定限制条件,如需超过业主同意优势经营权高度集中,有利于统招商和管理,项目规划和经营有了保证有利于提升商铺价值,提升了投资者信心,初期可以快速融资劣势有定政策风险,对于售后包租已有禁止政策返租合同将涉及到多个利益方开发商经营管理公司租户业主,返租到期后,可能面临各种利益分歧,难以协调开发商招商风险较大,租金水平可能无法支付返租和营运费用投资者风险很大,这种销售方式已经受到广泛质疑,极少成功案例。回购销售模式定位为辅助销售模式,销售范围二楼销售难度较大部分内铺面积比例推出时机商住体化强销期操作方式在签订商铺买卖合同时候与愿意年后回购客户签订补充条款,条款内容为合同期满年后,甲乙双方就后期租金进行洽谈,如对租金不能达成直意见情况下,乙方有权解除买卖合同,甲方无条件原价退铺,但所产生费用由甲乙双方各自承担。根据会计准则条款显示售后回购是种融资行为,应该在合同中避免此话语。在项目进行销售前成立第三方公司,此公司为帝旺子公司,在与客户签订商铺买卖合同开发土地成本费用新建房及配套设施成本费用，或者旧房及建筑物评估价格与转让房地产有关税金财政部规定其他扣除项目。五土地增值税计算明细六参考案例房地产开发公司建住宅出售，取得销售收入万元假定城建税税率为，教育费附加征收率为。开发此住宅该房地产公司共支付地价款万元含相关手续费万元，开发成本万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定费用计提比例为。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为收入总额万元扣除项目金额支付地价款万元支付开发成本万元计提费用万元扣除税金万元加计扣除费用万元扣除费用总额万元增值额万元增值比率因此适用三档税率，则按第三档税率进行计算。应纳税额应纳税额万元深圳鼎成机构始三期住宅和商住单位建设年月商铺和三期住宅预售许可证到位年月商铺销售人员销售物料销售法律文件到位年月主力店基本确认,开始招商推广第批单位套住宅期开盘及强销期推盘示意图第批单位套住宅商业和三期住宅开盘期年月月三期住宅单位品质较好,且推盘数量较大,因此,是项目回款关键阶段,商业部分经过约个月蓄客期,是较好推盘时机。重点以住宅销售带动商铺销售。年月媒体轰炸性宣传开始,辅之以活动营销年月开始分批推出商铺和三期住宅单位年月商住住宅部分预售许可证等到位年月三期最后批住宅单位开始动工年月商住部分销售策略销售物料销售法律文件到位项目招商期推盘示意图前期单位可继续销售第批单位招商先行长达个月招商期,为项目商业销售预热和认筹制造了充分条件后期单位可提前进行蓄客和预热商住体化强销期年月月为传统销售淡季,不宜推出过多传统产品。此时,小户型商住楼以其总价低实用性第部分项目定位体系项目总定位当阳新型商居中心当阳项目主要辐射范围和核心客户群新型形式新业态新管理新,唯建材家居市场唯站式经营建材家居卖场唯提供先行赔付等统经营管理服务建材家居市场,唯商居综合体均创当阳之先商居项目兼具商业和居住双重功能,宜商宜居有机统中心建材家居市场行业中心地位,有效带动周边地块价值提升商居综合体功能有效吸引客流物流和资金流聚集市场定位㈠总体市场定位商居中心㈡住宅小区市场定位当阳次中心便利型宜家小区次中心点明项目地理位置和区位特征,给人以环境安静经济实惠前景无限升值空间大印象便利型市政配套资源丰富,交通便捷宜家小区安静环境紧邻家居广场优势,形成个宜家型小区商业部分市场定位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,大宜昌新兴站式建材家居市场大宜昌当阳作为中部瓷都,日益确立了大宜昌建材制造中心地位因此,项目商业辐射范围可以扩展到整个大宜昌地区新兴当阳首个大型建材家居市场,商居体全新规划模式,标志着大宜昌建材市场新兴势力强势出现,大宜昌建材流通格局由此改写,依托中部瓷都崛起,即将引发行业大整合大升级站式经营站式管理站式,在业态分类上,涵盖家庭装修装饰所需要所有主要产品类别,满足客户站式购齐需要客户定位㈠商业部分客户定位充分挖掘当阳建材家居行业从业人员投资和经营需求极力争取周边县市建材经商者有效调动当阳本地其他行业经商人员投资和商住需求㈡住宅小区客户定位以当阳本地客户和周边乡镇客户为主体，争取在当阳经商外地客户核心客户群本地私营业主政府公务员与事业单位工作者重要客户群周边县市客户在当阳经商工作等游离客户群外地