在户均面积上适当做出档次差异，迎合不同层次客户群不同需求，多采用错层与跃层设计低层住宅在保证平面合理性与居住舒适性基础上，采用个性化设计。通过加大面宽和提高层高等手段增强房型舒适性。通过落地窗外飘窗吹拔等手段增强房型趣味性。通过楼体挖槽阳面不封闭阳台等处理手法丰富房型设计处理手法，控制单套户型面积。户均面积结合起步区销售情况，在起步区户型面积基础上，适当放大单套面积，具体指标见下表户型项目两室三室低层住宅面积建筑立面借助高水平设计师设计手法，营造现代感强建筑风格，通过匀称线条处理与简洁明快色彩，注重建筑美感，强调可识别性。住宅配套采用中等档次配套水平，在保证住宅品质基础上尽量控制成本，充分考虑舒适度成本与所产生收益之间关系。入户门高级防盗门外檐窗高级塑钢窗适度智能化配套网络围墙红外监控背景音乐供水不设热水中水直饮水系统供热集中供热，铝合金散热器。楼栋入口可视对讲防盗门楼梯间地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆精装修成品房设计在起步区成品房交工标准获得极大市场认可情况下，黎明生活坊期应继续对成品房设计进行深化，在推行统交工标准成品房基础同时，适当进行菜单式装修积极探索，具体思路如下充分研究客户群消费心理与消费能力，严格按照市场定位确定成品房精装修费用，以确定精装修费用指导装修设计与材料选择。在房型施工图设计阶段引入精装修设计公司，对些房型进行必要更改，其中包括些平面结构处理和对电路上下水暖气安排与布置等。减少现场施工工作量，在装修设计时考虑以上工作为外加工，现场装配，以达到缩短工期，提高装修质量与装修效果目。整体风格定位为时尚实用，倡导轻装修，重装饰装修理念。抓住重点，注重厨房卫生间装修效果。在整体预算控制下突出几个亮点，如些材质使用，洁具淋浴房采取定制等。注重细节处理，例如淋浴房地面处理地面不同材质交接处处理等。注意用装修弥补些房型设计中缺陷。强调成品房样板间装饰，体现生活品位，根据户型特点选择适当尺寸家具，增强室内空间感受数量比上年提高了个百分点，其中每平方米元元价位商品房购买量提高了个百分点，元元商品房比上年提高了个百分点。住宅改善型消费增加，居民对小户型商品房需求减弱。购买单套面积在平方米以上商品房比上年同期提高了个百分点，其中购买单套面积在平方米平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在平方米以上商品房同比提高了个百分点。经过几年发展，目前沈阳市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额，贷款购房比例达。此外，年沈阳住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着沈阳市居民生活水平不断提高，以前购买商品房和房改房家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅消费。三住宅市场未来发展走势政策支持力度不断加大。从年政府颁布些相关政策来看，住宅市场政策支持力度仍在加大。由于住房消费是启动内需重要因素，所以为了进步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币化住房消费金融加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年沈阳房地产市场有效增长。市场利好消息年，经过紧缩贷款之后，政府降低了首套房贷款利率，且沈阳市也出台了相应政策，通过提高贷款额度及降低首付比例来促进沈阳房地产也进步发展。房地产价格将稳中有升。随着城市用地日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平提高，对高质量环境优美中高档项目需求增大，这都将使房地产相对价格稳步上升。改善型需求不断增长。有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有非常大上升空间。随着收入水平提高，人们对居住舒适性良好居住环境富有情趣户型设计会有更高追求，从而带动改善型需求持续增长。市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了定程度市场集约化发展态势，房地产市场以及些与房地产市场相关产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。房地产市场不断发展，不断成熟，促使更大市场分额掌握在较少开发商手中。利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁住宅区。随着人民生活水平提高，提升了住宅市场多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。随着市场不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表自选动作竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接复合地产模式。二区域市场分析区域市场概述黎素与对老年人居住需求给予定重视。三产品设计思路产品设计原则产品建筑形式针对客户群定位，在产品形式上形成定差异，满足目标客户群不同居住需求。相对于起步区，在产品形式户型平立面设计环境营造等方面实现定程度创新与突破。建筑形式根据两个地块不同特点，形成产品差异。结合黎明生活坊整体规划，采取板式小高层普通多层与低层相结合建筑形式，具体配比见下表建筑形式层数比例板式小高层普通多层准低层合计房型平面设计在户均面积上适当做出档次差异，迎合不同层次客户群不同需求，多采用错层与跃层设计低层住宅在保证平面合理性与居住舒适性基础上，采用个性化设计。通过加大面宽和提高层高等手段增强房型舒适性。通过落地窗外飘窗吹拔等手段增强房型趣味性。通过楼体挖槽阳面不封闭阳台等处理手法丰富房型设计处理手法，控制单套户型面积。户均面积结合起步区销售情况，在起步区户型面积基础上，适当放大单套面积，具体指标见下表户型项目两室三室低层住宅面积建筑立面借助高水平设计师设计手法，营造现代感强建筑风格，通过匀称线条处理与简洁明快色彩，注重建筑美感，强调可识别性。住宅配套采用中等档次配套水平，在保证住宅品质基础上尽量控制成本，充分考虑舒适度成本与所产生收益之间关系。入户门高级防盗门外檐窗高级塑钢窗适度智能化配套网络围墙红外监控背景音乐供水不设热水中水直饮水系统供热集中供热，铝合金散热器。楼栋入口可视对讲防盗门楼梯间地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆精装修成品房设计在起步区成品房交工标准获得极大市场认可情况下，黎明生活坊期应继续对成品房设计进行深化，在推行统交工标准成品房基础同时，适当进行菜单式装修积极探索，具体思路如下充分研究客户群消费心理与消费能力，严格按照市场定位确定成品房精装修费用，以确定精装修费用指导装修设计与材料选择。在房型施工图设计阶段引入精装修设计公司，对些房型进行必要更改，其中包括些平面结构处理和对电路上下水暖气安排与布置等。减少现场施工工作量，在装修设计时考虑以上工作为外加工，现场装配，以达到缩短工期，提高装修质量与装修效果目。整体风格定位为时尚实用，倡导轻装修，重装饰装修理念。抓住重点，注重厨房卫生间装修效果。在整体预算控制下突出几个亮点，如些材质使用，洁具淋浴房采取定制等。注重细节处理，例如淋浴房地面处理地面不同材质交接处处理等。注意用装修弥补些房型设计中缺陷。强调成品房样板间装饰，体现生活品位，根据户型特点选择适当尺寸家具，增强室内空间感受单方成本元平方米总成本万元目标售价元平方米均价销售收入万元利润万元按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元投资回报率结论黎明生活坊期项目总利润高达亿元，投资回报率超过，极具投资价值。五资金预测销售周期根据公司以往开发项目经验，结合对黎明生活坊起步区销售情况预测，黎明生活坊期项目销售周期应该在年左右。二资金占用峰值从资金流量表可以看出，黎明生活坊期最大资金占用发生在年季度，最大资金占用量约为亿元。三内部收益率黎明生活坊期项目操作时间跨个年度，年每年累计资金分别为万元万元万元，由此计算内部收益率为。大东区与沈河区交界处，在行政上隶属于大东区。这两个区中沈河去处于发展领先，大东区落后与其他区。大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。从年起，大东区商品房销售量已经由过去沈阳市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量减小，首先带动了大东临近市区地域房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产开发热潮。大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未第部分项目总体概况地理位置黎明生活坊项目位于沈阳环外，紧邻地铁号线与龙之梦公交枢纽站，东起东塔街，西到滂江街，北接增产道东陵西路，南至善邻路。黎明生活坊期为原春晖家园，位于地铁号线黎明文化宫出口处。二地块现状黎明生活坊项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内用地公顷。各地块用地状况详见下表单位公顷黎明生活坊用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地总计目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。地块四周及区内主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。三交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，紧挨沈阳环，有地铁号线直达沈阳中街太原街及沈阳火车站，距离沈阳北站仅公里。紧挨黎明生活坊刚刚建成龙之梦公交枢纽站，有通往沈阳各区公交，交通便利。四周边环境从自然环境看，黎明生活坊地块东南侧是沈阳护城河，南侧为黎明公司，西侧是沈阳环。由于此项目主要针对黎明职工，顾临近黎明公司对于项目后期销售提供很大便利。从人文环境看，黎明生活坊地西侧刚刚建起龙之梦，集休息娱乐为体，带动了整个区域认为环境改变。五周边生活配套设施黎明生活坊项目周边生活配套设施主要包括商业黎明生活坊有地铁直达沈阳最为繁华两大商业街中街与太原街位于西侧龙之梦商业中心包括了居然之家雅士百货等。教育沈阳中沈阳市第私立高中中学东盛小学小哈津幼儿园等。交通龙之梦公交枢纽站地铁号线。公园龙之梦娱乐城东塔公园万泉公园娱乐龙之梦亚太城，黎明文化宫。其他大东派出所，邮局。六土地价格按照我公司与黎明公司签订土地协议，黎明生活坊期地块分别按红线内用地每亩万和万支付土地及大配套费用，费用总计约为万元。第二部分法律及政策性风险分析合作方式及条件黎明生活坊项目土地合作方为沈阳城建集团，隶属于沈阳市安居工程办公室，有较强政府背景。在项目开发过程中将