以及 项目的财务评价进行研究。 主要技术经济指标预估 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 建筑密度 容积率 绿化率 施工进度计划 年月日破土动工 年月日结构达到正负零 年月日结构封顶 年月日交付使用 第二章市场调研及前景预测 度假村的概念 旅游是人们利用闲暇时间的最佳方式之，但进入世纪后， 很多旅游景点都已经被游客观光过，有的地方甚至已经不止去了 次。久而久之，人们对传统的走马观花式的观光旅游已失去兴趣， 观光旅游将让位于以健康放松为目的的度假旅游。可以预言，不 久的将来，度假村将像人们穿衣吃饭样成为种必不可少的大众化 的生活方式。如果说世纪是国内外观光旅游蓬勃发展的时期，那 么世纪势必将成为以健康放松为目的和主要特征的度假旅游的 度假村时代。度假村及公寓是种旅游业和房地产业有效结合的 投资品种。 度假村的发展趋势 进入世纪，随着经济的发展和需求的变化，世界旅游产业的 格局和结构将发生重大变化 度假旅游在旅游业乃至国民经济中的地位和作用将不断提 升。度假旅游主要满足人们的精神需求和健康需求，度假旅游将是人 类实现自我完善和可持续发展的主要途径。人类对观光旅游的需求是 有限的，而对度假旅游的需求是无限的。 度假客源将从团体为主转向以散客为主。目前度假村的客源 中，团体和会议占了很大部分，而且在相当长的段时期内，团体 和会议客人仍将是度假村客源市场的重要组成部分，但应该看到由于散客旅游度假具有灵活自由的特点，能够充分体现人的个性，在 度假活动中可以享受充分的自由，可以自由地选择度假的时间方式， 并根据自己的兴趣爱好选择度假项目和活动内容等，从而实现不受 任何限制和约束的彻底的放松。因此，随着收入水平的提高和闲暇时 间的增多，散客将取代团体度假而成为人们主要的度假方式。 观光性度假将让位于休闲娱乐型度假。世纪，很多人 认为度假实际是种观光性质，即到风景名胜地休息观光为主， 休闲娱乐为辅。而进入世纪，度假旅游的模式将发生变化，即 从观光性度假模式转向保健娱乐型度假模式，并实现个性化的度假 套餐，从而达到保健和娱乐的目的。 无主题的度假旅游将向主题突出的度假旅游转变。传统的无 主题的度假旅游很难满足每位游客的特殊要求，而根据需求设计的度 假旅游产品对于度假客人则更有吸引力和号码力，如健康度假 村亲子度假村民俗度假村休闲度假村等等。 度假村的同业竞争将更加激烈。方面，近年来各地的度假 村将迅速膨胀，供给急剧增加。但另方面，入世以后，国内的度假 村将国际化。个规划超前，管理良好的度假村将有机会能够脱颖而 出。 昆山度假村的情况介绍 市场形势分析 客观区域市场分析 尊宝庄园二期度假村的定位是江苏昆山淀山湖旅游度假区的五 星级度假村。 度假村是旅游产业链中的重要环节，但占经济比重较大的类型之 。项目所处的市场形势利好。 从昆山市淀山湖镇来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的 地区之。 在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长 足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。 旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开 放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人 民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，昆山的旅游产业步步升温。 例昆山市阳澄湖度假村， 座落于盛产名扬四海之大闸蟹的阳澄湖东岸，景色秀丽交通便 捷，距苏州新加坡工业园区仅八公里路程由上海出发沿沪宁高速公 路五十分钟即可直达。度假村形成了集食住游乐购为体 的多功能休闲中心，拥有众多的娱乐项目。设有华东地区最大的万人 淡水浴场，大型花桥千灯等个镇被评为全国环境优美乡镇。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，昆山市政府 进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，„„这 切都成功地将昆山推向长三角甚至全国优秀旅游城市的前列。 综上所述，尊宝庄园度假村的开发有着良好的外部经济环境，社 会环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 二市场供求分析 昆山地区旅游资源丰富，拥有中国第水乡周庄中国民 间博物馆之乡锦溪顾炎武故乡千灯阳澄湖淀山湖省级旅游 度假中心和亭林园等批旅游景点。年，接待国内外游客 万人次。昆山旅游市场的稳步发展给度假村带来蓬勃生机。 近五年来游客增长的速度如下图所示 旅游人口万人 三项目比较分析 项目地块情况 项目的地块约亩，南面淀山湖，北靠旭宝高尔夫球场，紧挨 着尊宝庄园期，用于开发度假村，既能充分利用期会所的配套也 充份享受周边的高尔夫球场配套和湖景。 市场定位 尊宝庄园度假村是设计为五星级标准的高级度假村，目标客户是 长三角地区的具有较高消费能力的高端游客。 比较分析 在同样的地理条件下，淀山湖暂时尚未出现可类比的项目，周围 恒海高尔夫别墅等没有家配备了五星级的渡假村配套与设施。而昆山云顶渡假酒店则虽号称渡假村，却为纯投资产品，对渡假休闲客户 无吸引力，且项目产品单，根本不具有可比性。严格来说昆山地区 符合高端旅游产品需求的渡假村项目并不多见。淀山湖镇能提供五星 级服务的渡假村项目基本是个空白。 本项目优劣势分析 本项目同昆山云顶等渡假项目相比较，具有共同的特点 都位于昆山。 均为新建项目 本项目与昆山云顶渡假酒店相比较具有如下优势 位置更好，我们为靠旭宝与淀山湖线。 产品概念设计更符合市场的需求。 总体规划与产品概念相致，会所式外观，花园式环境，设两 大会馆游艇码头与水上活动中心各类球类场地。专用水疗 中心与温水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。 本项目与其他项目相比较具有的劣势 不靠近主干道，交通稍有不便。 本项目前景预测 我们评价本项目的原则是谨慎保守的，但本项目的市场综合环 境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据， 如价格，均是低于目前的市场价格成本，又是按最高可发生的成本 估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着昆山整个经济环境的逐步改善和淀山湖旅 游产业的快速稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。淀 山湖作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于旅 游目的地的尊宝渡假村与公寓，更会为淀山湖旅游房地产业增添新的 亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。 第三章项目定位 主题定位 尊宝庄园渡假村 ，度假双景 功能定位 结合尊宝庄园期，规划设计的渡假村二期，完善第期的设施， 满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。 开发该项目目的定位 投资收益的最大化 提升现有尊宝庄园的品牌形象 为淀山湖成为世界级的旅游目的地做出贡献 增强市场竞争力 增强客户满意度，提升客户信心 完善期的设施，使庄园会所的配套和运作最佳化。 项目开发的市场需求定位 上海是个经济繁荣，城市建造与人文景观丰厚的国际化大都市， 但都市人口在拥有大城市生活的快捷与便利之处时，却丧失了亲近人 水与自然的机会。而淀山湖是大上海地区唯的天然淡水湖，旭宝高 尔夫则成功举办了中国赛事杯中国高尔夫公开赛。本项目 坐拥得天独厚的自然与地理优势。如果善加利用完全有可能创造出 个适合都市人口寻找个远离都市喧嚣的世外桃源之地。这是促使业 主尽快开发尊宝庄园渡假村项目的重要源动力。市场对渡假产品的需 求表现在以下几个方面 对拥有贴近自然，能提供五星级服务而价格相对平实的渡假休 闲设施的渴望。 对多功能厅和现代化会议设施的需求 对园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景和多 变的水景与珍贵植物的种植 需求更多的娱乐设施，包括沙滩和水上活动 需求更多的康体设施和水疗设施 需求更多的独家休闲和空间 需求更多的文化活动和适度的体育活动。 完善的配套条件淀山湖国家旅游度假区年建立，有完整的包括边防消 防支队派出所在内的行政管理架构 设立自动取款柜员机以及在柜台机的直接交付款操作和 外币兑换 完善的餐饮服务，包括中西餐饮铁板烧咖啡厅水上游 艇餐厅。 尽善尽美的娱乐设施，包括精品卖店与小型商业街。 文化体育设施包括旭宝高尔夫球场篮球场网球场羽 毛球球室内外游泳池小型电影院多项水上运动和和沙滩运动等 给排水电电信及英特网有线电视等网络健全 排污系统垃圾站健全 通往市区和机场车站的交通便利。 项目规划方案及设计定位 功能规划方案与面积 尊宝渡假村配套设施规划 设施内容面积 中心会所 中餐含宴会厅 西餐厅咖啡厅 铁板烧 目录 第章总论 项目概况 项目提出的背景及建设必要性 可行性研究的依据和范围 主要技术经济指标 施工进度计划 第二章市场调研及前景预测 度假公寓的概念 昆山度假村的情况介绍 目前昆山已经推出和即将推出的可比项目分析 本项目与其他项目相比较优劣势分析 本项目前景预测 第三章项目定位 主题定位 功能定位 市场定位 项目建设方案及规划设计定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第四章投资估算和资金筹措 投资估算 资