美国 德国 蒙古， 新加坡 马来西亚 英国 澳大利亚， 俄罗斯 加拿大意大利 泰国 菲律宾， 市年月客源接待海外旅游者，人次，比 年同期增长，完成年计划的国内旅游者万 人次，比年同期增长，完成年计划的接待总 量仍居全省第名。 山西省地处黄河中上游，历史悠久，物尽天华，是中华 民族的发祥地之。境内风光旖旎，气候适人，资源丰富，古迹汇 萃，素有中国煤仓和中国古代博物馆之誉。人文自然 旅游资源，全省地面文物总数达，处，是全国除陕西省外 惟万处以上文物的省份。被列为世界文化遗产名录的单位个， 被国家命名的历史文化名城座，国家级风景名胜区个，列入全 国首批旅游发展优先项目个。 山西未来经济的发展，在很大程度上将依托其丰富的旅游资 源，这将是宣传祖国文化创造百姓就业机会的利好方向。 三山西酒店行业现状 山西省共有星级酒店家，房间总数，间，床位数， 张，客房出租率。 市高星级酒店中，准五星级有家，四星级有家房间 总数，间，床位数，张，出租率。到目前为止，还没有国际酒店管理集团进入，主要以国内管理和当地管理为主， 市场竞争还处于相对简单的层面。 市四五星级客房供给统计表 饭店今年客房数今年床位数明年客房数明年床位数 迎泽宾馆单双套 单双套 山西大酒店单双套 单双套 愉园大酒店单双套 单双套 三晋国际饭店单双套 单双套 太平洋酒店单双套 单双套 阳光大酒店单双套单双套 御花园假日酒店单双套 单双套 晋协宾馆单双套 单双套 金港大酒店单双三 套 单双三 套 万狮京华大酒店单双套 单双套 山西国贸大饭店单双套 单双人 套 总计 根据我们的了解，在目前的星级酒店中，能够代表山西文化 的酒店是个空白。 四兴建酒店的利好因素 政府重视 今年月，省长张宝顺主持召开省旅游产业领导组会议，听 取省旅游业领导组办公室关于全省旅游产业发展情况的汇报，分析 全省旅游产业发展形势，安排部署当前和今后段时期全省旅游产 业发展工作。副省长宋北杉省政府秘书长李政文和省旅游产业领 导组成员单位的负责同志出席了会议。 会议指出，在山西旅游产业快速发展和旅游市场出现全面升温 的同时，全省各级有关部门对旅游产业发展中出现的些困难和问 题也不容忽视，主要是投入不足体制不顺旅游基础设施建设薄 弱的矛盾日益突出，公路铁路和航空等交通基础设施难以满足游 客日益增长的需求，旅游产业要素市场发展不均衡，旅游门票经济 倾向严重，旅游市场秩序整顿的任务仍然较重，旅游服务水平需进 步提高。部分景点追求短期效益，忽视长远发展的弊端进步显 露，对于这些问题有关部门要切实重视，努力解决。 会议强调，旅游产业是我省的朝阳产业和实现可持续发展的希 望产业，是省产业政策重点鼓励发展的七大优势产业之。就下 步旅游产业的发展，会议提出五点要求当前和今后段时期 全省上下要把文化旅游产业作为重要的支柱产业优势产业和新兴 接续产业，摆在全局战略位置，予以扶持和推动举全省之力 办旅游，切实加大发展旅游产业的工作力度，各级政府和各有关部门都要树立全省盘棋的思想，努力为旅游产业的发展做出贡献， 各级旅游主管部门要切实履行职责，充分发挥行业规划指导管 理服务等职能作用，主动加强与相关部门的协调配合，有关部门 要从大局出发，从战略上思考问题，着眼于产业的快速发展，主动 搞好衔接沟通，努力做好自身工作，为加快发展旅游业多办实事， 多做贡献按照政府引导社会主办市场运作的思路，大力 促进旅游产业的发展，就政府来说，重点是抓好旅游景区景点的 发展规划，积极推进规划的制定完善和实施，抓好旅游资源的整 合，开发旅游商品，推出旅游精品，搞好宣传促销，使旅游产品进 入国际国内旅游市场，加强旅游市场监管，维护旅游市场秩序， 搞好重点部位重点景区重要旅游资源的开发和保护，千方百计 加大投入，着力搞好旅游景区景点的水电路等基础设施建设， 加强环境整治和综合开发，创造良好发展环境按照市场经济 要求，努力培育旅游市场主体，要采取多种方式，努力扶持批有 竞争力的旅游企业做大做强，可以以资金市场管理等入股，组 建大型国际旅游集团，吸引国外省外企业投资山西旅游市场，切 实把山西旅游做成开放型产业加强与周边省市的合作，以邻 为伴，与邻为善，实现旅游产业的共同发展。 会议要求，旅游产业的发展要树的数量还是供大于求。 投资酒店业的性质和投资回报率现实 投资酒店业的性质，属于投资不动产的范畴，但不同于投资房 地产。 投资房地产的特点是资金周转时间短，般到 年投入产出差价大开发商对于投资地产的所有权，随着产 权的单位面积出售逐步转移，最终以获利而结束项目，同时失去所 有权。 投资酒店业的特点是资金需要沉淀，至少年以上 建成以后还需要有后备资金用于更新改造酒店经营本身的 回报率并不高，般在左右酒店业的回报率主要靠不动产 的升值，但这种升值，除了本身地产价值的上升，还需要通过经营管理的效益支撑投资方长期拥有酒店的所有权。 投资酒店的资金结构要求 由于酒店业的性质和特点，对于酒店业的投资，要保证其回报 率，对于资金结构有所要求。自有资金的比例最好超过，如果 负债比例过高，财务费用加大，会造成应有回报率的取得。 投资者的目的和心态 投资酒店业，投资者定是为长远的利益着想，不能急功近利， 如果为了短期套利，不宜投资酒店。 投资成本 根据酒店业的般规律，投资酒店在不同的国家和地区，有 个合理的成本区域，超过这些区域的投资，将给未来的回报带来负 面作用。 酒店类型的选择 酒店行业的细分市场，有超过种的类型，如果没有充分的 市场调研和专家指导，选择类型有误的话，将在市场上增加竞争指 数，加大未来回报的风险。 六投资方的条件和愿望 山西投资有限公司的上级集团，是山西省煤炭产业中知名的 企业，多年来有稳定的主业产出，并希望投资其它项目而有助于长 期持续发展。山西投资有限公司的上级集团，已经在多年前有志于旅游业 投入和贡献，经过几年投入和经营管理的山西旅游点绵山， 已经在山西乃至全国成为个集历史名胜和人文景观结合的知名 景点和旅游开发的成功案例。绵山，山古水活，古迹众多，又有大 量的古老传说，以其鲜明的个性跨身于我国名山之列。今日绵山， 正在恢复其原来的魅力。万壑千崖增秀丽，往来人在画图中， 定会给游人留下永恒的记忆。 绵山开发经营的成功，使得投资者有了做大旅游产业链的想 法和愿望，同时，这样的发展方向，完全和集团主营业务的可持续 发展的思路相吻合。 目前，山西投资有限公司，计划在山西省会，投资 家高星级的酒店，资金规模在亿人民币。 根据投资方的本身条件和愿望，投资酒店业具备资格。 七项目预选地块分析与评价 地块编号 项目预选的位于市滨河西路土地面积规模达亩的地块编 为号地块。 项目预选的位于市长风街长治路口转角处土地面积规模达 亩的地块编为号地块。 项目预选的位于市并州南路南内环路转角处土地面积规模达亩的地块编为号地块。 地块分析与评价 号地块分析与评价面积亩 地理位置 该地块位于迎泽大桥与漪汾桥之间，紧靠汾河之畔的滨河西 路。南北走向的汾河贯穿于整个城市，并以汾河自然形成了城 市的河东大城域及河西大城域，地块属于两桥之中的河西城域，距 迎泽大桥与漪汾大桥均为米左右。 周边环境 由于地块处于发展中的城市标志性景观汾河，因此，地块的右 侧紧邻省博物馆，左侧为市图书馆，后面为高层建筑群，面对汾 河美中不足的是地块后面偏右耸立着个大烟囱。地域空旷， 视野开阔。 交通条件 地块处于迎泽大桥与漪汾桥之间的滨河西路居中位置，距离两 桥仅为米左右，道路规范，两个桥方向均能进出实际沿滨河 西路南北向与汾河其它大桥同为沟通。路况畅通，交通便利。距 市中心商业区及火车站分钟车程，离机场分钟车程。 分析与评价 号地块在汾河边上两桥之间，作为市景观河其规划发展正 在形成中，尤其两桥之间河的两岸已成定规模。同时紧邻作为 市主干大道景观大桥的迎泽大街和迎泽大桥，与商业闹市区既保持定距离，但又不太远。从发展的眼光看应该是处很有特色 很有发展的地块。但从酒店专业角度看适合做何种类型的酒店才是 最重要最客观的。从号地块的综合物理环境条件分析，我们认 为比较适合做会议型酒店。 要素 地域空旷，视野开阔，双向交通集散便利。 周边环境相对安静，对会议型酒店干扰较少 由于地块面积规模较大亩，地形规范标准，非常适 合会议型酒店的基本条件，如道路交通，车辆场地，会议场所与 酒店的整体规划等。当然，号地块亩规模上搞个单体酒店可 能从土地成本上太大，但作为集团的发展规划，产业结构逐步调整 等，完全可以将项目战略策划整体规划，分期实施。 我们建议 会议型酒店在这类市场目前及今后若干年内主要是地区性 会议和部分国内会议，如要实施就必须形成会议市场的龙头会议 型酒店的旗帜，立于不败之地，赢得最大回报。 号地块分析与评价面积亩 地理位置 该地块位于长风街长治路口转角处，属于临街地块。长风街 是市新兴规划发展的商业中心区域，是个典型的商业地段。 周边环境 由于地块处于正规划发展中的新兴商业街区。因此，地