体包括项目 实施意义，项目选址及其依据，项目建设规模及建设内容，项目配套 设施，项目市场分析，项目总投资估算，资金筹措，社会效益分析。 七研究结论 建设地点 本项目位于东方花园居住小区东南部的地块，根据建设用地规 划许可证批准，该地块为商住用地。目前有关基础设施已经配备，优 越的地理位置为该项目建成后的运营打下良好的基础。 主要建设内容与建设规模 本项目主要建设内容为土建公用工程设施总图工程等，其中 土建主要住宅商业用房等建筑工程公用工程主要包括供电设施给排水设施等。本项目总建筑面积为万，地上总建筑面积为 万，其中住宅万，商业用房万，社区用房 ，半地下室建筑面积万，地下建筑面积万。容积率 ，绿地率为。 项目总投资及资金来源 项目固定资产投资总额为万元。 主要技术经济指标 序号指标名称单位数量备注 主要技术指标 建设规模 总用地面积万 住宅建筑用地万 公共建筑用地万 道路广场用地万 公共绿化用地万 总建筑面积 地上总建筑面积 住宅 其 中 叠加 多层 中高层高层 公用建筑 其 中 商业用房 社区用房 地下建筑面积 半地下室 容积率 建筑密度 绿地率 住宅总户数户 住宅总人口人按人户计 配建车位机动辆 住宅停车位辆 公建停车位辆 二主要经济指标 项目总收入万元计算期内合计 项目总成本万元计算期内合计 税金及附加万元计算期内合计 税前利润万元计算期内合计 所得税万元计算期内合计 税后利润万元计算期内合计通过市场技术经济建设条件等因素分析，通过加强经营管 理，本项目建设是可行的。 第二章房地产发展现状及潜力分析 房地产市场发展趋势总体分析 近年来，随着泰州市国民经济和社会的持续快速发展，在拉大 城市框架，搞好旧城改造，优化投资和居住环境，加快城市化进程及 建设区域性中心城市的步伐中，泰州房地产业抓住机遇加快发展， 进入了新轮快速发展时期。 从宏观经济形势看，目前泰州乃至全国的经济发展处于经济周期 性波动的上升期，旺盛的经济增长势头不可能在短期内逆转。且从经 济社会稳定发展的大局出发，政府也不可能有急刹车的政策选择。国 家对房地产市场调控的目的就是使其健康稳定发展，不期望其出现大 起大落的局面。因此，泰州房地产业将在国家宏观政策的指导下，健 康稳定发展，并呈持续上升趋势。 二房地产需求依然旺盛 市民购房观念改变，消费升级。随着城市化进程的加快和人 民生活水平的不断提高，人均间住房，户均套住宅已成为多数城 镇居民生活消费的第需求。房地产行情依然旺盛的主要因素归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住 房从小住房升级到大住房，加之城镇化进程加快和中国经济多年积 累成果带来的住房升级换代需求将城市的房地产市场推向纵深发展。 旧城改造带来被动需求。拆迁目前在全国城市非常普遍，尽 管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从近年来的拆 迁情况可见斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数般在， 那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无 法比拟的。 投资性需求日益膨胀。投资性房地产需求存在的根本原因， 是由于社会保障体系改革的滞后，医疗教育养老保险覆盖面极小， 导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存疑虑而医疗教 育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革 无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为 重要的保值增值手段。 高品质商品房供给不足。由于原来大量的低品质存量房屋的 存在，所以内生性大和被动性的住房消费升级带来的需求数量巨大， 远远超过现有的高品质商品房供应量。如果再考虑到投资性需求也往 往青睐于高品质的商品房，那么提供高品质住房的空间就非常客观。新城区各项基础设施建设为住宅开发创造了有利条件。从住 房面积需求看，未来新城区的需求量预计将保持以两位数的速度增 长。尤其新城区的住宅需求量将超过全市的平均水平，主要有利因素 包括新城区已成规模，各项配套设施也趋完善，为人们的居住生活创 造了较好的条件。由于该区域是泰州市政治文化经济活动中心， 该区域方面是政府工作人员和学校职工购房首选区域，另方面也 对老城区居民产生着较大的吸引力。 新城区的高标准规划为项目发展创造了较好的环境。泰州市 坚持以建设大城市为目标，突出抓好中心城市建设，规划居住用地 公顷，人均，占城市建设用地的。规划至 年人均居住建筑面积，人均居住面积，户均套功能齐全的 住房。主城区分为个居住片区，总用地面积公顷，居住人 口万人。其中新城区达万人，为新城区房地产开发创造了良好 的机遇。 三年的政策取向与市场走势 年，为实现房地产市场供求总量基本平衡结构基本合 理价格基本稳定的宏观调控目标，推动房地产市场的发展切实转 入科学发展的轨道，并以建设和谐社会节约型社会和着力解决关系 人民群众切身利益的问题为出发点巩固宏观调控成果，促进房地产 该区域方面是政府工作人员和学校职工购房首选区域，另方面也 对老城区居民产生着较大的吸引力。 新城区的高标准规划为项目发展创造了较好的环境。泰州市 坚持以建设大城市为目标，突出抓好中心城市建设，规划居住用地 公顷，人均，占城市建设用地的。规划至 年人均居住建筑面积，人均居住面积，户均套功能齐全的 住房。主城区分为个居住片区，总用地面积公顷，居住人 口万人。其中新城区达万人，为新城区房地产开发创造了良好 的机遇。 三年的政策取向与市场走势 年，为实现房地产市场供求总量基本平衡结构基本合 理价格基本稳定的宏观调控目标，推动房地产市场的发展切实转 入科学发展的轨道，并以建设和谐社会节约型社会和着力解决关系 人民群众切身利益的问题为出发点巩固宏观调控成果，促进房地产 行业健康发展调整住房供应结构，解决关系人民群众切身利益的问 题健全住房保障体系，保障中低收入家庭住房需求大力规范房地产市场秩序大力发展二级市场和租赁市场发展完善房地产金融， 巩固宏观调控成果建设节约型社会，推动节地节能建筑。 四泰州市区房地产业发展趋势 近几年来，房产价格受全国大气候的影响呈上升趋势。房价平均 水平从年每平方米多元上升至年的每平方米多 元，年均递增率为年的房屋销售价每平方米近元， 年上半年部分地区的房价已突破每平方米元，到下半年甚 至达到元。 随着生活质量的不断改善，人们对居住面积的要求逐渐提高，套 房面积由年的套上升至年的套以上。 五市区范围内商居消费分析 根据房地产有关数据可推测，泰州市今后几年内的住宅需求量将 持续增加，其原因主要有三方面，是随着市区经济的不断发展人 们生活水平的不断提高，对住宅面积及环境的要求也将越来越高二 是在外地的从业人员成功人士，回乡购房的人数预计增幅较大三 是由于新轮城市建设的启动，旧城改造的进程将会加快，拆迁地块 将会越来越多，拆迁居民户购置商品房的需求也将会不断增大。 从目前泰州市人均住房面积看，还不到全省平均水平，市区居民 人均住房建筑面积年约在左右，近几年来，虽然人均居住面积有所上升，但仍低于全省平均水平。从市区经济发展情况分析， 住房将有个快速增长阶段，在年前，预计城区住房面积年需 求量约在万，城区的住房市场前景较好。 六市区经济状况分析 根据有关资料表明市区各项经济指标均高于全国平均水平，制 造业在经济规模的优势得到了更快的发展，社会商品连续几年平均增 幅达以上，表现出良好的发展势头。 从市民的消费水平来看，年城市居民人均可支配收入 元，增长人均消费性支出元，增长。农村 居民收入增长较快，生活质量进步提高。农民人均纯收入元， 增长人均生活消费支出元，增长。城乡居民文教 娱乐服务支出占家庭消费支出的比重达，恩格尔系数为。 全市城镇在岗职工平均工资元，增长。由此可见，居民 的生活质量进步提高，市民的消费能力不断增强。 从年房地产开发发展趋势来看。由于土地资源的日渐减 少，可开发的土地资源竞争激烈，土地价格增长，拆迁成本翻倍增加， 加之能源和原材料价格上涨使建安成本加大，旧城改造拆迁户的增 多，使得本地的房价不断攀升，出现了争先恐后的购房局面，市区各 住宅区的存量商品房几乎销售空，房地产市场十分红火。年全市商品房施工面积万，增长商品房竣工面积 万，增长商品房销售面积万，增长商品 房销售额亿元，增长空置商品房面积万，下 降。 新轮城市建设的高潮正在兴起，泰州城区居住环境将明显 改善，市区人均居住面积将达到，净增。城市环境显著 改变，开发建设街区个，成片改造街区个，建筑面积达万 。按此规划，拆迁地块将会越来越多，急需安置的拆迁户以及急需 改善住房条件的住户将会大幅度增加。 从该工程项目特殊的地理位置来看，该小区位于泰州市主城 区高校区，交通十分便捷，地理位置十分优越，优美的花园式住宅小 区，将会激发市民对该楼盘的购买需求。 第三章建设条件 项目选址 本项目东至春兰路西至盛和东方名门地块东方花园地块 南至育才路北至鹏欣尚城地块东方花园地块。二自然条件 气象水文 拟建区属北亚热带季风气候区，气候温暖湿润，四季分明，雨量 充沛，日照充足，雨热同季。据气象资料统计，多年平均温度， 降水量毫米左右，降水量多集中在夏季，约占全年的，冬 季降水较少，全年无霜期天。 二地形地貌 拟建区位于长江