1、台区倾斜，东城西城崇文宣武个中心区新增建设用地为零远郊个区县占，向顺义通州亦庄三个重点新城倾斜。由此看来，政府向市政基础设施用地倾斜目很明确，这也是国土部门配合城市郊区化发展和建设社会主义新农村方向必然结果。加大土地供应是政府稳定房价措施之，特别是对于在国内房价涨幅排前三北京而言。在月份，北京新建商品房以涨幅位列全国城市第二，仅次于深圳。从易事达个月掌握调研数据来看，土地供应受到宏观调控影响较大。根据北京市土地整理储备中心统计数据显示，前个月供地块，供地面积为平方米，所占总供地地块和面积比例分别是和。管庄接壤，西临高碑店乡北靠平房乡，南接豆各庄乡。辖区面积平方公里。全乡总人口人三间房乡交通便利，距首都市中心仅公里距首都国际机场公里乡域内公路四通八达京通高速公路城市轻轨铁路横贯东西五环路纵横南北，京秦京承两条铁路从乡域内通过村内均有柏油路。

2、过而座落在乡域内双桥火车站是北京地区第二大货运站是首都及华北地区重要物资集散地。二三间房主要城市规划年月朝阳区政府提出计划，将三间房南部区定义为文化产业重点发展区域，即以特色文化为核心，在近平方公里土地上建设两座主题园林四个人文生活居住区六条文化特色商业街区三个商业金融文化中心，以建设国家动漫产业基地为核心，打造现代传媒文化产业，以中华本草园为基地，发展中医药旅游文化产业。两园两园指中华本草园商业门市平均售价为元平方米朝阳区房地产市场多层住宅平均价格大约在元平方米之间，而本项目位臵较为优越，因此，取均价元平方米。地块位于位臵非常优越，周边有大量住宅小区，且小区商业未形成气候，商业价值极大，再参照同类物业商铺价格后，取销售均价元平方米。第二部分财务可行性分析项目财务分析说明拆迁成本分析根据北京市有关规定及该块土地地理位臵，回迁补偿均价元。。

3、内项目供应量在万平米以上项目不多，项目规模不大，多为中小规模项目。二本区域年新推项目及供应量年北京市区内新盘主要集中在北五环沿线东四至东五环沿线北段等地，管庄区域新盘量相对较少。北京整个东部地区今年将成为个大盘集中放量区域。其中，会村附近今年将出现个万平米大项目。本区今年新增加供应量主要为在售项目楼盘后续推盘放量。预计今年本区域新推楼盘项目在个左右。区域供应量将达到万平米。本区年后期年初预计新推楼盘项目名称占地面积建筑面积容积率户型面积物业形态产品类型备注华美橡树岭户型划公顷，与年相同。其中商品房用地供应量为公顷，比上年减少公顷经济适用房用地为公顷，比年增加公顷。年月北京公开出让土地面积为万平方米，比年万平方米高出万平方米。据目前北京市土地整理储备中心资料显示，年上半年半年预计入市土地将达到块之多。北京城八区分到土地占总量，并向朝阳海淀。

4、为平米。今年入市项目除普通平层产品外，设计增加了跃层产品。主力户型主要为二居，三居其次，居配比相对较少，少量项目配有四居。户型面积在平米居和平米小二居市场反映良好。三总结三间房作为东部传统居住区域，开发逐渐升温。该区域内住宅均价为平方米左右，开发业态上以中档住宅为主。政府对三间房区域市政设施投资力度较大，三间房区域潜力正在被逐渐挖掘，目前其是几大边缘区域中最具发展潜力重点区域。四项目地块分析三间房概述三间房乡位于朝阳区东部，通惠河畔，是北京市区东大门东与管庄接壤，西临高碑店乡北靠平房乡，南接豆各庄乡。辖区面积平方公里。全乡总人口人三间房乡交通便利，距首都市中心仅公里距首都国际机场公里乡域内公路四通八达京通高速公路城市轻轨铁路横贯东西五环路纵横南北，京秦京承两条铁路从乡域内通过村内均有柏油路或水泥马路相通被第二大观光河道通惠河从乡域中部穿。

5、安费费用不可预见费工程监理费竣工图费小计五成本合计及其他费用单位万元管理费用销售费用财务费用营业税分摊地下成本成本合计六销售费用及毛利润单位万元销售收入营业税前毛利润营业税后毛利润毛利率四可行性研究结论该项目从市场角度看，存在较大需求，市场前景乐观从财务投资角度看，项目内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，因此该项目是可行。第部分市场可行性分析项目概况区项目概况土地性质现状情况户数人数项目进展合作方式项目位臵区项目位于三间房北双桥村四至范围东至北双桥村路，西至乡届南至北花园街北招牌挂项目现状住宅以绿基投名义做级开发。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外目中万象新天东时区珠江绿洲和水郡长安项目规模在万平米以上，属区域内大盘，规模优势明显。各项目建筑面积体量对比图单位华龙美树上东上品朝阳旺角东时区珠江绿洲东卫城建筑面积从上图可以看出，本区域。

6、或水泥马路相通被第二大观光河道通惠河从乡域中部穿过而座落在乡域内双桥火车站是北京地区第二大货运站是首都及华北地区重要物资集散地。二三间房主要城市规划年月朝阳区政府提出计划，将三间房南部区定义为文化产业重点发展区域，即以特色文化为核心，在近平方公里土地上建设两座主题园林四个人文生活居住区六条文化特色商业街区三个商业金融文化中心，以建设国家动漫产业基地为核心，打造现代传媒文化产业，以中华本草园为基地，发展中医药旅游文化产业。两园两园指中华本草园康健艺术主题公园。中华本草园是三问房乡已绿化精品工程也是区市绿化样板工程。康健艺术主题公园占地公顷，位于乡域北区塔裢坡自家楼村北绿化带。以休闲健身文化为主题建设大众健身康体中心，其中包括游泳场草皮足球场雕塑和名贵植物观赏园。四区区自家楼村和塔裢坡村区内开发建设美然动力街区⋯福怡园等住宅区总建筑面积约为。

7、人数每人补偿，区共有人数人，需补偿，按照回迁补偿均价元计算，则区需要拆迁总价应为万元按人数每人补偿，区共有人数人，需补偿，按照回迁补偿均价元计算，则区需要拆迁总价应为万元。二建筑成本分析对该宗地块建设规模作了初步规划方案，区占地面积万，建筑面积含地下面积为万平米。容积率，控高米区占地面积万，建筑面积含地下面积为万平米，容积率，控高米。六层带电梯花园洋房建筑成本应该在元平米左右。三项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合原则，就该项目预算定价为住宅元，但未计算土地增值税等。本预算地下面积已经计入建安成本但未计入销售收入。二区财务分析土地成本单位万元土地土地补偿费成本地价土地出让金大市政费四源费小计土地补偿费按人平米人平米二基础设施费用单位万元基础红线外市政投资设施红线内市政投资绿化费小计本表绿化费包含绿基投收费三项目前期费用单位万元设计费。

8、极为便利，从广渠路延长线修建以及规划中地铁号线到城铁八通线，朝阳北路加之原有京沈路与京通高速路和朝阳路等城市主干道都于项目近在咫尺。项目与中央商务区联系也较为紧密。根据北京市三间房南区政府道路详细规划，项目周边南北向道路长营路双经东路，东西向交通除南北两条高速路外，还有双纬路沟通东五环广渠路连接双井和通州，形成三纵四横沟通四环五环通达机场国贸路网体系五地块周边配套商业设施天客隆华润物美易初莲花等大型超市京客隆便利店双桥菜市场北双桥市场等多个购物场所生活设施医院民航总医院管庄医院双桥医院三间房医院及多个社区医院教育幼儿园广播学院幼儿园北双桥幼儿园生物研究所幼儿园福怡园幼儿园,小学双桥小学北花园小学定福庄第二小学中学北京市第十七中学北京市潞河实验中学双桥中学定福中学大学中国传媒大学北京市第二外国语学院另有地块东南侧教育用地已规划。五地块优劣。

9、规划费市政咨询费工程许可证执照费规划审查费施工图审查费前期测绘费勘测费质量监督费供电贴费招投标管理费标底编制费评估费开办费黏土砖费防洪费三通平费小计四建安费用单位万元建安建安费费用不可预见费工程监理费竣工图费小计五成本合计及其他费用单位万元管理费用销售费用财务费用营业税分摊地下成本成本合计六销售费用及毛利润单位万元销售收入营业税前毛利润营业税后毛利润毛利率三区财务分析土地成本单位万元土地土地补偿费成本地价土地出让金大市政费四源费小计土地补偿费按人平米人平米二基础设施费用单位万元基础红线外市政投资设施红线内市政投资绿化费小计本表绿化费包含绿基投收费三项目前期费用设计费规划费市政咨询费工程许可证执照费规划审查费施工图审查费测绘费勘测费质量监督费供电贴费招投标管理费标底编制费评估费开办费黏土砖费防洪费三通平费小计单位万元四建安费用单位万元建安。

10、约万平米。三地块现状地块位于朝阳区三间房北双桥村，总占地平方米，东至北花园街路，西至东柳巷西路东至双桥路，南至京哈铁路，地块以北临北京第二大观赏河流通惠河。河水蜿蜒流淌，水质较为清澈，形成了道独特风景。项目土地平坦，相对落差米左右，几乎均为农业宅基用地，西南部企业处于停产状态，污染小周边大量施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比北京市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。地块位于朝阳区三间房东柳，总占地万平方米，地块东临双桥路，西至乡届，南至北花园街，北至通惠河南街。地块内部地势平坦土地肥沃。周边建筑以村民房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂区内工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。四项目周边交通项目地块交。

11、分析优势分盘后续推盘放量。预计今年本区域新推楼盘项目在个左右。区域供应量将达到万平米。本区年后期年初预计新推楼盘项目名称占地面积建筑面积容积率户型面积物业形态产品类型备注华美橡树岭户型在之间。主力户型为二居。还有三居，左右跃层。板楼多层普通住宅公寓花园洋房预计在今年年底开盘，销售价格在元平米左右。苹果派居到跃层三居四居。主力户型为到二居。板楼小高层普通住宅区月日正式开盘区预计今年年底推出。价格预计在元平米左右。供给分析通过区域现有在售及未来将要入市项目供给量可以看出本区域以普通住宅供应为主。装修标准以毛坯房为主。区域住宅市场供给集中，仅年区域总体供应量超过万平米，其中建面超过万平米大盘项目有东时区万象新天,市场前景被致看好。区域规划容积率平均在左右。整体居住舒适度不高，生活品质般。区域内住宅产品面积集中在平米之间，居为平米，二居为平米，。

12、平米。区金家村北双桥村新房村西柳巷村区内开发建设艺水芳园⋯天泰新房苑⋯天泰北双苑住宅区及天泰商业中心天泰和平广场等商业项目总建筑面积约为万平米。区定福庄西村定福庄东村区内开发建设天泰定福园住宅区康达商业中心等项目。区三间房西村三问房东村区内有千禧家园住宅开发项目，建筑面积约万平米。六街六条街包括南区民俗文化百宝条街民间旧货条街世金物流街梆子井水文化交流静养条街北区餐饮文化条街振中汽车产业系列条街。三块产业用地三块产业用地指康达商业中心天泰广场和东盛商务广场。康达商业中心位于朝阳路白家楼占地面积公顷规划建筑面积为万平方米。天泰和平广场位于新房村与北双桥村之间北临天泰大街占地面积公顷建筑面积万平米。是集酒店写字楼商场为体综合建筑弥补周边综合服务项目短缺空白。东盛商务广场位于京通路北朝阳路南两路中旬地带，西临北京天坛生物制品有限公，总建筑面积。

参考资料：

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