淮平原腹地北邻毫州市，南安徽亿栋大酒店可行性研究报告草案 安徽亿栋置业有限公司 连颖泉区，东靠利辛县涡阳县，西接界首市，西北与河南省邯郸 线相连。东南经凤台淮南去合肥公里，西北经淮阳西华去 郑州公里。东去津浦路之蚌埠公里，西去平汉路之漯河 公里。县境南北长公里东西宽公里，城区位于县域最南部的 颖河之滨。全县国土面积平方公里，人口万。 安徽太和经济开发区是整合原安徽省太和经济开发区年被 批准为省级开发区和太和县工业园区全省重点工业园区，经省 政府批准设立的省级开发区。整合后规划面积平方公里，截止目前 已开发面积平方公里，开发区内设医药产业园纺织服 装产业园农产品深加工园生物工程产业园新型材料产业园木 业产业园高新技术产业园及特色产业园。 开发区以园林设计为主题，以绿色环保为重点，园区以先进的 硬件配套为企业提供更好的服务，交通区位优势明显，形成了水陆 空立体交通网络。 开发区现引进企业多家。年，开发区实现工业总产值亿 元，工业增加值亿，经营销售收入亿元，税收万元 初步形成医药加工及配套产业纺织服装优质农产品深加工木业 为主导的特色产业园区。 市场宏观背景 阜阳市年上半年经济分析 从已公布的统计数据来看，年太和县上国民经济继续保持 在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全县经济总量继续加大，安徽亿栋大酒店可行性研究报告草案 安徽亿栋置业有限公司 各项主要指标实现较好的增长，生产消费和需求比较协调，总体运 行形势良好。主要表现在 生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。 工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。 市场消费繁荣，零售总额稳增。 社会消费品零售总额累计增幅与去年同期持平 出口逐月回升，增速明显加快 市场物价微升，职工居民收入有所增加 交通邮电发展增快，民航表现突出 财政金融保持稳定，存差略有扩大 企业景气上升，信心指数提高。 阜阳市历年酒店经营情况分析 年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度阜阳 酒店入住率的最低谷，原因是金融风暴在月份左右开始全面爆发的 影响 年月以后，阜阳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了 两个月的时间，也就是在月份的时候就已经超过了前期的高位，并 且在以后呈持续上升的趋势 年月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住 率受季节影响较大的原因，因此月份左右是酒店行业的传统淡季 自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。 月酒店入住率全面超过去年同期水平。安徽亿栋大酒店可行性研究报告草案 安徽亿栋置业有限公司 阜阳市年酒店整体经济预测及分析 进入年，阜阳酒店业市场持续向好，月酒店开房率均 超过去年同期水平，五黄金周期间，阜阳市酒店开房率更高达 以上。具体表现如下 阜阳市政府将要把阜阳建设成为个区域性经济性的城市， 充分利用的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成 为区域经济核心 从国内和阜阳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长， 有利于阜阳房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象， 加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造 成较大的开发难度 宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过 热的投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热的行业投 资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控， 而对农业能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩 大 当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观， 控制固定资产过快增长，加强综合协调，注重结构和效益的提高，才 能保证经济的平稳较快增长 经过年上半年金融风暴的影响，阜阳市的旅游和酒店业 已经全面恢复，并且零配件，电子元器件等基础工业项目 资金，技术密集的大型工业项目 市场广阔，附加值高的大型工业项目 仓储运输项目 旅游观光农业项目 房地产开发项目 供应深港市场的基地化农业生产项目 经济发展成就 在城市建设方面，安徽太和经济开发区近年来加大规划建设力 度，投资亿多元大力进行镇，村建设，使区容区貌有了很大的变化， 勾画了个现代化花园式文明开发区的雏型。 以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济，经过十 多年的发展，安徽太和经济开发区已成为外商竞相投资的黄金宝 地。 安徽太和经济开发区酒店市场分析 伴随着品牌地产的不断进入，各项基础建设的不断完善，太 和目前正处于房地产发展的前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待 安徽太和经济开发区四星级酒店尚无家，有绝对的稀缺性。 因此，项目销售所面临的是基本无竞争对手的市场 安徽太和经济开发区的酒店业但仍然存在整体规模小酒店安徽亿栋大酒店可行性研究报告草案 安徽亿栋置业有限公司 管理公司品牌度低客户构成单等问题，相对于目前整体房地产市 场的高速发展已略显滞后。从长远来看，在太和经济和房地产市场的 快速带动作用下，酒店业的发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关 产业将越发成熟。 安徽亿栋大酒店可行性研究报告草案 安徽亿栋置业有限公司 第三部分项目分析及评价 地块解析 项目技术经济指标 建筑面积不包括地下车库 配套面积 客房面积 其他面积 层数共层 层商业配套 层设备层 层酒店客房 层办公 客房总数间 标准客房套高级客房套 豪华客房套豪华套房套 总统套房套 酒店配套设施构成 休闲娱乐 层卢浮阁西餐厅大堂吧逸景苑餐厅 层万寿宫酒楼 层皇宫桑那中心安徽亿栋大酒店可行性研究报告草案 安徽亿栋置业有限公司 层仙客来夜总会 交通条件及周边配套分析 位于安徽太和经济开发区经济文化中心，各种配套完善 项目方圆米内，高尚物业众多 紧邻与公路，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较 浓，并且发展空间很大。 景观价值分析 项目的景观资源丰富，坐拥太和中心位置，视野开阔，中高层单 位基本无遮挡，四周景色秀丽。 项目分析 分析 优势 项目位于安徽太和经济开发区域中心，周边各类市政配套设 施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面 区域最高档酒店，享有定的市场知名度，目前以商务客人 为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大 发展商属于具有政府背景的国有控股企业，能给客户以坚定 的购买信心 项目本身已具有定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在 客户群基础。 劣势安徽亿栋大酒店可行性研究报告草案 安徽亿栋置业有限公司 项目入住客户类型单化，入住率偏低 项目配套设施经营般，对酒店的营业收入支撑不足 项目周边商业氛围较弱 项目内部酒店功能性设计存在缺陷。 机会 带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基 础 大通路改造电气化复线铁路开工进步缓解交通压力， 楼市能量得以释放 卓越等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快，带动整个安徽 太和经济开发区房地产市场快速发展，区域形象迅速提升 产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境 极其优越 外资企业多，消费能力强 本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。 威胁 投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大 作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在 定风险性 国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征 等给项目的经营带来不确定因素。 应对策略安徽亿栋大酒店可行性研究报告草案 安徽亿栋置业有限公司 四大策略强化优势与机会策略 强化项目自身的高档性和唯性，将项目与该片区其他类型 酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜 配合项目太和经济开发区地标性建筑的外观，充分利用良好 展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注 利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地 实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户 强化利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对 辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。 两大策略化解劣势与规避风险 项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销 方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买 针对自身酒店配套设施经营的劣势，建议引进高品牌度娱乐 餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次 利用政府背景优势对项目进行信誉担保 快打快销规避政策风险。 结论 通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因 素，认为本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能 优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特 色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应 对和规避，并会有良好的市场表现。 目录 前言 第部分项目总论 项目背景 可行性研究结论 第二部分市场分析 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 区域市场分析 第三部分项目分析及评价 地块解析 项目分析 项目评价 市场定位及项目评估 项目定位 方案评估意见 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,安徽亿栋大酒店可行性研究报告草案 安徽亿栋置业有限公司 第四部分销售及经营收入测定 各类物业销售收入估算 项目销售回款计划 资金来源与运用分析 销售利润 第五部分财务与敏感性分析 赢利能力分析 项目不确定性分析 社会效益和影响分析 第六部分可行性研究结论与建议 可