1、，请勿外传,国家发改委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定通知计价格号陕西省发改委编制陕西省建设工程其他费用定额类似工程相关造价费用水平。项目投资估算所得到数据其他与项目可行性研究相关资料和数据。项目实施进度安排在充分考虑市场环境，结合类似工程实际情况，同时考虑开发商资金压力情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合确定本项目计划分两期开发建设，第期进行地块南部村庄拆迁安臵及商品住宅开发建设，第二期进行地块北部村庄拆迁安臵及商铺开发。本项目建设期总共计划为年。其中期需建设年二期需建设年，两期建设过程存在搭接，利用期工程销售收入再投入滚动开发二期工程，从而减少开发商资金压力。主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标。

2、产市场有效供给需要，满足西安市建设需要，改善项目所在地区周围环境，因此，项目开发建设具有较好发展前景。技术分析结论本项目资源供给及外部协作条件能保证项目顺利开发。同时，本项目是基于市场研究基础上，本着合理规划方案原则，对项目各项内容进行适当规划，经初步论证，项目规划方案是可行。因此，从技术角度分析，该项目是可行。财务指标分析结论表项目财务指标表财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后万元年年税前万元从上表财务评价指标可以看出，本项目盈利水平比行业收益水平略高，项目是可行。风险分析结论通过对项目盈亏平衡分析，该项目盈亏平衡点为，可以看出，本项目具有定抗风险能力。通过对项目敏感性分析，认为项目内部收益率对建设投资及销售价格和销售面积较敏感，。

3、毗邻大明宫建材市场新址，区域环境良好，交通便捷。由于太华路大明宫建材市场拆迁，给本项目带来了市场机遇，因此本项目将建设成为个以建材市场为主，集商务住宅休闲于体大型综合商业社区。另外，在本项目建设过程中涉及两个村庄拆迁改造，因此，本项目建设能够帮助政府解决城中村改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。资金筹措与融资方式本项目建设总投资为万元，其中建设投入资本金为万元占总投资，分两期投入，第期为万元，第二期为万元银行借款万元，融资利率为，时间从第年第四季度到第二年第三季度其余资金缺口由预售净收入补足。项目进行可行性研究依据委托方提供有关书面材料本项目总体规划设计方案城市居住区规划设计规范陕西省建筑安装工程综合概预算定额核准，归档资料。未经允。

4、铺单表商品住宅销售价格变化表变化幅度通过上表，计算出住宅销售价格变动临界点为上式说明住宅销售价格最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅销售价格敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本销售收入同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目顺利开发运行。综上分析，建设投资销售价格销售面积都是较敏感因素，其中建设投资敏感性最大，因此在项目实施过程中应当对这部分进行很好控制。而且，从前面建设投资估算情况和商业地产市场未来发展趋势来看，建设投资未来增加和销售收入未来减少可能性不大，因此，该项目风险也不大。第七章结论及建议结论市场分析结论通过第二章对本项目进行分析可知，项目优势和机会相对较多，同时，项目建设又能够增加西安市商业地。

5、道各占总面积二分之，分为七条通道，通道宽以南北两个横通道为界划为三个区域，习惯称为二三期，第区域总面积为平方米，于年月入驻商户，并挎有望家旺建材超市，面积约为平方米第二区域店面积为平方米，于年月入驻商户，第三区域店面积为平方米，于年月建成。市场门前临街建有停车广场，长米宽米，划有四个停车区域，可停放运货车辆近百辆。市场商业经营区域划分为西部灯饰城，西部玻璃城，油漆专卖区，铝型五金专卖区卫浴洁具专卖区，装饰板材专卖区，在市场前后两区各有占地约平方米建材超市。百寰建材市场西安百寰建材实业有限公司位于西安市北二环大明宫立交桥东北角，毗邻太华路和北二环路，与西安经济技第章总论项目概况本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，西邻新西安火车站，。

6、客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表见下页。表主要财务数据及评价指标表序号名称单位值财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标项目财务净现值万元项目内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年资本金财务净现值万元资本金内部收益率借款偿还期年盈亏平衡点第二章市场分析西安市商业物业市场分析商业概况目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心，小寨高新和康复路商圈围绕在城市副中心多级发展局面。但是明确是，西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然远远超出其他商圈发展水平。西安居民向心消费习惯也决定了西安商业发展特点。西安商圈分布图二典型商圈解析商圈特征小寨商圈轻工康复路商圈土门商圈。

7、中对建设投资敏感性更强些，但是本次可行性研究对建设投资和销售价格和销售面积预测均比较保守，综合分析认为建设投资和销售价格销售面积突破临界点可能性不大，项目具有定抗风险能力。建议合理控制开发进度及销售进度本项目所在区域成熟度不高，生活配套设施匮乏，便利度不足，建议开发及销售进度要紧密结合项目周边配套设施完善，把握好开发时机选择及销售节奏合理安排。突出项目特色，加强营销宣传工作为了保证销售收入顺利实现，建设开发商加强营销宣传工作，体现项目优势。积极做好内外部协作关系由于项目地处郊区，周边配套匮乏，建议开发商应积极同公交部门等部门协商，尽早完善项目区交通增设公交线路及站点城市基础配套等。加强施工管理项目在工程实施进程中，要加强施工管理，合理地安排工期，降低客观。

8、四至为南起自强东路，北至玄武路，东自太华路，西达铁村建华西路。也就是说，太华路西侧大部分区域均属遗址规划范围，同时，太华路东边部分地段米范围内也属于遗址规划范围，遗址面积覆盖太华路带平方公里范围。大明宫遗址公园改造是国家重点项目，根据西安市政府安排，北郊大明宫建材市场及大明宫地区多个专业建材市场将面临拆迁。目前，在未央区太华路延伸段两侧兴建建筑面积万平方米大明宫建材家居批发市场，整合大明宫遗址周边多家专业建材批发市场资源，实施整体搬迁项目，能够极大带动区域发展。项目所在区域商业物业市场分析市场需求分析为了了解市场需求现状，工作小组成员进行了近两周市场调查，本次市场调查对象主要针对现大明宫建材家居市场内商户北郊大学城教职员工和附近商户，意图了解目标客户购买。

9、条件对项目带来不利影响，并且实行工程监理制保证项目质量。同时，还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。有效实施成本控制建议开发商积极做好政府相关部门公关工作，在政策允许前提下，尽量减免前期相关费用。同时充分发挥先行建筑公司内部资源优势，降低项目实施过程中交易成本变更及索赔。规避风险建立完善风险管理系统，对不确定性因素及时进行跟踪分析并制定套针对突发事件应急措施，加大事前控制力度，对于风险大因素要采取规避对策，使其风险降到最小，以保证项目稳步开发。装专业街服装日用品康复路社区型古玩民俗商品专业街古玩旅游商品八仙庵社区型建材专业街建筑材料家装材料太华路社区型体育用品专业街体育服装运动用品体育场北社区型路号，含元殿游乐园北邻。商场内店面。

10、土门商圈主要由以经营家电产品国美以经营百货土门民生商厦以及家在超市中就显示不出其自身档次，因此，家居建材城将会成为高端消费人群理想之所，在定时期内，它仍然占据市场最高分额。而摊位式低端市场会因为经营分散性管理不规范产品质量问题多售后服务弱等诸多弊端而最终被市场淘汰。建材超市和家居卖场各有各优势，只是面对目标消费群体不同。短期看来，家居卖场还是会占据更多市场份额。但是，大正规建材市场入驻终将兼并或者是淘汰小不规范建材市场，优胜劣汰是市场经济发展趋势，因此具备相当规模，相当档次大型建材市场在西安市建材市场是具备定市场竞争力。陕西省政府常务会议第次会议审议通过了唐大明宫遗址保护总体规划，这标志着唐大明宫遗址保护总体规划正式启动，大明宫遗址覆盖太华路周边平方公里。

11、意向和购买能力，从而确定该项目市场定位。调查内容有客户购买商铺意愿商铺类型需求面积需求单价及总价期望配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合形式，进行抽样调查。通过市场调研得到成果，汇总了份有效调查问卷，得出了以下市场调研结论商铺类型商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺底商商铺商场内席位商铺社区商铺商业街商铺由于商业街形式具有良好产品昭示性，建材家居经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺偏好。因此，在本项目规划设计中方面要充分考虑不同建材家居产品特点，将商业街商铺与商场内席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次目另方面通过功能分区形式将不同产品类型进行区分。商业街。

12、成时间世纪年代末世纪年代世纪年代初业态范围商超服装餐饮小商品批零服装商超专卖店辐射半径大城南周边省市市区城西区域主力消费群特征中低收入，年轻化中小规模商户厂矿企业职工为主发展前景趋于成熟，发展缓慢规模巨大，发展迅猛地域限制，前景较小小结趋向全市化商圈省级商圈区域商圈小寨商圈由于周遍高校林立，庞大年轻消费人群成为了小寨商圈基础消费群体区域以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处集文化商贸流行服饰餐饮娱乐及现代服务业于体综合休闲购物区。轻工康复路商圈康复路批发市场从最初集市到现在店铺格局，已形成了个家喻户晓繁华商业区。目前康复路商业区影响力已辐射至全国个省市自治区，成为西北地区物贸交流集散地。康复路商业区内商户均以批零兼营业务为主。土门商圈。

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