责开发建设和经营。年月，北京市发改委核准 饭店改扩建二期工程地块，该地块占地平方米 年，香港裕景兴业有限公司提出退出该项目，中港双方的合作 终结。此后，饭店又与西部信用担保有限公司和新产业投资股份有 限公司出资合作，成立了名为北京紫金置业有限责任公司的内资企 业，共同开发建设和运营该项目。经市政府研究同意，将王府井商业区地块与地块并作为饭店二期改扩建项目用地，共 占地面积万平方米，项目名称改为饭店二期改扩建项目。 本项目前期工作的进展情况北京市规划委员会已针对本项目出具规 划意见书建设用地规划许可证北京市国土资源局出具地价水平通 知单完成项目环境影响报告表并获得国家环境保护总局的复函和北 京市环境保护局的批复北京市交通委员会完成项目交通影响评价论 证本项目已获准列入北京市工程。 二项目建设必要性 本项目的建设是北京市成功举办年奥运会的需要。 北京举办年第届奥运会受到全世界的瞩目，届时将有大量参 加奥运会的各国运动员工作人员及游客下榻北京的各个宾馆饭店。 饭店将作为北京奥运会的总部饭店，专门为奥运会提供间套 客房，接待奥委会的官员各国政府首脑及世界著名运动员。因此， 饭店的设施和服务的水平将是世界对北京印象的直观体现。 本项目属于完善饭店设施条件的配套工程，属于北京市工 程，建成后将首先作为年奥运会总部饭店使用。本项目的建设， 将配合奥运相应设施的建设，围绕经济娱乐文化休闲购物于 体的多元复合型高级休闲方向发展，构建北京城市旅游业鲜明的空 间格局品位和特色，树立城市旅游新形象，为年奥运会提供 完善的服务设施。本项目的建设是王府井商业区整体建设的需要。 本项目地处北京市重要的传统商业区王府井商业区。王府井商业区 位于北京市中心位置，有着悠久的历史，享有华夏第商业街的 美誉，是世界著名的十四大商业街之。北京城市总体规划 明确要进步完善王府井商业区，使其发展成为现代 商贸和传统商贸有机结合功能互补的商贸文化旅游区。 饭店位于王府井大街的西南侧，与周边的商业群体浑然体，以其 独特的历史文化魅力吸引了众多中外游客和商人。饭店承办的展览 会议等多种形式的招商宣传和旅游等活动均给王府井带来了巨大的 商业效益，有力促进了王府井现代和传统商贸的发展。 年代以来北京市对王府井商业区重新进行了整体规划，并进行了 基础设施及商业设施的改造。目前商业区的基础设施建设已全部完 成，商业设施改造也已完成了大半，新型的王府井商业区已呈现在世 人面前。本项目用地号地块是王府井商业区整体改造范围内最后 块未改造地块，由于回迁量大等原因直没有进行改造，目前仍然有 大量的低矮平房和年代较早的建筑，与王府井地区整体环境很不适 应。因此，该地块的改造并入饭店二期改扩建项目，既能配合王府 井地区进行总体开发规划，综合解决王府井改造回迁单位安置问题， 也对促进王府井商业区的进步繁荣起到积极的作用。本项目的建设能够完善饭店配套设施，增加饭店服务功能， 提高市场竞争力。 近年来，北京地区的高档饭店不断增加，饭店服务业的竞争日趋激烈。 在竞争中，饭店虽然牌子老，名气大，但是在服务设施服务项目 等方面与有些高档饭店相比存在着定差距。尤其作为年北京 奥运会的总部饭店，饭店现有设施不足现有服务功能难以满足奥 运会期间的需要。部分设备使用年久，已不适应现代要求。目前饭店 共有客房近千套，各类餐厅数十个，但商务办公会议休闲健身 购物设施及停车位不足。比如，饭店现有的会议室均与餐厅混用， 缺乏专用会议设施，无法组织举行大型高标准的会议，既损失了 收入，又影响了饭店的服务。另外，写字楼和客房的总量不能满足 市场的需求，很多客户租用饭店大量房间作为办公用房，导致出租客 房进步减少。娱乐设施商业面积则更少，商业设施仅平方米。 这些设施难以满足宾客的多方面的消费需求，制约了饭店的进步 发展。本项目的建设有利于改变这种状况，完善饭店的服务功能和 配套设施增强饭店的竞争力。 第三章市场分析饭店二期改扩建工程作为年北京奥运会总部饭店的重要 配套工程，主要的建设目的是弥补饭店现有设施不足完善饭店 的服务功能和配套设施，满足奥运会期间需求，提升北京城市旅游形 象，并兼顾项目年之后的正常经营，因此本项目的总体定位是 集酒店式公寓会议商业购物娱乐休闲停车于体的多元复合 型休闲场所，下面分别就以上各部分功能进行简要的市场分析。 酒店式公寓市场分析 北京酒店式公寓市场供需分析 所谓公寓式酒店，简单地说，就是以公寓形式存在的酒店套房，配有 全套家具与家电，并有居家的格局和良好的居住功能。 北京最早经营酒店式公寓的是北京建国饭店，之后如香格里拉饭店 华侨大厦等高档酒店陆续推出酒店式公寓的服务功能。总体上分析， 北京市市场供给的公寓式酒店档次比较齐全既有总统套间和豪华套 间，又有高级套间与普通套间既有法式套间，又有中式套间既有 商务套间，又有普通居住套间等等。从位置上看，集中分布于北京 的王府井地区朝阳周边地区中关，已不适应现代要求。目前饭店 共有客房近千套，各类餐厅数十个，但商务办公会议休闲健身 购物设施及停车位不足。比如，饭店现有的会议室均与餐厅混用， 缺乏专用会议设施，无法组织举行大型高标准的会议，既损失了 收入，又影响了饭店的服务。另外，写字楼和客房的总量不能满足 市场的需求，很多客户租用饭店大量房间作为办公用房，导致出租客 房进步减少。娱乐设施商业面积则更少，商业设施仅平方米。 这些设施难以满足宾客的多方面的消费需求，制约了饭店的进步 发展。本项目的建设有利于改变这种状况，完善饭店的服务功能和 配套设施增强饭店的竞争力。 第三章市场分析饭店二期改扩建工程作为年北京奥运会总部饭店的重要 配套工程，主要的建设目的是弥补饭店现有设施不足完善饭店 的服务功能和配套设施，满足奥运会期间需求，提升北京城市旅游形 象，并兼顾项目年之后的正常经营，因此本项目的总体定位是 集酒店式公寓会议商业购物娱乐休闲停车于体的多元复合 型休闲场所，下面分别就以上各部分功能进行简要的市场分析。 酒店式公寓市场分析 北京酒店式公寓市场供需分析 所谓公寓式酒店，简单地说，就是以公寓形式存在的酒店套房，配有 全套家具与家电，并有居家的格局和良好的居住功能。 北京最早经营酒店式公寓的是北京建国饭店，之后如香格里拉饭店 华侨大厦等高档酒店陆续推出酒店式公寓的服务功能。总体上分析， 北京市市场供给的公寓式酒店档次比较齐全既有总统套间和豪华套 间，又有高级套间与普通套间既有法式套间，又有中式套间既有 商务套间，又有普通居住套间等等。从位置上看，集中分布于北京 的王府井地区朝阳周边地区中关村地区以及其他繁华典型 的商务办公区域。 在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作 人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体。些小型公司也将 其作为商住使用，希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局， 既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。 随着中国加入，将会有更多的国际跨国公司企业来北京设立公司， 其中中小型企业由于资金实力，酒店式公寓成为它们的首选。 二北京酒店式公寓市场价格分析 酒店式公寓出租价格的主要影响因素有地理位置配套设施服务功 能等。酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方米美元 折合为人民币为元平米月。参照项目的现行出租价格 表参照项目的现行出租价格 序号项目名称位置出租价格元平 米月 南新仓天地东城区东四十条甲 号 枫蓝国际中心海淀区索家坟号 置地星座西单路口毗邻中国银行 三本项目酒店式公寓的供给及价格预测 酒店式公寓经营方式灵活，即可以以公寓的形式长期出租，又可以以 酒店客房的形式短期出租，非常适合于本项目。通过对本项目严密的 筹划，不仅可以满足年奥运会总部饭店的短期高峰客房需求， 又可以在年之后保持项目良好的出租水平。 参照同等档次的酒店式公寓的出租价格，并综合考虑地缘交通服 务声誉等优势，本项目酒店式公寓的出租价格预计可以在 元平米月之间，平均取元平米月。 二会议设施市场分析 北京市会议设施市场分析 会议主要包括各种企事业单位举办的商务洽谈会产品展示发布会 新闻发布会行业研讨会管理会议娱乐联欢会阶段总结会内 部培训会等。随着北京经济的发展及市场环境的日趋成熟，北京各行 政企事业单位的市场意识也逐渐深入，根据自身发展的需要，其举 办商务会议的数量及参会总人次也逐年增加。通过估算，北京市该类 会议举办量每年都以的速度增长，参会人次每年将增长以上。会议设施的租金水平根据档次的不同差别较大。与本项目地理位置 档次相近的会议设施，如东方商务中心，其人至十人会议室租金水 平为美元月。 二本项目会议设施市场分析 根据北京年奥运会申办报告，奥运会期间饭店将为奥林匹克 大家庭提供套客房，届时对会议室的需求将是很大的。但是饭 店目前的会议设施存在结构上的不足，饭店额会议室都是利用餐 厅，两者混用，不具备专业的会议设施。专门的高标准的会议室紧 缺，有时甚至不能满足饭店内部客户的需要。 除了服务于内部客户和奥运大家庭，饭店二期会议用房对外也将有 很大的市场潜力。饭店二期会议用房将立足于服务国内外顶尖阶 层，加上饭店品牌的依托，在这里开会将成为