1、“.....而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之，将为增加衡阳市当地社 会就业岗位作出定的贡献。 拟建地点 本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积,平方米，小区西隔湘江 东路与湘江风光带相连南至望江路东隔规划中的小区小学与中天路相连北至小 区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望距衡阳市火车站不到米, 距离衡昆高速衡枣高速京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。 预期目标 湘水明珠居住小区期号楼项目拟在占地面积,平方米的土地 上，建设总容积率为，建设密度为,总建筑面积为,平方米的 栋号楼高层电梯住宅房其中住宅面积,平方米，层商铺面积 平方米，地下停车场面积,平方米。 主要建设条件 湘水明珠居住小区期号楼建设项目是湘水明珠房地产开发项目 的部分，该项目分城市基础设施建设沿江风光带和商住房开发两部门进行，项 目以建筑自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵健康运动休闲生态养生的 水岸生活。为了加快招商引资力度......”。

2、“.....促进经济社会可持 续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤 路工程的建设。经考察，在中国年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产 开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导 小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相 关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省市 重点项目。考虑到该项目投资大建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对 该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发号文，关于湘江东岸南段堤 路建设工程实施细则的通知，该通知第五条规定用地控制范围。在湘江东岸南段 堤咱东厢可开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资额加的回报 率确定补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划国土资源等部门经依法批 准后将用红线划归投资方实行控制开发。第六条规定了东厢用地出让价......”。

3、“.....按市政府和省政府相关文 件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司原三机厂市住宅公司砂石 公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市建衡实业有限公司 纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。 主要技术经济指标 序号项目单位数值 总用地面积, 规划总建筑面积, 其中住宅建筑面积, 其中层商铺建筑面积 其中地下停车场建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 项目总投资万元, 财务净现值万元, 财务内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算 过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及衡阳的房地 产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 衡阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市 场容量和市场销售节奏在建设过程中......”。

4、“..... 充分利用地块区域优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作， 强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注 重营销推广，保证销售资金回款。 第章项目投资环境与市场研究 投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 年全年国内生产总值,亿元，比上年增长。分产业看，第产 业增加值,亿元，增长第二产业增加值,亿元，增长第 三产业增加值,亿元，增长。第产业增加值占国内生产总值的比重为 ，与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点第三产业增 加值比重为，下降个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资,亿元，比上年增长 。在城镇投资中，第产业投资,亿元，比上年增长第二产业投资 ,亿元，增长第三产业投资,亿元，增长。 全年房地产开发投资,亿元，比上年增长，其中商品住宅投资, 亿元，增长。商品房竣工面积,万平方米，增长。商品房销售面积 ,万平方米，增长，其中商品住宅,万平方米......”。

5、“..... 中央经济工作会议将年的调控政策业位于紧缩，为防止经济增长由偏快 转向过热防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀，年月日，央行 将存款利准备金率提高个百分点同年月同比上涨随后央行银监 会明确规定第二套房贷以户为单位月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买 小产权房，继年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力地供应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 ④产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计内部结构实用率园林等等 方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。 年衡阳楼市分析 衡阳房地产市场走势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实，衡阳年尤其是下半年房地产市场预计 将呈现以下特点 房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地 产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进 步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增 速。 住房供应结构调整加快......”。

6、“.....套型建筑面积平方米 以下的住房供应将大幅增加，中低价位中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增 加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产 市场的主流产品。 土地供给将进步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅 用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地 产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。 年衡阳楼市走势 对衡阳房价的走势，目前受到宏观调控政策指数持续的攀高居民生活压力 加大股市动荡跌至点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总 体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工 工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以年楼市房价依然有定的 上涨空间。 销售预测 项目需求分析 本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没 有个具有定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多......”。

7、“.....人流量非常大。人们物质生活的 不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江 东岸南段，西与风景优美的沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名的东洲岛隔河相 望，项目将利用其傍水依城的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出个人文 共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质高标准 不可复制的江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品 质生活的种必然。 项目销售目标群定位 本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下 类客户企事业单位职工 本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工衡阳铁路部 门职工等等。 中钢衡重企业职工 衡阳中钢衡重设备有限公司原湖南金阳机电设备制造有限公司是集科研设 计制造开卷机卷取机及卷筒为体的专业公司。公司从年开始研制卷取机 卷筒，经过四十多年的发展，成为卷取设备的专业化生产企业......”。

8、“.....产品遍布全国板带材生产线，并出口日本南非马来西亚等国。公司 占地面积平方米，固定资产亿元。年产值达亿元。 该企业有超过十年未建设过单位住房，员工及家属近万人，该部分客户将会成 为湘水明珠购买主力客户群，预计可购房套。 衡阳铁路部门职工 衡阳铁路系统，包括中铁五局员工及家属近万人，目前集中居住在珠晖区和平 乡苗圃带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为湘水明珠的购买主 力客户群。 二类客户周边的私营业主 项目毗临衡阳火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城东 方广场创富商城广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，具备大批有购买实力的 经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多， 居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。 三类客户周边学校老师 珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学衡阳师范学院 衡阳工业大学衡阳机械技术学校衡阳财政学校等等，从业教师近万人......”。

9、“.....具有较强的购买能力。 ④四类客户珠晖区公务员 珠晖区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作 就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求， 而湘水明珠的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重 新转移到江东。 五类客户衡阳在外地成功人士 目前湘江边乃至整个衡阳，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外 工作的衡阳籍人士回家乡购房，定选择景观好品质高的规模社区，作为湘江边唯 的别墅区，湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘和平等名人 作为湘水明珠的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。 衡阳人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，方面是为 了改善父母的居住环境另方面也是考虑逢年过节回家能有个好的居住环境。 六类客户各下辖县区乡镇成功人士 居住农村向城市转移，这是普遍多数县市以下居民的心愿......”。