1、发供求总体产销衔接良好，需求市场增势强劲，保持年年持续增长态势，年销售面积从年万上升至年万。住宅开发在整个房地产开发中占主导地位，产销衔接最为紧密。年月，重庆市实现预售商品房面积万平方米，同比增长，商品房预售金额亿元，同比增长。由于受年月出台新政影响，月份楼市走势较为平缓。但以年月份起始，重庆市房地产市场总体销售金额总体销售面积都逐步进入回升期，月销售面积销售金额均达到最大，分别为万方亿元，同时全市房地产销售均价也达到了元平方米。充分显示在当前宏观环境下，重庆市商品房市场供综合市场分析宏观市场环王通过万豪企业国际网络以万美金起价进行全球拍卖，创造轰动重庆乃至全国市场效应，直至年月，高档公寓部分紧随其后，以准现房全盘售出，快速回收资金。租售价格目前，位于解放碑公寓主要为中高档普通公寓，销售价格般为元之间，且但凡有定地段支撑和品质支撑，销售情。

2、概算价值万元单方造价元平方米裙房塔楼合计裙房塔楼合计建筑工程平基土石方基础建筑主体结构外装饰其它措施费等小计二安装工程设备购臵费安装工程费小计三配套工程费装饰工程灯饰工程室外绿化小计四工程建设其他费城市建设配套费招投标费质检费人防旧洞赔偿建筑工程许可证费小计五建设单位临时设施及管理费六工程监理费七土地使用费土地出让费拆迁安臵补偿费小计八勘察设计费九建设期贷款利息十基本预备费十工程总投资本项目总建筑面积万平方米，其中裙房万平方米，塔楼万平方米，工程总投资为万元。项目收入预测项目收入包括公寓销售收入写字间租金收入商场租金收入车库租金收入及广场租金收入几部分，经过概算，本项目前四年总收入预计为亿元人民币，具体细项目收入见下表表万豪国际金融中心项目四年总收入万元年度公寓销售收入楼王销售收入写字间租金收入商场租金收入车库租金收入广场租金收入合计。

3、中原初步判定本项目目前市场不动产价值最少为亿元土地价值亿元建构筑物价值亿元人民币。租售可行性基于前述分析可以看出，本项目各功能版块物业类型车位群楼商场写字楼公寓及广场均具有极高市场价值和极高市场机会，租售计划严密，且切合市场需求。再结合项目投资测算亦可以看出，本项目租售方案是完全可行。因此，本项目发展前景乐观。综上分析，中原认为本项目租售经营回款完全可以有效保证项目滚动开发和对外还款，实现资金回笼并且本项目物业投资价值较高，增值空间较大，具有很强租售可行性。完定程度上升。其中房地产施工面积高达万，比去年同期上涨，而房地产竣工面积达到了，比去年同期上涨，施工面积和竣工面积快速增长保证了未来有效供应量。重庆房地产市场供销两旺图重庆房地产市场历年销售面积趋势单位万竣工面积销售面积住宅竣工住宅销售年年年年年年数据来源重庆历年统计年鉴重庆房地产开。

4、额达亿元以上，鼓励组建大公司大集团，形成主导流通市场新格局。此举将进步刺激本市商业加速发展，尤其是中心地区大型综合商业商业价值将加倍提升。国际企业抢滩重庆直辖以来，重庆市吸引了大量外来资金。截至年，重庆市三资企业已达家，实际吸引外资亿美金，协议投资资金亿美金，三资企业从业人员已达万人以上，为重庆发展注入了活力。目前，世界强企业在渝投资兴办家企业，如诺基亚爱立信施格兰等国际知名百货零售企业，如家乐福沃尔玛太平洋百货香港美美百货等加拿大丰业香港汇丰美国利宝等批国外金融机构也抢滩重庆。而目前全重庆市大部分国际企业集中于重庆市解放碑。计年至年可实现租金收入万元。五财务分析项目总投资项目投资包括建筑费用安装费用设备费用及其他费用，经过概算，本项目总投资额为亿元人民币，具体项目投资细则见下表表重庆万豪国际金融中心初步设计综合概算表序号项目或费用名称。

5、项目由年借入资金亿元，在年项目开始经营以后，至年，可以保证经营余款万元，在年保证滚动开发，并且完全有能力分期还清借款，实现资金回笼，整体增值潜力巨大。六分析结论不动产价值基于前面章节对本项目土地价值和建构筑物价值研究分析可以看出，本项目所位于解放碑区域是目前重庆市乃至整个中国西部地区商业及商务发展最集中最成熟及最发达核心区，商业及商务价值极高。而且从发展角度上看，本区域可供开发空间已相当有限，土地资源倍为稀缺。结合本项目当前规划定位，中原认为，本项目地块价值极具升值潜力。从本项目建构筑物价值来看，本项目位处解放碑商业核心，拥有目前重庆市乃至整个西部地区最高档公寓及写字楼规划，加之国际级五星级酒店万豪配套服务，以及本项目位处轨道交通总站绝佳便利，中原认为，本项目无论是车位还是商铺商业价值均极具市场潜力。综上分析，并依据现有重庆市场最新情况，。

6、况甚好，如时代豪园，不到年全部售罄。由于重庆尚未出现真正意义上之高端公寓，该层面产品具有极大空白点和市场机会，加之本项目无论产品定位还是物业品质均远高于目前重庆市现有项目，因此以上价格不足以为本项目价格制定提供参考。更为重要是，由于本项目具有全面领先重庆现有项目市场地位，因此有望吸引到相当体量外地和外籍高端客户认购，因此有必要放眼全国，比较类似产品价格。表国内类似典型项目价格比较项目名称类型销售价格元租金水平元月销售情况世贸滨江花园上海江景公寓建面均价年时间基本售磬盛大金盘上海江景公寓建面均价销售率超过汤城品上海海景公寓建面起价建面均价最高价目前尚无成交北京棕榈泉国际公寓北京公寓建面均价开盘年销售率超过，目前仅剩少量顶楼跃层单位华贸中心北京公寓写字楼建面均价还未发售财富中心北京公寓写字楼建面均价销售率超过凯旋汇广州公寓建面均价开盘年销售率。

7、项目公寓从年月开始销售，预计销售周期个月，年月完成总量，建面均价元平方米，完成销售收入万元。项目写字间平方米，平均租金元平方米月，租金每年递增，出租率，预计年开始出租，至年实现租金收入万元。项目商场预计年底开业，至年实现租金收入万元，三年分期扣除装修款万元。项目车库个车位，按元小时，时间和空臵率，平均出租率每年递增，至年租金收入万元。项目广场租用给万豪酒店，年租金万元，至年租金收入万元。年月公寓顶层楼王通过万豪国际网络以万美金起价进行全球拍卖，争取以万美金成交，实现销售收入亿元人民币。项目财务评价资金来源本项目资金来源为四大部分，分别是自有资金亿，企业自筹资金亿，借入资金亿和项目滚动开发营业收入。本项目资金结构较为良性，足以保证本项目正常开发计划。用款计划表重庆万豪国际金融中心资金用款计划表单位万元序号项目或费用名称已完成投资万。

8、竣工面积快速增长保证了未来有效供应量。重庆房地产市场供销两旺图重庆房地产市场历年销售面积趋势单位万竣工面积销售面积住宅竣工住宅销售年年年年年年数据来源重庆历年统计年鉴重庆房地产开发供求总体产销衔接良好，需求市场增势强劲，保持年年持续增长态势，年销售面积从年万上升至年万。住宅开发在整个房地产开发中占主导地位，产销衔接最为紧密。年月，重庆市实现预售商品房面积万平方米，同比增长，商品房预售金额亿元，同比增长。由于受年月出台新政影响，月份楼市走势较为平缓。但以年月份起始，重庆市房地产市场总体销售金额总体销售面积都逐步进入回升期，月销售面积销售金额均达到最大，分别为万方亿元，同时全市房地产销售均价也达到了元平方米。充分显示在当前宏观环境下，重庆市商品房市场供销两旺，市场健康发展，有效需求仍有力支撑着房地产市场发展。商业物业发展前景据目前政府公布。

9、元年年年合计计划投资万元季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度工程性费用土石方工程基础建筑主体结构裙房外墙装饰工程塔楼外墙装饰工程其它措施费等设备购臵费安装工程费二配套工程费室内装饰灯饰工程室外绿化三工程建设其他费四建设单位管理费五工程监理费六土地使用费土地出让费拆迁安臵补偿费七勘察设计费八建设期贷款利息九基本预备费十工程总投资根据项目财务用款计划，结合项目工程进度和销售进程来计算，本项目资金用款周期可分为个季度计算建安工程造价按照各期开发体量计入成本本项目共计投入成本万元。现金流量表表重庆万豪国际金融中心现金流量表单位万元年前合计资金来源自有资金银行贷款销售收入租金收入合计资金用途项目支出建筑安装工程基本预备费装饰工程设备购臵建设工程其他费用建设期利息小计经营性支出税金经营费用其他小计归还银行贷款合计资金余额累计余额本。

10、应完成销售不低于总量。租售收入根据前面部分对本项目销售价格和销售率分析，中原初步测算得出，本项目公寓部分共有平方米，预计年开始销售，销售均价为元平方米，年以后销售率，至年月可实现销售收入万元。楼王在年月进行全球拍卖，以万美金起价，有望以万美元成交，实现销售收入亿。广场本项目广场租用于万豪酒店，租金收入每年万元，开发面积稳步递增图近年来重庆房地产开发状况单位万施工面积竣工面积数据来源重庆历年统计年鉴从近几年重庆市房地产开发状况来看，施工面积总体保持明显增长态势，年较年同比增长了，而竣工面积则保持平稳增长态势，年首次出现了下降趋势，这主要是受国家宏观调控等因素影响，在定程度上抑制了房地产过快增长。年月，重庆市施工面积竣工面积都比去年同期有了定程度上升。其中房地产施工面积高达万，比去年同期上涨，而房地产竣工面积达到了，比去年同期上涨，施工面积和。

11、数据，重庆商业物业空臵面积达万，居全国之首。据重庆商委介绍，此空臵面积并非重庆地区真实商业空臵面积，原因在于近年来重庆市相关统计部门仅依照商业开发面积和商业销售面积进行空臵率统计，而租用面积和自营面积均不计入统计范畴，而重庆市有相当部分商业是以租赁为主，销售为辅，从而造成现有统计数据严重失真，统计空臵面积大大超过实际空臵面积，如江北区北城天街只租不卖，整体出租率达以上，而政府统计数据却表示其空臵率达，和真实情况南辕北辙。另外，据中原对商业市场研究表明，空臵商业绝大多数为社区型商业，各中心区商业销售情况极好，基本可达到年实现销售以上，如近期开盘百康年世纪门，开盘周，销售率过。据重庆市政府初步规划，在未来年将进步扩大商贸流通规模。到年，社会消费品零售总额将达到亿元，年，社零总额将达到亿元，十五期间，年均增长，实现连锁经营销售额达亿元，商品销售。

12、超过，价格已经经历次上涨时代广场深圳商务公寓建面均价现销售率超过从以上对比可以发现，发达城市高端项目价格远远高于重庆本地水平，因此，中原初步认为，从投资和物业增值角度考虑，本项目对于重庆以外发达地区客户具有相当吸引力，合理制定销售价应适度超前，以目前解放碑公寓市场建面最高价元为基准，上浮项目特有产品特性元，且项目公寓部分将以国际装修品质精装修准现房推出，结合项目诸多优质先天条件，中原初步建议本项目公寓面市时售价应达到建面含精装修以上，在市场状况平稳情况下，本项目有能力并有条件刷新重庆地区住宅类物业销售价格新高。租售率按照目前解放碑档次最高公寓式物业时代豪园销售情况来看，项目在开盘以后年之内全部售罄。考虑到本项目产品质素和市场影响力均远高于时代豪园，因此，中原初步估计，本项目销售速度应不低于时代豪园项目，以年月开始销售，历时年到年月，本项目。

参考资料：

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