大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济 平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重 要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，烟台的旅游业步步升温。旅游 房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 烟台有着天生丽质的自然美。阳光海水沙滩蓝天是 这个城市最为骄人的资源，是最适合人类居住的城市之。 房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成 市场，这是房地产发展的个必然。线海景和近海海岛的公 寓酒店式公寓产权式酒店别墅等成了房产投资的首选。 综上所述，烟台五星级度假酒店有着良好的外部经济环境， 社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 二市场供求分析 到目前为止，烟台市还没有家真正意义上的度假酒店，高 端商务酒店也寥寥无几，因此项目的建设是迫切需要的。 三项目比较分析 项目地块情况 项目的地块约，位于烟台东端，东南面向 黄海，北靠起伏的山岭，西面毗邻高尔夫球场，是块优质的有 专属海域的线海景地。用以开发度假酒店，是非常珍贵非常稀 缺的块宝地。 市场定位 烟台度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，目标是 来烟台度假的具有高消费能力的富豪高端游客，包括世界 强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。 从产权发售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供自有星 级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金 在千万元以上的投资群体。 比较分析 在同样的地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比的项目。烟 台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。 目前唯竞争对手是位于烟台芝罘区北部的阳光酒 店式公寓。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。 因此，本项目的发展前景是非常诱人的。 第三章项目定位 主题定位 烟台五星级度假酒店为产权式酒店。 功能定位 休闲度假美食疗养会议娱乐。 市场定位 市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目 标使用者是哪类人。 下面将根据家庭生活的阶段及区域两个标准进行划分 及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。 以家庭生活的阶段性为划分标准的客户分析 家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及 旅游物业购买消费特点 单身阶段年轻单身，几乎没有经济负担，新消费观念 带头人。但普遍没有厚实的经济基础。好动型青年公寓的主要租 买者。对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情， 尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物的方式。 出游以朋友同事作为组合元素。 新婚阶段年轻夫妻，无子女，经济处于上升阶段，购买 力强，对耐用品大件商品的期望和要求强烈。对中小型住宅购 买需求较为强劲，开始以家庭为单位的旅游组合方式。对自助游 拥有更充足的财力精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭 负担。购买住宅削弱了定的经济能力，但处于上升阶段的贷还 款能力仍对其购买力给予有力支持。 满巢阶段年轻夫妻，有岁以下子女，家庭用品 购买的高峰期。不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿 童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。开始 承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明 显减弱。 满巢阶段二年轻夫妻，有岁以上子女，经济状况 较好。购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意 档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快，有较好的能力调 整住房到更大更高档次。经验的积累，职位的升迁令该群体拥 有更强更稳固的经济实力。开始注重投资及对生活质量的提高， 高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此的支 持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处个 最佳的平衡点。 满巢阶段三年长夫妇与尚未的成年子女同住， 经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静 理智，住房储蓄购买力已达高峰。仍然拥有较强的经济实力，对 高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋 理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。 满巢阶段四年长夫妇，子女离家自立，前期收入较 高。购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年 人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，后期 退休收入减少。有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分 由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的 度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已 经大幅度下降。 孤独阶段单身老人独居，收入锐减。特别注重情感沟通 关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。消费力和消 费兴趣明显下降。 从上表分析可知，以家庭生活的阶段性为标准划分的不 同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列个部分 经济富裕的年轻阶层 包括上表中阶段的人群年轻夫妻，无 费兴趣明显下降。 从上表分析可知，以家庭生活的阶段性为标准划分的不 同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列个部分 经济富裕的年轻阶层 包括上表中阶段的人群年轻夫妻，无子女或单身人 士。 行为及性格特征 对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是 旅游度假物业推广的突破点。 对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓 及较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。 容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。 价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物 业产品能迎合该群体的口味。 经济实力及消费习惯 本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力 的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易接 受。随着产业结构的改变，高薪年轻族的比例正呈不断上升的 趋势。 由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而 且容易受到媒体及市场营销活动的影响。同时，彼此间的相互影 响力也不容忽视。 注重生活质素的成熟家庭 包括上表中阶段的人群。 行为及性格特征 该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升 的阶段。经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到 个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体 的口味。 家庭拥有定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资 有着最浓厚的兴趣及较强的实力。 度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。 经济实力及消费习惯 经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家 庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响 而激发的冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定 期，具有定的社会地位，容易为体现和自身的社会地位相对称 的虚荣心而产生购买行为。 财力雄厚人 包括上表中阶段的人群 行为及性格特征 拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。回复年轻 时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。 节奏缓慢配套服务细意周到环境良好的乡居式度假生活 较为迎合该类人群的口味。 经济实力及消费习惯 虽然逐步进入无收入的阶段，但由于多年的积蓄及子女 在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠 闲日子。 期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻族要多，拥 有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。 另外，随着烟台作为旅游度假目的地地位的日趋形成，烟台 会越来越成为北方银发族养老度假所钟情的地方。因此， 本项目推出的旅游度假物业将会成为银发族充分享受人生的 个难得的机会。 以区域作为划分标准对目标客户层的分析 以北京为核心的三北地区 主观影响因素 与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满 豪气与冲动，往往会凭时的冲动而决定项投资或项消费。 因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破，更容易受到激 发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行 为的。项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲 琢磨就可赢得他们的青睐。 客观影响因素 以北京为核心的北方地区与烟台地区气候上的差异较大，令 海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。北 京人特别喜欢山东的海景房。 而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚 着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是 最大的。在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下高档 住宅商品价格普遍高于元平方米，到烟台购旅游度 假物业，方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假的需要， 另方面在烟台较低房价的情况下会显得轻松而从容。 因此，综上分析，本项目的目标客户应确定为 区域市场应为三北地区 目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活 质量的成熟家庭 三北地区的中小企业 具体细分，该项目的细分市场应是 第类市场以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层在工 作地拥有至两套住宅，并有富裕资金享受型市场 第二类市场以养老为主要目的的岛外退休老人子女出资 养老型市场 第三类市场以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的 的投资型市场 第四类市场内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户 项目建设方案及规划设计定位 总体规划设计特色 本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士各国政要会 议团队提供个高档的休闲度假酒店。本项目设计为幢 型分布的建筑主楼和部分分散的度假单元，楼高层，部分层， 主楼用于度假酒店公共配套和普通标间及小