用为万 元。 融资方案根据国发号文国务院关于固定资产投资项目试行资 本金制度的通知精神，本项目实行资本金制度。本项目建设单位自 有资金万元，申请银行贷款万元，剩余资金万元用 预售收入解决。 财务效益 经计算，本项目各项财务评价指标较好。商品房部分总投资收益 率为。所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为 和，均高于基准收益率时的税前税后财 务净现值分别为万元和万元资本金内部收益率为， 高于行业基准收益率项目税前投资回收期为年含年建设 期在预设的年还款期内不含年建设期，利息备付率介于 之间，均大于，偿债备付率为，均大于资产负 债率为之间，小于资产负债率合理区间之间销售价 格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动时，内部收 益率分别降至和，但仍然大于基准收益率，因此具 有定的抗风险能力。 综上所述，本项目经济可行。 社会效益分析 本项目的实施有利于促进七台河市和谐社会的发展。 本项目的建设有利于促进七台河市经济健康稳定发展。 研究结论 本项目的实施，不仅符合构建社会主义和谐社会的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市的住宅品质。项 目的实施，对进步促进七台河市经济发展，加快七台河市城市改造 步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提 高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目 建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基 本具备，因此，本项目是必要的可行的。 经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加 快实施。第二章项目建设的背景及必要性 顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市的住宅品质 当前，七台河市围绕作为东部经济圈中心的目标定位，紧紧 抓住有利的发展机遇期，充分利用自身区位地理优势，正在努力把自 身建设成为黑龙江省东部地区的中心城市。随着七台河市城建设的扩 大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，人与自 然和谐发展的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正在成为 人们消费的新趋势。据项目建设单位组织的次住宅产品需求调研显 示的人对住房面积户型结构不满意的人对住房的通风采 光等不满意在购房人的消费意愿上，的人对三室两厅两卫的需求 最大，对住宅配套设施的要求越来越高。因此，人们对高品质的住宅 的追求意愿是非常迫切的。 目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞舒适转移到住宅的 功能品质科技含量等方面上来，不仅要求规划合理质量安全可 靠建筑容积率低生活设施配套绿化率要高居住环境要好，而 且还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等。因此，这类 精品住宅将有良好的市场消费前景。实施本项目，正是顺应人们 对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市住宅品质的需要。 是适应七台河市拉大城区主骨架，提升城市形象的需要 近年来，七台河市的城市基础设施建设取得较大的进步。然而由 于缺乏统规划，些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市容市貌，而且存在着严重的安全隐患很多村子基础设施薄弱，上下 水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村 居民生活质量，也度成为双创难题同时，农村的教科文 卫配套设施不到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。如果不迅 速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于 推动城市价值充分兑现，不利于提升七台河市作为东部经济圈中 心的功能。 年政府工作报告中提出，未来五年，是七台河大有作为的战 略机遇期。全球经济结构的深度调整产业格局的深刻变化科技创 新的深入发展，为我们改造提升传统产业引进发展新兴产业，创造 了良好的外部环境。全国由初级工业化向后工业化过渡，城市化进程 加速，重化工业新型化加快，为我们完善提高城市硬环境，打造提升 城市软实力，做精做强煤炭循环经济，发展壮大非煤优势产业，创造 了难得的发展机遇。全省十二五规划提出两个翻番的奋斗目 标，区域竞争城市比拼日趋激烈，为我们实现更好更高更快发展， 创造了强劲的内生动力。全市经济增幅连续三年超过，煤焦 电化主导产业的形成，为我们开创建设龙江强市新局面，创造了坚 实的产业基础。 基于这历史发展背景，提交大会审议的七台河市国民经济和 社会发展十二五规划纲要草案，提出了全面加快强市步 伐，努力实现更高跳跃的奋斗目标，确立了更好更高更快发展的 百亿工程，即年全市生产总值实现亿元，全口径财政 收入实现亿元，固定资产投资完成亿元。突出强调坚持循环 发展多元发展绿色发展创新发展统筹发展共享发展六条基本原则，抓好调整优化空间布局加快推进经济转型建设生态园林 城市加强资源节约和环境保护加快科教人才兴市步伐促进公共 服务均等化深化改商引资作为促进项目建设推动经济 发展的长效举措，加强力量搭建平台优化环境严格奖惩，全面提升招商引资质量效果，力争引进固定资产投资亿元以上项目 个，亿元以上项目个。 今年，七台河市计划在切实增强园区项目承载能力的同时，以大 项目落地为突破口，大力吸引产业特色强带动作用明显的优势工业 项目重大产业项目向园区聚集，引导新建项目和企业向园区集中， 提高园区招商质量。为抓好招商引项目，特别成立了由市委市政府 主要领导牵头的招大引强工作队，以珠三角长三角及沿海等地 区为重点，有选择和针对性地承接产业转移，力争在招引国内百强企 业及亿元以上的重特大项目上取得实质性突破。精心储备批产业 开发基础设施建设城镇化社会事业等方面的重大项目，积极参 加各种重大招商引资推介会洽谈会，充分发挥七台河籍在外人士 企业家及中介组织的作用，多渠道推进招商引资工作。 随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施的不断完善，七台 河市将会承接越来越多的来自东部发达地区的产业转移，届时将会 有更多的企业业主管理层专业技术等人员在七台河市长期工作和 生活。因此，他们非常有必要在七台河市购房生活，这无疑会为七台 河市的住宅产业带来非常好的发展机遇和需求空间。 城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析 由于七台河市住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以 项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员 企事业单位职工以及在七台河投资置业的人员为主。 近年来，七台河市经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众 生活质量提高。财政保障能力不断增强，确保了全市干部职工工资按 照收入分配制度改革后的新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。此外，城乡居民收入增长快速。据市 长郭新双在七台河市政府工作报告介绍，过去的五年，经济总量快速 扩张，综合实力显著提升。全市生产总值规模以上工业增加值全 口径财政收入财政般预算收入分别是年的倍倍 倍倍，年均增长。累计固定 资产投资是十五时期的倍，年均增长。主要经济指标增速 位居全省前列。 七台河市的市委市政府对未来发展充满了信心和把握，提出了 全面加快强市步伐，努力实现更高跳跃的奋斗目标，确立了更好 更高更快发展的百亿工程，即年全市生产总值实现 亿元，全口径财政收入实现亿元，固定资产投资完成亿元。突 出强调坚持循环发展多元发展绿色发展创新发展统筹发展 共享发展六条基本原则，抓好调整优化空间布局加快推进经济转 型建设生态园林城市加强资源节约和环境保护加快科教人才兴 市步伐促进公共服务均等化深化改革扩大开放加强社会主义民 主政治和精神文明建设八项主要任务，并制定了规划实施保证措施。 随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的 经济基础，再考虑到七台河市的土地和住宅成本相对较低，居民的经 济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空 间。 营销策略 当今的消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追 求种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是 给房子赋予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。 价格策略 在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传 推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往 也意味着成功的半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关 键的步。本项目采用低开高走的价格策略。采用该策略有以下 优势 低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动 权。 资金回笼迅速，有利于项目后期建设。 迎合了消费者买涨不买跌的心理。 根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初 期项目强销期销售持续期销售结案期。具体实施策略如下 销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服 务业，基础设施建设还有待进步地完善，广大购房者尚处于观望的 态度，所以首期采低价销售策略。措施如下 以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者 对定数量的最先期购房者采用成本价出售 财购房者采用签名活动买房送物活动 保证购房者不满意可退房。 促销策略 好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概 念，在整个建设经营期间，运用广告人员推销营业推广公共关 系现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。广告在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区 的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。 销售准备期与初销期在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工 作只是处于