科技示范园，在带动农村环境提升同时开发疗养院项目，实现疗养院与农业科技示范园相互促进共同发展。同时，国家省市有关部门无论对疗养院建设，还是新农村建设都给予定政策扶持，项目前景较好，山东农业科技有限公司适时地提出本项目建设是必要。项目规划方案项目总体规划项目规划依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法城市居住区规划设计规范住宅设计规范建筑设计防火规算投资估算依据建筑工程费用参考类似工程造价。其他费用按有关计费标准估算。流动资金按分项估算法进行估算。编制说明土地费用本项目占地约亩，项目开发采取农民以土地入股形式开发，农民享有利润分红权利，项目投资不计入土地费用。工程费用般土建按当地同类建构筑物近期结算单位造价指标，并结合本项目各建筑物实际情况估算。前期费用本项目投资估算前期费用主要包括勘察设计费工程监理费招标代理服务费可行性研究服务费环评费等，按照市场价格进行估算。建设单位管理费按照土地费用建筑工程费用和前期费用之和计入。预备费用基本预备费按工程费用和其他费用之和计算工程建设期较短，估算没有考虑涨价因素。项目总投资估算及构成项目总投资估算额万元，包括固定资产投资万元，铺底流动资金万元，项目投资分两大部分康鸿疗养院固定资产投资万元，铺底流动资金万元。详细投资见附表项目疗养院部分投资估算表。新农村建设与新农业科技示范园预计投资万元，其中世界高新农业科技开发示范园万元，绿色有机农产品加工园万元，安居社区新村万元。详细投资见附表项目农业科技示范园投资估算表。资金筹措本项目资金来源分两个部分世界和谐基金资金市双蝶商贸有限公司投资。项目总投资万元，计划由世界和谐基金投资万元，双蝶商贸投资万元，资金投入方式为现金投入。项目财务分析财务评价依据国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第三版，并参照投资项目可行性研究指南年。建设单位提供有关数据。参加本项目研究其他专业提供数据。项目计算期项目拟年建成,经营期年，计算期年，计算期第二年运营能力按照正产年运营能力考虑，计算期第三年开始满负荷经营。财务效益分析营业及销售收入预计项目正常年营业及销售收入万元。世界高新农业科技开发成果示范园主要为游客接待收入，年预计接待游客人，按人均消费元计算，预计年营业收入万元。绿色有机农产品加工园主要为各类高附加值农产品加工销售收入，如果蔬饮料葡萄酒各种杂粮等，预计年销售额在万元左右。康鸿康复疗养院主要提供养老医疗康复服务，以养老医疗康复收入为主，预计年营业额在万元。成本估算项目经营项目成本主要为各类原材料费用员工工资水电供热消耗及经营费用维修费折旧及摊销费等。根据相关行业估算，正常年全年总成本费用为万元。利润估算根据项目估算，正常年利润总额万元，所得税按国家规定税率为计算，正常年缴纳所得税万元，税后利润为万元。盈利能力分析根据项目营业成本及利润分析表项目投资现金流量表计算以下财务指标静态指标投资利润率税前投资回收期税前年含建设期动态指标财务内部收益率所得税前财务净现值万元所得税前投资回收期所得税前财务内部收益率所得税后财务净现值万元所得税后投资回收期所得税后投资收益及资金回收情况由项目投资现金流量表可以看出计算期末即第年末，所得税前净现金环境多赢局面。项目提出依据中国老龄事业发展十五规划和建设社会主义新农村要求，项目承办单位适时地提出建设新型农业科技示范园，在带动农村环境提升同时开发疗养院项目，实现疗养院与农业科技示范园相互促进共同发展。同时，国家省市有关部门无论对疗养院建设，还是新农村建设都给予定政策扶持，项目前景较好，山东农业科技有限公司适时地提出本项目建设是必要。项目规划方案项目总体规划项目规划依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法城市居住区规划设计规范住宅设计规范建筑设计防火规范项目总体规划根据项目场址地形地貌特点及建设内容功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。本项目新农业科技示范园项目占地公顷，总建筑面积平方米，项目地块基本呈方形。根据项目设计构想，以项目区中心水系将项目区划分为南北两个部分，并且沿项目中心区设置环形景观大道，解决各功能区主要交通问题景观主轴东西向贯穿整个项目地块，连接东西向两个主入口，南北向景观轴从水系南岸向南沿至项目区南侧主入口。项目景观水系以北建设疗养院，包括老年公寓楼功能康复楼单体式老年公寓，沿水系北岸规划数栋单体式老年公寓，项目依托水景绿地，营造安逸生态居住氛围景观水系以南规划以生态农业观光为主题新农业科技示范区，其中沿水系南岸设观光接待中心，主要建筑有酒店会议中心别墅式酒店，配置景观广场中心花园停车场等设施观光接待中心北侧为村民居住区，居住区配套社区医疗中心学校以及社区综合服务中心项目区南部主要为作物种植区和庄园，主要作物有花卉蔬菜果木杂粮，并配套农产品展示农副产品加工区项目区东北部为禽畜养殖项目依托水景绿地，营造安逸生态居住氛围景观水系以南规划以生态农业观光为主题新农业科技示范区，其中沿水系南岸设观光接待中心，主要建筑有酒店会议中心别墅式酒店，配置景观广场中心花园停车场等设施观光接待中心北侧为村民居住区，居住区配套社区医疗中心学校以及社区综合服务中心项目区南部主要为作物种植区和庄园，主要作物有花卉蔬菜果木杂粮，并配套农产品展示农副产品加工区项目区东北部为禽畜养殖加工区，由此向南依次为果木种植区新农高科农业展览馆，用于世界各国先进农业技术展示。建筑方案设计建筑方案建筑风格定位融入了现代与传统相结合手法并有定创新意识，而在造型上摒弃了繁杂装饰，通过简洁水平线面花饰等细部处理，创造出典雅，精致外观形象。立面造型建筑立面追求时尚大方现代，建筑风格应与周围及现有建筑协调致，在体现商业建筑设施特点同时，从外观上创造轻松亲切清新外观形象。结构设计本项目主要建设内容包括高层老年公寓楼单体式疗养公寓酒店别墅式酒店村民住宅楼农业展馆等建筑物。针对项目建设内容功能和结构要求，高层老年公寓楼酒店等宜采用框架结构单体式疗养公寓别墅式酒店村民住宅楼宜采用砖混结构高科农业展馆农副产品加工车间等功能要求内部跨度较大，宜采用钢结构项目建筑物墙体可采用红砖或混凝土砌块。项目主要功能区疗养院项目区北部为规划中疗养院，包括老年特护中心楼栋，高档住宅式康复养生楼栋，宾馆式合居型老年公寓栋，并配套设置棋牌室图书室娱乐健身厅医疗保健室老年学校以及餐厅等老年公寓楼立面设计原则为形式与功能有机结合，反映出老年公寓建筑鲜明个性和内涵，并与周围环境相协调，建筑立面简洁美观，色彩明快。疗养院服务模式，按照养老康复休闲娱乐服务体化服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便入住老人服务模式，量力而行，统规划，合理确定老年公寓规模和布局调整结构和功能。力争公寓办成内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化管理服务制度化老人乐园。新农高科种植展览馆展馆采用现代简约风格建筑造型，分两个南北单体展示区，分别为平方米。南北两个展示区通过连廊连通，用于展示当今世界先进农业科技成果农业种植景观。初步规划北区为热带雨林景观区亚热带生态园区，南区为日式农业展览区荷兰农业展览区以色列农业展览区等农业发达国家。本展览馆高标准建设，通过后期策划系列全国性国际性农业科技展览会形式，宣传推广新农高科种植展览馆，打造国内知名农业科技展示基地。农业观光旅游接待中心作为农业科技示范园接待服务窗口，接待中心设置在园区水系南岸景观主轴上，内部功能设置酒店会议中心餐饮中心中心花园等，满足来园观光游客餐饮住宿游玩会议等。酒店分普通酒店和别墅式酒店，迎合不同消费人群需求。村民安居住宅区按照建设社会主义新农村要求，为改善原有居民落后居住条件，在项目区农民原有居住用地上建设标准住宅楼平方米，户型合理，宽敞明亮，在实现农村居住用地集约化同时，能够极大地改善当地村容村貌，营造美丽和谐乡村氛围。社区综合服务中心作为新农村改造配套管理设施，包括学校社区医疗中心文化阅览室棋牌室等，具有社区居民康乐服务老人服务妇女儿童及青少年服务家庭能力建设卫生服务等服务功能，满足项目区居民医疗教育服务需求。景观游览区景观游览区以项目中心区景观主轴和水系及周边景观小品为主，有游憩广场中心花园景亭码头以及水桥等，同时考虑建设系列水上游戏项目。禽畜养殖加工区项目东北部为禽畜养殖加工区，主要以养殖鸡鸭等禽类和猪牛驴羊等畜类为主，通过禽畜肉类深加工提高产品附加值，实现农业增收。农副产品加工区针对不同农产品采用不同加工方式，对蔬菜瓜果进行分拣称量包装，同时水果可以考虑制作罐头等粮食作为可以考虑，制粉包装或直接包装，以成袋形式作为销售成品。同时引进顺心农业果蔬饮料加工技术人员和张裕集团葡萄酒加工技术和人员，成立加工园区两大龙头加工基地。并在全国二线城市，构建家以上绿色有机农产品销售连锁超市，形成品牌模式，促进公司后期上市。水产种植垂钓区景观水系中种植荷花，水系岸边设置荷塘休憩区，作为生态农业园区重要景荷塘月色，来园观光旅客可在岸边休憩赏花荷花种植区北侧为垂钓区，满足喜好垂钓游客来此休闲娱乐。庄园庄园迎合城市居民对农业农村向往，设置专门种植区供城市居民认领，认领人可自由选择种植产品蔬菜野菜特菜瓜果花卉，认领人需结合自己认领时间选择对应种植产品，在认领期内人令人在闲暇时可以来庄园打理自己田地园区为认领人免费提供种子肥料工具和技术指导，并负责认领人不在园区期间日常管理，认领期间收成产品全部为认领人所得。庄园可以迎合满足满足城市青少年熟悉农村农业亲近大自然需教育服务需求。景观游览区景观游览区以项目中心区景观主轴和水系及周边景观小品为主，有游憩广场中心花园景亭码头以及水桥等，同时考虑建设系列水上游戏项目。禽畜养殖加工区项目东北部为禽畜养殖加工区，主要以养殖鸡鸭等禽类和猪牛驴羊等畜类为主，通过禽畜肉类深加工提高产品附加值，实现农业增收。农副产品加工区针对不同农产品采用不同加工方式，对蔬菜瓜果进行分拣称量包装，同时水果可以考虑制作罐头等粮食作为可以考虑，制粉包装或直接包装，以成袋形式作为销售成品。同时引进顺心农业果蔬饮料加工技术人员和张裕集团葡萄酒加工技术和人员，成立加工园区两大龙头加工基地。并在全国二线城市，构建家以上绿色有机农产品销售连锁超市，形成品牌模式，促进公司后期上市。水产种植垂钓区景观水系中种植荷花，水系岸边设置荷塘休憩入万元，所得税后净现金流入万元。投资收益及资金回收情况详见附表项目投资现金流量表。综合财务评价结论项目综合来看，项目总投资万元，正常年利润总额万元，年均投资利润率，税后投资回收期年。以上财务盈利能力分析表明，本项目具有定财务盈利能力，并且抗风险能力较强，同时项目在国家财税政策上