约米，西部及南部已开方取土,地势平缓,但尚未平整土地。附着物以自然生长树木和杂草为主，及两个天然水塘。地块现状组图穿过地块边缘架空输电线另外，地块边缘有两条架空高压和输电线通过，对景观有定损害，但开发商可将其迁移，以消除其影响。地质条件依据同板块广州金沙洲居住区控制性详细规划分析地块山丘覆盖层属于泥质粘土，下部为石炭系灰岩风化体，风化厚度不大，地基条件好，属基岩地基浅埋区。周边工厂现状本地块边现存咏昱金属制品有限公司位于地块西公路对面米处及南方制版有限公司位于地块南对面工业开发区内米处，规模不大，虽尚在生产，但污染较小，因此应该不会对营销造成损害。咏昱金属制品有限公司南方制版有限公司进入地块沿途现状从广州环城高速公路下沙贝立交后，沿广佛高速路旁辅道，穿过地块边工业开发区地块，到达地块南部约公里，约三分钟车程。从广州进入地块沿途现状三项目周边社区配套情况大市政配套现状道路交通状况与广州市之间交通路径黄岐项目虽位于南海，但与广州老三区仅间隔金沙洲地块，地理位置优越，交通也非常便利。自黄岐项目出发，三分钟车程上沙贝立交即可进入广州环城高速公路收费通道，可以非常快捷地到达广州市内任何地点。路径二经金沙洲大桥糖厂大桥,现已修至距地块三公里处增槎路，分钟车程即可到达内环路西场立交，由此立交便进入了四通八达立体交通网，如内环路东风路中山路等，分钟内即可到达市中心区内任何点。从本项目穿过金沙洲大桥，即可进入广州市四通八达立体交通网。项目所在地广佛高速路内环路环城高速路与南海市之间交通路径地块西部，有幼儿园所平方米小学所平方米会所平方米商业平方米地下车库平方米第四部分市场分析及项目定位广州市国民经济增长与住宅市场主要特点国民经济增长广州市从年以来国内生产总值每年均以高速递增，年广州市国内生产总值亿元，比上年增长。人均国内生产总值年达万元，增长，按当年国家平均汇率计算，达到美元，在全国十大城市中居于前列。今年上半年，实现国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年同期增长，从横向对比情况看，上半年经济增长速度快于北京上海，稍低于天津深圳，比全省速度快个百分点。二居民收入与消费能力年居民人均可支配收入元，同比增长年上半年，城镇居民人均可支配收入为元，比上年同期增长。恩格尔系数今年上半年为较去年下降，居民收入中可用于住宅消费比例越来越高。三住宅市场特点总体特点年初至今年月，广州房地产市场总体呈现健康发展势头，其表现为预售用权现状土地使用权人广东南海南兴工贸有限公司。土地使用期限年月日至年月日止，共七十年，至今已过近年。欠债败诉，法院强制拍卖广州市中级法院委托佛山市南海海兴拍卖行和南海市土地交易中心联合拍卖二合作方式联合竞买由万科与南桂公司联合竞买本项目地块。投资及收益分配比例为南桂公司，万科。付款安排确认书鉴证之日起十五日内支付乙方应付总额含乙方支付首期成交价款确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额。但按本协议规定，甲方将其权益转让给乙方土地使用权过户手续完成后，甲方未付款项由乙方按照本协议规定承担，甲方已付拍卖价款计入其转让给乙方权益转让款。二权益转让联合竞买成功后，南桂公司将其在本项目地块中拥有权益转让给万科，并取得权益转让款。权益转让总价按照拍卖地块拍卖成交后由政府主管部门确认实际土地面积及按每亩人民币,元为标准计算总额，扣除实际拍卖成交价及税费含拍卖手续费契税和至乙方单方取得拍卖地块国有土地使用证之日止政府收取其他税费，含拍卖佣金后剩下余额部分全部税费明细序号税种税率营业税堤围费营业税教育费附加营业税城建税营业税土地增值税成交价契税成交价登记评估费评估价所得税成交价合计税基成交价甲方参与联合竞买，按本协议规定已支付拍卖价款。权益转让方式优选直接转让方式联合竞买成功后，南桂公司负责向执行法院及有关政府部门申请办理将拍卖地块土地使用权由南兴公司过户到万科单方名下合法手续。付款安排甲乙双方共同向政府主管部门提交关于南海市黄岐区泌冲岗地块权益过户申请获得批准后，万科支付转让总价，作为首期款第二次付款在满足下列条件下，乙方支付转让总价拍卖地块土地使用权过户到乙方名下，并完成包括国有土地使用证等法律文件办理本协议第六条所述商品住宅用地土地使用年限变更申请以及第十五条所述规划设计要点获得政府主管部门批准。转让总价余款自第二次付款日起，半年内分六次按月等额支付，每末付款次。乙方每支付笔款项同时，甲方应向乙方提供相应金额可以列入开发成本合法票据。次选项目公司股权转让方式南桂公司与万科双方共同成立开发拍卖地块项目公司南海万科房地产有限公司暂定名，南桂公司占股权，万科占股权。南桂公司将其股权转让给万科下属公司。付款安排第次付款本协议第六条所述商品住宅用地土地使用年限变更申请以及第十五条所述规划设计要点获得政府主管部门批准后，支付转让总价第二次付款项目公司营业执照取得后，支付转让总价第三次付款甲方持有项目公司股权转让给乙方转让协议签署并公证后，支付转让总价第四次付款项目公司股权转让工商变更登记完成后，支付转让总价第五次付款在第四次付款完成后次月，开始支付转让总价另外款项，付款期为个月，分次等额支付，每末支付次。乙方每支付笔款项同时，甲方应向乙方提供相应金额可以列入开发成本合法票据。每次付款至少间隔半个月。三市政配套及土地使用期限起算日期变更万科向南海市黄岐区政府支付费用，由黄岐区政府完成项目地块市政配套，并负责向有关政府主管部门申请将项目地块土地使用权起始时间重新起算。详细见附件二风险分析竞买实现风险泌冲岗地块估价较低，可能吸引较多竞争对手，抬高成交价格。防范合作方负责协调法院与拍卖行，缩短拍卖公告期抬高拍卖保证金金额，减少潜在竞争者制定最高拍卖价格。二权益转让风险合作方在联合竞买成功后至将其权益转让给万科之前，可能出现将其权益另行处置给出价更高者。防范拍卖完成后，全部法律原始文件由我方保管合同约束规定万元违约金。三规划要点风险原土地使用权人因与政府间关系问题，长期未能取得规划许可证，致使泌冲岗地块至今没有规划要点。防范广州项目发展部已与南海市主管该业务常务副市长请示，明确表示我方竞买成功后，给予办理容积率在内规划要点手续。四用地年限风险项目原土地使用权起始日期为年月日。如不更改起始日期对项目销售将产生较大负面影响。防范将与南海市黄歧区政府签订合同，规定由其负责将土地使用权起始日期更改。南海市主管常务副市长明确表示给予大力支持办理。第三部分规划设计思路规划理念南海市泌冲岗项目拟以深圳次付款甲方持有项目公司股权转让给乙方转让协议签署并公证后，支付转让总价第四次付款项目公司股权转让工商变更登记完成后，支付转让总价第五次付款在第四次付款完成后次月，开始支付转让总价另外款项，付款期为个月，分次等额支付，每末支付次。乙方每支付笔款项同时，甲方应向乙方提供相应金额可以列入开发成本合法票据。每次付款至少间隔半个月。三市政配套及土地使用期限起算日期变更万科向南海市黄岐区政府支付费用，由黄岐区政府完成项目地块市政配套，并负责向有关政府主管部门申请将项目地块土地使用权起始时间重新起算。详细见附件二风险分析竞买实现风险泌冲岗地块估价较低，可能吸引较多竞争对手，抬高成交价格。防范合作方负责协调法院与拍卖行，缩短拍卖公告期抬高拍卖保证金金额，减少潜在竞争者制定最高拍卖价格。二权益转让风险合作方在联合竞买成功后至将其权益转让给万科之前，可能出现将其权益另行处置给出价更高者。防范拍卖完成后，全部法律原始文件由我方保管合同约束规定万元违约金。三规划要点风险原土地使用权人因与政府间关系问题，长期未能取得规划许可证，致使泌冲岗地块至今没有规划要点。防范广州项目发展部已与南海市主管该业务常务副市长请示，明确表示我方竞买成功后，给予办理容积率在内规划要点手续。四用地年限风险项目原土地使用权起始日期为年月日。如不更改起始日期对项目销售将产生较大负面影响。防范将与南海市黄歧区政府签订合同，规定由其负责将土地使用权起始日期更改。南海市主管常务副市长明确表示给予大力支持办理。第三部分规划设计思路规划理念南海市第部分项目概况宗地现状地理位置地块四至地形地貌地质条件工业现状路网现状二大市政和社区配套大市政配套现状道路交通状况水电气通讯二社区配套现状学校医院公交第二部分法律及政策性风险土地使用权现状用地规划手续合作方式联合竞买权益转让项目公司风险分析竞买实现权益转让核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,规划要点用地年限第三部分规划要点分析第四部分市场分析及项目定位广州市国条紧邻镇级公路，沿此公路向南约五分钟车程可到达黄岐街办，向北十二分钟车程可到达里水镇中心区。路径二从地块南部出发，穿过工业开发区，沿高速公路旁辅道约三项目所在地分钟车程通往里水镇分钟车程通往黄岐街办沿广佛高速公路可在十五到三十五分钟内到达南海市各镇中心区。自本项目出发，三分钟车程上沙贝立交，即可进入广州环城高速公路及广佛高速公路。分钟车程上沙贝立交，进入广佛高速公路，可在十五分钟到三十五分钟车程内到达南海市里水镇，桂城街办及平洲街办，盐步街办，和大沥街办中心位置。水目前南海桂城自来水公司直径米给水管已铺至地块西南角，供应量充足。另外，原发展商在地块商住开发区内打井眼，井深米，水质优良，达国家饮用矿泉水标准，可考虑作为小区饮用水源使用可能性。原开发商已在地块西面预留了市政雨水及污水出口，发展商现还须投资建小型污水处理厂成本测算中已考虑投资万元，污水排放须经过邻近村庄农田及排洪沟渠排入珠江，与村庄之间交涉按合同约定将由黄岐区政府协调解决。电地块边工业开发区内已建好变配电室，装机容量两万千瓦，可供应整个小区临时施工用电。永久用电还须在商业开发区地块内再建变配电室，并从距地块米外高压电力线接入来提供区内电力。成本测算中考虑投资万元煤气项目所在整个黄岐区尚无煤气管道，但有煤气公司可供气，发展商只须投资建造两个瓶组站万元。而且，目前南海市政府已将煤气管道铺设工程列为市政府重点工程。通讯目前地块内已铺设有南海市电信局通信光纤光缆。具体报装时，电信局会根据区内负荷情况进行通讯基础设施建设，开发商无需额外投资。根据目前与广州市区内电信局接触，对方表示只要南海电信局不阻挠，他们可以装设广州市电话，而且，现在地块边广州现代俊慧学校，广州检查官培训中心，广州中学生劳动技术学校报装使用都是广州市电话。因而，可以预见，经过以后努力，小区业主应该可以装设双线电话。社区配套现状教育地块边即有泌冲第二小学及黄岐高级中学，另外，现已停办广州现代俊慧学校就位于相邻地块内，设有幼儿园，小学，中学。还有，距地块米远广州市劳动技术学校有广州市绿色学校之称，是广州市青少年社会实践基地和军训定点基地，校内设施齐全