1、盾突出，消费者购房选择空间狭小。湛江市中心城区整体二手房成交面积平方米，占手房销售面积，比年下降个百分点。销售额万元以评估价格计算，同比分别增长。其中住宅二手房成交面积平方米，成交额万元，同比分别增长，住宅二手房均价元平方米，增长。湛江市商用物业建设发展迅速。近几年，相继建设了国贸座国贸座国贸新天地世贸大厦怡福国际嘉信茂广场兴华广场等零售业巨头沃尔玛也已置地落户湛江市区内各已开发房地产楼盘和正在开发房地产楼盘地上二层般都是商用物业商铺位，但商业营业用房价格较低，商业公寓在数量规模价格上都存在着教大潜力和发展空间。湛江市商贸服务业发展迅猛，年全市服务业增加值为亿元，同比增长，占比重，增速比二产业高出个百分点和个百分点，成为湛江市经济增长支柱产业。此外，。商贸服务业发展也增加了对商用物业需求。项目建设必要性目前，东山市场建。

2、东山市场危房改造升级项目进行了评估分析。本建设项目建成后将向社会提供是商用物业商铺产品，符合国家关于提升商贸服务业和安全生产政策和发展规划。本建设项目规划总用地面积，总建筑面积，项目建设期年项目计划总投资万元未包含土地作价费，其中固定资产投资总额万元，建设期借款利息万元，铺底流动资金万元由建设单位自有资金投入万元，占，向湛江市霞山区金辉煌酒店借款万元，约占已与湛江市霞山区金辉煌酒店签订借款协议书，约定按银行同期存款利率支付借款利息，资金到位率可达。经测算该项目净现值为万元按财务收益率计算，项目年投资利润率年平均利润总额项目总投资，显示本项目投资有盈利。本建设项目对建设用筑平面拟设计主要入口向东面人民大道，次入口设在建筑物南面主要入口前方退缩米，设置大面积绿化广场，建筑物周围设有环行消防车道利用小广场做停车场和地下车库解。

3、看，国内贷款利用外资自筹资金其他资金分别占到位资金总额，其中银行贷款企业自有资金定金及预收款个人按揭贷款同比分别增长。年，湛江市房屋施工面积平方米，同比增长，其中住宅施工面积平方米，同比增长。全市新开工施工面积平方米，同比增长。房屋竣工面积平方米，同比增长。湛江市中心城区商品房供需比为。商品房销售面积平方米，同比增长，其中住宅销售面积平方米，同比增长。办公楼商业营业用房其他用房同比分别增长。商品房销售额万元，同比增长，增幅较上年提高个百分点，其中住宅销售额万元，同比增长。全市商品住宅均价元平方米，同比增长。湛江市中心城区住宅从五月开始逐月飙升，全年均价元平方米，同比增长，县市元平方米，同比增长。全市累计商品房空置面积平方米，同比下降，其中住宅空置房面积平方米，同比下降。多年来湛江市商品房销售均处于低空置率运行，市场供需。

4、提供本建设项目有关资料，在进行市场调查研究和实地踏勘估测基础上，依据项目用地实际情况项目投资环境情况和相关城市规划要求，对本项目建设方案投资估算进行了社会效益和经济效益评价，分析论证了本项目建设可行性。项目申请单位情况湛江市物业管理总站东海站成立于年月日，主管单位是湛江市物业管理总站。单位性质事业单位管理模式企业化管理，自收自支，自负盈亏现有干部职工总人数人，人员结构情况如下表所示表项目序号职称结构人数文化程度平均年龄干部大专以上人岁高级工中级工初级工小教合计湛江市物业管理总站东海站于年底固定资产总值为元，资产总负债元，所有者权益为元。具体详见资产负债表表表项目研究结论受湛江市市场物业管理总站东海站委托，依据有关法律法规和国家地方相关工程建设标准以及委托方所提供有关项目资料，根据项目用地投资和投资环境等情况，我院对拟建。

5、，没有特别高潮与衰落时期，即使是在国家宏观调控紧缩时期也是如此根据湛江市房管局房屋成交量分析统计，年，湛江市房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地产平稳健康发展政策措施作用下，充分发挥民营经济发展优势，多元化筹措开发资金，房地产投资稳定增长，商品房销售量价齐升。年完成投资万元，同比增长，增幅较上年提高个百分点。其中民营经济投资万元，占，同比增长。全市完成投资与到位资金比为。开发企业完成土地开发面积平方米，同比增长，待开发土地面积同比下降。土地购置费购置土地面积同比分别增长。土地购置均价同比增长，其中湛江市中心城区土地购置均价元平方米，同比增长，房价增速与地价增速比为，地价增速较快。开发到位资金万元，同比增长，增幅较上年提高个百分点。其中湛江市中心城区到位资金万元，同比增长县市区到位资金万元，同比增长。从资金来源构成。

6、筑物低矮残旧，布宅均价元平方米，同比增长。湛江市中心城区住宅从五月开始逐月飙升，全年均价元平方米，同比增长，县市元平方米，同比增长。全市累计商品房空置面积平方米，同比下降，其中住宅空置房面积平方米，同比下降。多年来湛江市商品房销售均处于低空置率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小。湛江市中心城区整体二手房成交面积平方米，占手房销售面积，比年下降个百分点。销售额万元以评估价格计算，同比分别增长。其中住宅二手房成交面积平方米，成交额万元，同比分别增长，住宅二手房均价元平方米，增长。湛江市商用物业建设发展迅速。近几年，相继建设了国贸座国贸座国贸新天地世贸大厦怡福国际嘉信茂广场兴华广场等零售业巨头沃尔玛也已置地落户湛江市区内各已开发房地产楼盘和正在开发房地产楼盘地上二层般都是商用物业商铺位，但商业营业用房价格较低，商。

7、车停放。总平面绿化设计主要由建筑物周边绿化，屋顶花园绿化组成，入口处和临路边设置组合花坛，西面沿用地采用带形绿化布置，屋顶花园为垂直绿化，营造不同层次环境空间。主要经济技术指标计划见表表主要经济技术指标计划览表序号项目单位指标备注规划用地面积平方米建筑占地面积平方米总建筑面积平方米建筑高度米建筑密度容积率绿化率项目建筑设计方案建筑平面功能布局层为综合商铺，二层为超市，建筑面积共。竖向设计交通及流线层层高，二层层高。设电梯部货物电梯。大楼西面为停车场和绿地。建筑造型和空间设计建筑具体功能进行功能分区,运用几何形体产生丰富平面组合空间,立面采用现代古典风格,简约明块。室内空间主要表现公业发展对促进经济增长，调整经济结构和产业结构升级，缓解就业压力，改善人民生活质量具有极大作用。我国十五规划纲要明确指出要大力提升商贸服务业。。

8、设项目研究表明，本项目建设是可行。第二章项目建设基本情况项目建设基本情况项目提出背景房地产业发展概况近年来，我国房地产业景气指数随着房价持续高涨呈现走高趋势。虽然在国家宏观调控下，竣工面积土地开发面积新开工面积等指标增幅都有较大回落，但据业内有关统计数据，年，我国房地产开发投资亿元，同比增长，低于同期固定资产投资。其中，东中西部地区房地产开发累计完成投资额分别达到亿元亿元和亿元，同比分别增长和。中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区。东中西部房地产开发投资比重分别为和。商用物业发展趋势商用物业商场商铺写字楼等是房地产业组成部分。不过，因其商用特点，在房地产市场中有其特殊地位。近年来，我国商用物业需求呈现强劲发展势头，商用物业越来越受关注，国内投资者和海外基金纷纷投资商用物业。随着以美式摩尔为代表大型综合购物中心落户北京。

9、作为商贸服务业主力军我国国内零售业正进入个新发展时期。随着零售市场容量迅速扩大，我国已成为亚太地区乃至全世界最具增长潜力市场之。超市便利店专卖店仓储式购物中心业态形式和连锁经营方式使零售业更为发展，同时零售业与旅游业金融业房地产业结合，拓宽了经营销售领域，呈现了零售业作为流通最终通道作用，同时也呈现出零售业对相关产业拉动作用和主导化趋势。商贸服务业发展对商用物业需求商贸服务业高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店专业店便利店。因此，也就需要城市拥有更多分布合理商用物业。项目所在地房地产业商用物业及商贸服务业概况目前，湛江市房地产销售状况处于全省中等水平，商品房空置率低，房地产市场消费对象主要以本土和周边各县区城市化人员为主。湛江市房地产市场发展相对平。

10、周边环境虽会造成定影响，但认真落实各项防治措施后，对周边环境不会产生不良影响。本建设项目在规划布局上，符合湛江市城市总体规划和东海岛新城规划分区规划修编要求。本建设项目建筑设计方案新颖明快，有特色结构设计合理建设项目位于东海岛新城规划商业金融区用地范围内，周边为城镇居民居住区，形成了以湛林路为主干道特殊区域，更能体现和提升该地段价值，从而提高城镇整体影响力，体现东海岛建设新风貌。目前，东山市场建构筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存着在严重安全隐患。项目建成对消除危房带来安全隐患提升城镇商业服务等级合理完善城镇商业功能等方面都会起到积极作用加上东海岛近年以钢铁业为主带动了相关行业经济发展热潮，另外岛内从业人口急增，也加快了对商用市场物业需求，因此，该建设项目是适时，并极具市场卖点。综上所述，对本建。

11、圳等大中城市，种不同于传统商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色商用物业商业房地产有望成为引领我国房地产新增长点随着我国零售业全面对外开放，商用物业将掀起新轮投资热潮。商贸服务业发展趋势商贸服务业已成为我国国民经济支柱产业之，商贸服务业发展对促进经济增长，调整经济结构和产业结构升级，缓解就业压力，改善人民生活质量具有极大作用。我国十五规划纲要明确指出要大力提升商贸服务业。作分点。其中民营经济投资万元，占，同比增长。全市完成投资与到位资金比为。开发企业完成土地开发面积平方米，同比增长，待开发土地面积同比下降。土地购置费购置土地面积同比分别增长。土地购置均价同比增长，其中湛江市中心城区土地购置均价元平方米，同比增长，房价增速与地价增速比为，地价增速较快。开发到位资金万元，同比增长，增幅较上年提高个百分点。其中湛江市中。

12、业公寓在数量规模价格上都存在着教大潜力和发展空间。湛江市商贸服务业发展迅猛，年全市服务业增加值为亿元，同比增长，占比重，增速比二产业高出个百分点和个百分点，成为湛江市经济增长支柱产业。此外，。商贸服务业发展也增加了对商用物业需求。项目建设必要性目前，东山市场建构筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存在严重安全隐患等落后现状，与东海岛经济大开放大发展大好形势不相协调。为改善投资环境，根据年月日湛江市经济技术开发项目总论项目背景项目名称东山市场危房改造升级项目项目建设单位法人名称湛江市市场物业管理总站东海站法人地址湛江市经济技术开发区东山镇湛林路法人代表陈创承担编制申请报告的咨询单位法人名称广东工业大学建筑设计研究院资格证在地资源利用具有可持续发展和可再生性特点，且项目能源耗用小在建设期和运营期对建设用。

参考资料：

[1]（新增项目）东山峰农场茶叶产品质量追溯系统项目可行性方案（项目计划书）（第51页，发表于2022-06-24）

[2]（新增项目）东山垅灌区设计项目可行性方案（项目计划书）（第78页，发表于2022-06-24）

[3]（新增项目）东山地质灾害与综合整治项目可行性方案（项目计划书）（第34页，发表于2022-06-24）

[4]（新增项目）东小口子锰铁矿矿产资源保护项目可行性方案（项目计划书）（第53页，发表于2022-06-24）

[5]（新增项目）东宁热电锅炉脱硫脱硝改造工程项目可行性方案（项目计划书）（第63页，发表于2022-06-24）

[6]（新增项目）东大温泉度假村建设项目可行性方案（项目计划书）（第64页，发表于2022-06-24）

[7]（新增项目）东大温泉度假村园区建设、旅游开发项目可行性方案（项目计划书）（第79页，发表于2022-06-24）

[8]（新增项目）东城社区服务站项目可行性方案（项目计划书）（第14页，发表于2022-06-24）

[9]东城区商业综合体项目可行性方案（第40页，发表于2022-06-24）

[10]（新增项目）东坡文化旅游园项目可行性方案（项目计划书）（第11页，发表于2022-06-24）

[11]（新增项目）东坡区绿色泡菜项目可行性方案（项目计划书）（第59页，发表于2022-06-24）

[12]（新增项目）东坑乡金银花种植与产业化项目可行性方案（项目计划书）（第43页，发表于2022-06-24）

[13]（新增项目）东园迎宾馆项目可行性方案（项目计划书）（第42页，发表于2022-06-24）

[14]（新增项目）东园至片区游山道恢复重建工程项目可行性方案（项目计划书）（第62页，发表于2022-06-24）

[15]（新增项目）东园山庄乡村休闲旅游项目可行性方案（项目计划书）（第16页，发表于2022-06-24）

[16]（新增项目）东和湾房地产开发项目可行性方案（项目计划书）（第48页，发表于2022-06-24）

[17]（新增项目）东和江景工程项目可行性方案（项目计划书）（第49页，发表于2022-06-24）

[18]（新增项目）东和江景工程房地产项目可行性方案（项目计划书）（第49页，发表于2022-06-24）

[19]（新增项目）东台沿海汽车综合服务城项目可行性方案（项目计划书）（第33页，发表于2022-06-24）

[20]（新增项目）东台污水处理厂工程项目可行性方案（项目计划书）（第244页，发表于2022-06-24）