1、张，年开始销售，起始价格为万元，最高销售价格为万元。销售初期年递增万元。项目测算摘要住宅开发计划开发计划表地块用地面积容积率建筑面积开发计划年年年年地块公寓地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅别墅合计会所总计球场建设计划年月完成设计，年月完成期征地，年月正式开工，月完成个洞洞施工，年月完成二期征地，月完成会所施工，月完成个洞洞施工，月试营业项目投资估算土地成本分摊根据用地规划，整体项目按照住宅与商业开发模式进行，球会作为住宅及商业景观配套设施，同时具有长期经营性质也可进行转让，因此球会土地成只计算直接征地成本大市政配套费植被保留区与水库征地费用均摊入住宅项目。住宅项目与球会项目土地成本分摊如下土地成本分摊表项目用地面积亩费率万元亩成本分摊万元球会会所球场住宅别墅公寓合计注球会土地成本只含征地直接成本住宅土地成本包括了项目。

2、公共配套建设费用万，其它需分摊费用万，预备费用万，合计万元。数据来自财务部提供大市政分摊计算表，已经总部审批。项目规划按照期摘牌土地规划条件书，本项目既有住宅面积亩，商业面积亩，平均容积率，但根据球场设计师与年月所聘规划顾问意见并结合球场修改后方案，本项目实际住宅用地亩，会所占地亩，球场占地亩为本项目公共配套设施集中运动绿地。各地块分布及参考规划指标如下用地规划图规划指标参考建议地块用地面积比例容积率建筑面积平米亩地块公寓地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅会所合计湖面植被保留区球道植草区及绿化区总计项目定位总体地位具有鲜明特色国内流滨海度假型可销售物业，充分利用紧邻大海及陡峭山势这些稀缺自然景观资源，并通过内部高尔夫球场进步提升务费用项成本费用合计销售税金及附加营业税万元城建税万元教育费附加万元房屋交易手续费万元说明本。

3、深圳市范围内球场嘉宾果岭费为平日平日，假日惠州市范围内球场嘉宾果岭费为平日，假日。根据以上价格数据，结合项目自身实际情况，我们建议本球场非会员打球定价如下项目果岭费元球童费元球车费元平日假日嘉宾辆访客辆团体包打价格平日人假日人此嘉宾价格在深圳市范围内属中等价格，在惠州属中等偏上，嘉宾范畴为会员嘉宾业主嘉宾协议酒店嘉宾团队为人以上，因此考虑给予更多优惠由于本项目距周边主要城市距离较远，除会员和嘉宾以外访客人数不多，故将其价格适当提高。为便于测算，非会员每次平均打球价格按元人计算。会籍价格会籍价格计算方法会籍价格访客平均果岭费年最低打球次数会员年费年优惠系数条件设定年最低打球次数次会员年费元优惠系数经计算得出会籍价格为万元，结合深圳及惠州地区球场会籍价格和销售情况，同时考虑本项目投资与区位等现实情况，我们建议平均会籍价格为万元左右，数。

4、用征地成本计算表序号项目费率单位数量亩金额万元期征土地万元亩征地补偿款万元亩详见注土地出让金及各项收费万元亩详见注二年盘整土地万元亩成交价款万元亩三二期征地万元亩征地补偿款万元亩按目前补偿标准估算土地出让金及各项收费万元亩按政府收费标准计算四水库拆迁补尝万元亩已征但无法挂牌小计万元亩五体育公园分摊大市政费用详见注合计万元亩六契税等按政策计算土地交易服务费土地交易契税土地评估费总计万元亩注按补偿次序分别为县国土局万巽寮管委会万巽寮管委会万果树补偿，未付，共万，合万每亩。亩里面还有亩富巢与何屋村未补偿。新增额外补偿，亩每亩万,合。注新增建设用地有偿使用费第批征地收费是元，第二批征地是元。两批分别交万万。二期征地亩尚未缴纳。注具体包括非经营性土地费用万主要是富巢何屋拆迁成本和公共配套及基础设施等用地购置费，前期费用万，基础设施建设费用万，。

5、岛旅游度假区棕榈滩高尔夫别墅上海奉贤碧海金沙约中信高尔夫别墅深圳龙岗约约世纪高尔夫别墅深圳山海高尔夫雅居乐白鹭湖别墅惠州定价建议从以上现有高尔夫别墅或同区域别墅销售均价来看，万元平米占了约，万元平米约占，而万元平米以上约占。金海湾南区高尔夫别墅从区位环境配套定位景观资源等条件综合比较，本项目高尔夫别墅属于高端度假高尔夫别墅，山海景观资源稀缺，具有较大市场定价话语权，因此建议南区高尔夫独栋别墅销售均价可考虑在万元平米。公寓项目销售均价可考虑在万元平米左右。球会定价建议周边球场价格单位元球场名称洞数果岭嘉宾价格果岭访客价格球童球车个人会籍平日假日平日假日涛景辆万汤泉辆棕榈岛辆万惠州辆万观澜辆万聚豪辆万西丽人个人万企业万世纪海景人个人万公司万中信绿色辆碧海湾人个人万公司万光明公众车龙岗公众车云海谷公众每组加日常消费定价从上表中可以看出。

6、有大市政分摊及植被保留区征地成本球会投资成本估算实际投资测算表序号成本项目计算基础单位费率单位总金额万元所占比例年折旧前期费用平米元平米,地勘平米元平米球场设计费元平米会所设计费造价咨询费景观设计平米元平米其他设计费监理费及顾问费报批报建费洞球场工程平米元平米,施工测量平米元平米清场平米元平米土石方工程立方米元立方米,粗造型平米元平米排水工程平米元平米喷灌系统米元米细造型平米元平米果岭建造平米元平米沙坑建造平米元平米发球台建造平米元平米坪床及土壤改良平米除会员和嘉宾以外访客人数不多，故将其价格适当提高。为便于测算，非会员每次平均打球价格按元人计算。会籍价格会籍价格计算方法会籍价格访客平均果岭费年最低打球次数会员年费年优惠系数条件设定年最低打球次数次会员年费元优惠系数经计算得出会籍价格为万元，结合深圳及惠州地区球场会籍价格和销售情。

7、所列各项建安费用只为进行项目经济测算用，不做为成本指标成本指标应根据各地块住宅产品详细市场地位及产品标准另行计算。别墅及公寓建安成本包括了土建公寓含精装机电地块内小市政设施及绿化工程，指标参照凤池岛项目优化后指标详见附表表中项目基础设施建设费中所列费用为项目总用地范围各地块与滨海号路相接市政工程建造费。球场建安成本万元已计入到本表项目中项目总投资总投资住宅项目成本费用球会项目成本费用万元项目初始资金设为万元，其中万元用于住宅项目投资，万元用于球会项目建设。住宅项目收益分析别墅销售面积为平方米，从年开始分年销售，年销售均价元平方米，每期均价增加元平方米，总销售均价为元平方米销售收入为万元。公寓销售面积为平方米，在年全部建设完毕，至年销售完毕，销卧室开间保证以上，主卧保证朝向主景观面，开间可大于，可考虑双主卧楼王有条件情况下，可。

8、海特色度假型高尔夫球场,详见附件球场产品定位选用优良草种和草源是保证球场草坪品质基础，结合巽寮当地土壤和气候条件，球场草种采用海滨雀稗系列，球道草选择海滨雀稗中草种，果岭草可选择海滨雀稗中和最新草种排水和喷灌设计要科学合理，喷灌控制系统和喷头要采用国外进口产品国内无替代产品，管材和泵站可选用国内优质品牌关键草坪维护设备要采用国外性价比高产品国内无替代产品球场造型要结合山地地形和海景，综合考虑海风与坡度等因素，达到安全有趣难度适中，同时要确保不少于条球道可以欣赏海景，并打造出个名洞球车道采用厚混凝土路面立体交叉桥涵座。绿化植物应结合当地原生植被，选择景观效果好，生长较快树种，苗木规格可适当加大。会所风格简约，建筑面积控制在平方米以内，主要功能为大堂接待区与休息区更衣室卫生间出发区球车库餐厅专卖店行政办公室球员休息室储物房机。

9、虑尝试整栋层设计多层设计时，卧室可尝试设在层，或主卧整层设计。公寓产品建议公寓户型设计要点客厅或卧室等主观景面朝海，并设置落地窗带窗帘洁污动静分区设置大阳台开放式电厨房自然通风与采光预留空调机位简单就餐区。公寓户型配比公寓面积区间平米套数比例园林景观建造注重水景和海天然联系，突出私家泳池与景观结合，强调参与性和自然性园林植被需富有度假情趣和多样性，同时可利用植被实现球场与别墅自然隔断多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣住宅售价建议相关项目价格调查楼盘名称所属地及区域平均单价万元平米主力面积主力总价万元颖奕高尔夫别墅嘉定上海汽车城汤臣高尔夫别墅浦东东郊国宾馆区天马花苑高尔夫别墅松江佘山国家旅游度假区佘山高尔夫别墅松江佘山国家旅游度假区银涛高尔夫别墅青浦沪青平公路旁太阳岛高尔夫别墅青浦太。

10、所球场住宅别墅公寓合计注球会土地成本只含征地直接成本住宅土地成本包括了项目所有大市政分摊及植被保留区征地成本球会投资成本估算实际投资测算表序号成本项目计算基础单位费率单位总金额万元所占比例年折旧前期费用平米元平米,地勘平米元平米球场设计费元平米会所设计费造价咨询费景观设计平米元平米其他设计费监理费及顾问费报批报建费洞球场工程平米元平米,施工测量平米元平米清场平米元平米土石方工程立方米元立方米,粗造型项目背景及建设意义项目建设背景项目建设意义用地情况及征地费用用地情况升景观价值，以达到住宅价值最大化，为公司创造较高利润同时洞高尔夫球场又可作为全度假区重要旅游度假配套设施，起到定拉动巽寮地区度假消费作用。球场定位球场定位将依托于原生态海滨度假地项目大定位依托于南区高端社区定位抓住球场品质关键点草坪和原生态自然环境，将其建设成为具有鲜明。

11、设备间。会所外停车位辆需配置中央空调。球车需采用国外性价比高产品，特别要注重安全性能和持续爬坡能力需建设草坪维护中心座，建筑面积控制在平方米左右，主要包括办公用房设备库农药肥料库清洗与维修车间小型燃料库等建筑结构参照厂房式设计。需建设可供人入住员工宿舍未考虑中层以上管理人员，建筑面积控制在平米左右，主要包括草坪总监宿舍单间普通员工宿舍人间小型员工食堂公共浴室与卫生间洗衣房员工活动室网吧篮球场等。住宅市场定位充分利用山海球场等优质景观资源，打造以高尔夫运动为核心具有高附加值高档度假型别墅和公寓。住宅客户定位高尔夫球运动爱好者珠三角香港地区为核心个人度假投资客户珠三角地区外企私企，主要购买大面积别墅，作为企业会所，用为接待公司客户举办高管会议员工度假奖励等住宅产品类型别墅产品建议户型参考建议小独栋建议层数不多于两层别墅所有卧室。

12、，同时考虑本项目投资与区位等现实情况，我们建议平均会籍价格为万元左右，数量张，年开始销售，起始价格为万元，最高销售价格为万元。销售初期年递增万元。项目测算摘要住宅开发计划开发计划表地块用地面积容积率建筑面积开发计划年年年年地块公寓地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅别墅合计会所总计球场建设计划年月完成设计，年月完成期征地，年月正式开工，月完成个洞洞施工，年月完成二期征地，月完成会所施工，月完成个洞洞施工，月试营业项目投资估算土地成本分摊根据用地规划，整体项目按照住宅与商业开发模式进行，球会作为住宅及商业景观配套设施，同时具有长期经营性质也可进行转让，因此球会土地成只计算直接征地成本大市政配套费植被保留区与水库征地费用均摊入住宅项目。住宅项目与球会项目土地成本分摊如下土地成本分摊表项目用地面积亩费率万元亩成本分摊万元球会会。

参考资料：

[1]（新增项目）体育健身项目可行性方案（项目计划书）（第17页，发表于2022-06-24）

[2]（新增项目）体育休闲旅游度假区山地资源整体项目可行性方案（项目计划书）（第28页，发表于2022-06-24）

[3]体育中心项目可行性方案（第85页，发表于2022-06-24）

[4]体育中心游泳池(馆)项目可行性方案（第10页，发表于2022-06-24）

[5]（新增项目）体育中心新建工程项目可行性方案（项目计划书）（第77页，发表于2022-06-24）

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[8]（新增项目）住院综合楼、污水处理、垃圾收集、配电设施等项目可行性方案（项目计划书）（第50页，发表于2022-06-24）

[9]（新增项目）住房和城乡建设综合服务中心项目可行性方案（项目计划书）（第68页，发表于2022-06-24）

[10]住房公积金管理中心容灾方案系统项目可行性方案（第51页，发表于2022-06-24）

[11]住房公积金业务管理信息系统项目可行性方案（第49页，发表于2022-06-24）

[12]住建局综合服务中心项目可行性方案（第70页，发表于2022-06-24）

[13]（新增项目）住宅项目可行性方案（项目计划书）（第75页，发表于2022-06-24）

[14]（新增项目）住宅用地项目可行性方案（项目计划书）（第47页，发表于2022-06-24）

[15]（新增项目）住宅楼项目可行性方案（项目计划书）（第51页，发表于2022-06-24）

[16]（新增项目）住宅楼工程可再生能源建筑应用示范项目可行性方案（项目计划书）（第34页，发表于2022-06-24）

[17]住宅楼以及地下车库项目可行性方案（第55页，发表于2022-06-24）

[18]住宅投资估算及资金筹措计划项目可行性方案（项目计划书）（第26页，发表于2022-06-24）

[19]（新增项目）住宅房地产项目可行性方案（项目计划书）（第41页，发表于2022-06-24）

[20]住宅工程项目可行性方案（第102页，发表于2022-06-24）