为地市房地产开发企业五十强企业在年地市房地产交易会上，被地市建委评为最佳参展单位。公司坚持人才战略与名企魅力同在，以无德无才不用，有德无才不用，有才无德不用，有德有才可用用人原则，诚邀贤能，共谋发展以盖有非常之功，必待非常之人用人标准，不拘格，唯才是举。集团公司现有员工人，其中本科以上学历人，大专学历人，高中级职称人，平均年龄岁。公司职员知识含量较高，年龄结构合理，充分体现了企业知识化专业化年轻化。为公司持续性战略发展奠定了良好基础。中国西部大开发政策及新近加入，将给我司创造更加良好投资环境，本着发展中国最高水平地产而促进中国民族地产发展目，引进和消化世界最先进管理理念和管理方法，公司切入市场变化之需求，强力推进国产化进程，坚定不移地走质量品牌发展道路，强调与国际水平看齐，与国际经济接轨，力争在时间内把企业建成适应并满足国际竞争需要智力密集型地产管理集团。道可道，非常之道这便是晋愉致胜之道发展之路。晋愉地产在新年里将迎来新挑战和机遇。晋愉天宝新城晋愉九龙彩园晋愉世纪彩园等三个项目，拟定开发当量将达到万平方米，预计四年内完成。这对晋愉地产集团公司进步壮大，企业品牌巩固将起到立竿见影作用。服务社会，诚信各界，以人为本，追求卓越是晋愉地产集团矢志不渝企业理念，团结奋进，高效求实是晋愉人追求企业精神，坚持质量第，以更高标准，为国家和社会作更大贡献,二项目基本情况地理位置与交通情况城项目又名天宝小区位于九龙坡区杨家坪直港大道,小区区位地理位置优越，是九龙坡区未来黄金发展区域，距主城区仅公里之遥，同时交通及生活配套设施逐步也将很快趋于完善。地块所处位置交通便捷，滨江大道及小区公路形成交通主动脉，小区南北大道，鹅公岩大桥，高速公路李家沱大桥高架轻轨中心商业步行街更是四通八达坐享便利。周边环境与人口状况小区东临长江滨江路及成渝铁路，南靠青山，西靠和尚山水厂，北接杨家坪直港大道及和尚山变电站，旁边还有江畔花园滨江大道宽米，风景优美，四季如画，无任何工业污染。小区所在区域九龙坡区，地处长江与嘉陵江交汇腹心地带，是地市工业大区经济强区幅员平方公里，人口万左右，其中城镇居民万，是地市主城区人口最多个大区了地中心城市功能定位，给地经济发展带来了巨大动力。最近地被中国经济学专家学术研究报告评为西部最具竞争力城市。九五期间，经济取得较快发展，总量不断提高，质量和效益不断改善。三类产业结构中，第产业逐渐下降，第二产业保持稳定，第三产业比重上升。所有制结构明显调整，城乡结构进步改善，城镇化水平由年提高到年，仍低于全国平均水平，地要在年实现城市化率目标，地近十年房地产开发总量将是非常可观。年地实现国内生产总值增长，高于全国平均水平。年经济增长速度明显加快，许多企业扭亏为赢，城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，全年社会商品零售总额亿，比上年同期增长，这极大地增强了居民预期收入看涨信心。城市化迅速增长，形成了巨大住房和投资需求。经济持续发展带来是城市化进程加快。近年来，尤其是直辖以来，地人口城市化率大幅度提高，据第五次人口普查公布，截止到年月日，全市总人口万人，其中城镇居民万，械冶金商业等几十个行业。项目规划布局上强调利用地形高低落差优势，建筑物借山势分层而立，远观建筑物层次分明错落有致，建筑物天际线跌宕起伏，景观因势就形显山露水纵横交融，立体落差分布。小区建筑物与环境和谐统，相依相存，仿佛从山上生成，丰富而不杂乱，使得巴渝山地居住文化精髓展现无遗。由此可见，小区风格在该地区新颖独特，丰富了天宝新城城市建筑。在尽量减少土石方量情况下，保护了原始山地地貌，地区原有生态环境得到了改善，使滨江景观山体景观和小区内部景观形成体。项目主要财务测算指标总投资万，其中成本万费用万销售总收入万所得税前利润万税后净利润万开发周期年年年税前投资回报率税后投资回报率财务净现值万财务内部收益率投资回收期年第二章项目建设条件场地条件整个规划区用地大致呈三角形，南北长约，东西长约。地块北侧有城市干道天中路延长断穿过，此路为双向宽车道，人行道，通往滩子口。地块东侧有城市干道滨江路穿过，此路为双向车道，人行道，通往九渡口货运码头。南侧有呈带状城市保护绿地计入拆迁征地范围，此绿地不能进行房屋建设，且绿地面积不计入天宝小区绿化率计算中。天宝小区总计拆迁征地面积为，其中保护绿地面积为，红线内城市道路面积为，剩余规划可用地面积为。由于地块内二条城市干道影响，将整个规划可用地分隔为二块小型飞地，北侧飞地面积为，东侧飞地面积为，核心区主要规划用地面积为。核心区主要规划用地位于山坡地上，高差较大，最大高差约为，北低南高，北侧部分地块低于现规划天中路延长断，最大有高差，为现设计方案中入口部分。整个工程挖填土石方不能平衡，有土外运。小区因地理位置特殊，内有多条已形成或规划建设城市管网。其中有二条电力线路贯穿南北方向，分属九龙坡区港务局和成渝铁路专用线路总长约，且有高压铁塔座。在地块北部有已形成城市防洪沟渠条，贯穿东西方向，截面为平方米，条石砌筑，埋深较深，主要引杨家坪地区雨水及部分废水排至长江。另在此地块内有规划二条管沟，其中条为城市排污主管，规划截面，沿天中路延长段内侧排列，接城市污水干管。另外道为新建城市防洪沟渠，以满足三峡大坎形成，长江水位提高后城市行供要求，规划截面，对出口高程有小于米限制。小区内新建房屋，应对以上三条管沟采取规避方式。拆迁房屋情况小区内待拆迁房屋均非常破旧，残值率极低，最高层层，其余都是破烂矮房屋，质量极差。第三章市场分析及需求预测宏观经济环境分析在世界经济增长普遍放缓情况下，中国经济仍能维持较高增长速度。统计资料显示，全年国内生产总值为亿元，按可比价格计算，比上年增长，其中第三产业增加值亿元，增长。年我国经济发展平稳，物价保持相对稳定。全年居民消费价格总水平比上年上涨。其中住房价格上涨。工业品出厂价格下降原材料燃料动力购进价格下降固定资产投资价格上涨。就业规模继续扩大。年末全国就业人员亿，比上年末增加万人。其中城镇就业人员万人，增加万人。年末国有企业下岗职工为万人，比上年末减少万人。全年通过多种途径使万人实现了再就业。国民经济持续增长，成为房地产发展最大支撑力。月北京申奥成功，月中国正式成为成员国，宏观经济政策市场格局发生了巨大变化。就房地产而言，在刺激内需货币分房等年以来市场持续发展，形势喜人。月房地产投资额同比增长，供应大幅度增长同时，销售也同步增长，月全国商品房销售面积达到万，同比增长商品房价格也从年年底元上升元，整个市场进入新轮景气上升周期。地市在刚刚过去年里，全市实现亿元，比年增长亿元，是直辖以来经济总量增长最多年，也是直辖以来宏观形势最好年。年完成地方预算财政收入亿元，比上年增长。经济增长速度从年上升到年，进而上升到年，呈稳步增长态势。年，第三产业实现增加值亿元，在总量上已经超过第二产业。另外我国宏观政策在保持高速稳定增长同时还呈现以下变化存贷款利率第八次下调，房地产消费能力提高人民银行自年以来连续八次降低存贷款利率，个人住房贷款最高年利率调整为，其调整幅度之大，频率之高，均是改革开放以来少有同时开征利息税和实行扩张性财政政策，对储蓄存款利息征收，使得居民储蓄存款增长趋缓，更多资金流入房地产市场成为可能。年月金融机构各存款年利率平均下调。此次降息，金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调个百分点，其中活期存款利率由下调为，下调个百分点年期定期存款利率由下调为，下调个百分点。各项贷款年利率在现行基础上平均下调个百分点，其中六个月期贷款利率由下调为，下调个百分点年期贷款利率由下调为，下调个百分点。从金长速度。统计资料显示，全年国内生产总值为亿元，按可比价格计算，比上年增长，其中第三产业增加值亿元，增长。年我国经济发展平稳，物价保持相对稳定。全年居民消费价格总水平比上年上涨。其中住房价格上涨。工业品出厂价格下降原材料燃料动力购进价格下降固定资产投资价格上涨。就业规模继续扩大。年末全国就业人员亿，比上年末增加万人。其中城镇就业人员万人，增加万人。年末国有企业下岗职工为万人，比上年末减少万人。全年通过多种途径使万人实现了再就业。国民经济持续增长，成为房地产发展最大支撑力。月北京申奥成功，月中国正式成为成员国，宏观经济政策市场格局发生了巨大变化。就房地产而言，在刺激内需货币分房等年以来市场持续发展，形势喜人。月房地产投资额同比增长，供应大幅度增长同时，销售也同步增长，月全国商品房销售面积达到万，同比增长商品房价格也从年年底元上升元，整个市场进入新轮景气上升周期。地市在刚刚过去年里，全市实现亿元，比年增长亿元，是直辖以来经济总量增长最多年，也是直辖以来宏观形势最好年。年完成地方预算财政收入亿元，比上年增长。经济增长速度从年上升到年，进而上升到年，呈稳步增长态势。年，第三产业实现增加值亿元，在总量上已经超过第二产业。另外我国宏观政策在保持高速稳定增长同时还呈现以下变化存贷款利率第八次下调，房地产消费能力提高人民银行自年以来连续八次降低存贷款利率，个人住房贷款最高年利率调整为，其调整幅度之大，频率之高，均是改革开放以来少有同时开征利息税和实行扩张性财政政策，对储蓄存款利息征收，使得居民储蓄存款增长趋缓，更多资金流入房地产市场成为可能。年月金融机构各存款年利率平均下调。此次降息，金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调个百分点，其中活期存款利率由下调为，下调个百分点年期定期存款利率由下调为项目开发背景与概况项目名称及开发商背景项目名称城天宝小区开发商简介。地晋愉地产集团股份有限公司，属二级房地产开发企业，前身为成立于年月的地晋愉物业发展有限公司，为适应市场经济的发展于年月组建股份制集团公司，总注册资金为亿元。小区规划总户数户，居住人口约人，是个大型综合居住社区。拆迁安置情况项目规划红线内拆迁房屋总量，房屋质量普遍极差，高压线铁塔坟场小工厂等拆迁是个棘手难题。三项目开发必要性地既是西部地区惟直辖市，又是水陆交通枢纽城市，依托西部丰富资源和广阔市场，西部大开发给地市经济发展带来了前所未有发展机遇。地是个农业大市，人口众多，城市化率远低于京津沪，甚至赶不上全国平均水平。城市化水平偏低，必须加快发展。据地经济发展规划，我市城市化率年将达到，这其中蕴藏着巨大房地产投资机会。加快城镇化进程是推进地市建设发展重要任务。市委市政府专门对建设部门发文，要求到年，我市城镇化水平由年末提高到届时全国平均水平。年末市建委统计数据可知，我市城镇化率达到了，比上年增长了个百分点。预计年，城镇化水平可以再提高个百分点。由此衍生房地产需求量，