发有限公司，公司注册资本万元，山东嘉汇房地产开发有限公司占股份，济南北斗星商业有限公司占股份。公司既有多年从事房地产行业丰富经验资深管理人员多人，也拥有来自加拿大澳大利亚著名大学毕业海外管理人员人，还拥有注册会计师，注册造价师注册结构师等专业人员数十名。强大人才团队为高水平管理打下坚实基础，公司开发嘉汇环球广场工程质量得到业主好评。下属环球家俱博览中心运营良好，获得了较好社会效益和经济效益。德州嘉汇房地产开发有限公司开发胜利及米市街凯旋花园项目，属于国家政策支持棚户区改造项目。该项目得到了德州各级政府大力支持。公司开发经营按照国家法律规定开发程序有序推进。该项目从噪声水处理绿化多方面考虑了环保要求。该项目地处德州市中心区域，区位优势明显。周围有迎宾市场火车站五环体育场城隍庙市场共青团路小学人民医院等公共设施，人流集中生活便利。有晶峰玻璃厂德州监狱德州市国税局工商银行等政府金融部门和国有大型企业，购买力较高，具有较强潜在市场。德州市概况德州市位于山东省西北部黄河下游冲积平原，贯黄河运河而望江海，连鲁冀而衔中原，是山东北大门。辖三区两市八县，面积平方公里，总人口万。德州历史悠久地灵人秀，是大汶口文化发祥地之。秦汉以来直为历代郡州府县治所，明清时期是全国个工商业大城市之，有着深厚历史文化底蕴。现存禹王亭秦汉墓群东方朔画赞碑苏禄国东王墓等众多历史古迹。三过家门而不入大禹射日英雄后羿罢黜百家独尊儒术董仲舒滑稽之雄东方朔大书法家颜真卿邢侗等都在这里留下了熠熠生辉印迹。德州扒鸡金丝小枣保店驴肉德州黑陶等地方特产驰名海内外。德州区位优越交通便利。古运河穿境而过，自古就有九达天衢神京门户之称。北依京津，南靠济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田，是华东华北两大州市实际情况，未来年德州市投资战略重点之是以旧城改造经济适用住房廉租住房建设小区建设为主体房地产业。该项目开发符合市政府文件规定棚户区改造政策，以居者有其屋为主要目标，配合国家住房保障政策精神，本着密度适中环境优美有利生产方便生活原则，实现住宅建设小区化小区规模化。是德州市进步完善城市建设需要预计到年，德州市区将成为人口达到万人中型城市，人民生活达到小康水平，跨入全省中等发达行列。近年来，德州市城市建设尤其是房地产业得到迅速发展，德州城区建设更是日新月异，随着城市经济发展，该项目建设正是推进城市建设步伐，完善城区建设，促进当地经济更好更快发展需要。该棚户区作为德州市老城区，以其深厚历史沉淀，直承载着城市中心区功能。随着国家改革开放政策逐渐深入社会进步经济体制与增长方式转型，旧城区承载职能逐渐多元化复杂化。旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著要性市场分析项目建设地址及条件建设方案环保消防及节能项目进度建议投资估算与资金筹措效益分析结论及建议第二章项目建设背景及必要性项目建设背景近几年，德州市房地产业保持了健康发展运行态势，投资增势平稳快速，开发规模继续扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业逐渐发展成为国民经济新增长点和消费热点。房地产业发展,极大改善了居民居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产业产生了重要影响。近几年以来,国家陆续出台了稳定房地产市场系列宏观调控措施,德州市房地产业出现投资快速增长规模不断扩大结构基本合理价格基本稳定运行特点房地产开发投资快速增长房地产业作为个新兴行业虽然在德州市兴起于年代，但真正形成定规模却是近几年事。年德州市房地产业开发投资额也只有亿元，占全社会固定资产投资比重仅为，从年开始，德州市房地产开发投资额以每年平均高于速度持续增长，到年达到亿元，为年倍，年均增长年月份完成开发工作量亿元，增幅。其中完成住宅投资亿元，比上年增长，比年增长倍，年均增长办公楼商业营业用房和其它投资亿元，比上年减少。房地产开发投资成为德州市固定资产投资构成中较活跃因素之，有力地加快了德州市经济建设发展步伐。与此同时，房地产业发展带动了建筑业装修材料房地产物业管理中介服务等相关行业发展。房地产业规模不断扩大，经济成分呈多元化德州房地产开发公司从年家迅速扩大到年家，增加了倍。从投资主体看，明显呈现多元化趋势，非国有经济投资快速增长，所占比重进步提高。全市房地产开发中，年国有企业完成投资仅为亿元，比年减少，所占比重为，比年下降了个百分点非国有企业完成投资达亿元，比年增长倍，年均增长。其中，私营股份制港澳台商和外商企业投资增长较快，有限公司和股份有限公司房地产开发企业完成投资已占全市总量，私营房地产开发企业占。国有，私营股份制港澳台等各类投资主体共同推进德州市房地产市场快速发展。小区成片开发成为主流，设计建设水平不断提高德州市房地产业坚持高水平人性化设计高标准建设高效能管理建设战略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民居住水平和生活质量。在目前旧城改造和新区开发中，小区成片开发以其优良设计方案规模优势和良好物业管理成为有实力开发商首选并得到消费者青睐。目前,规划城区内万平方米以上新建住宅小区已达多个。以新城市花园金都花园嘉诚名居高地世纪城住宅小区阳光花园南龙国际等为代表批新建住宅小区，设计水平高，配套设施全，环境优美，居住舒适。房屋销售价格运行平稳，房屋销售旺盛近几年，国家连续出台各项宏观调控措施对德州市产生积极影响，房屋销售价格涨幅明显回落，商品房销售旺盛。年月份，德州市商品房销售延续了年旺盛态势，销售面积达到万平方米，同比增长，比去年同期高出个百分点。从销售方式看，期房销售量快于现房销售。月份，全市期房销售面积万平方米，所占比重为，增幅为现房销售步伐更快，销售面积为万平方米，同比增长。但与上年同期相比，房屋销售价格上涨左右，同比涨幅回落个百分点。近年以来，德州市房地产市场继续保持稳定运行态势。地理位置好楼盘好房价上涨，但总体房屋销售价格呈平稳趋势。房屋销售平均价格在全省处于偏低位，升幅也是偏低。月份房屋销售平均价格为元平方米加权平均，比全省房屋销售平均价格低元平方米。投资资金到位情况较好，对房地产投资增长形成支撑作用截至年五月底，全市房地产投资到位资金约亿元，比上年同期增长。在国内贷款预算内资金大幅下降情况下，德州市积极加强招商引资步伐，月自筹及其他资金亿元，增长，其他资金亿元，增长。从整体上看，资金到位情况有所好转，资金对投资制约作用有所减轻，为今后发展留下空间。德城区胜利街棚户区为建成于七十年代平房居住区，现居住户主要为城市低收入家庭。由于德州市产生积极影响，房屋销售价格涨幅明显回落，商品房销售旺盛。年月份，德州市商品房销售延续了年旺盛态势，销售面积达到万平方米，同比增长，比去年同期高出个百分点。从销售方式看，期房销售量快于现房销售。月份，全市期房销售面积万平方米，所占比重为，增幅为现房销售步伐更快，销售面积为万平方米，同比增长。但与上年同期相比，房屋销售价格上涨左右，同比涨幅回落个百分点。近年以来，德州市房地产市场继续保持稳定运行态势。地理位置好楼盘好房价上涨，但总体房屋销售价格呈平稳趋势。房屋销售平均价格在全省处于偏低位，升幅也是偏低。月份房屋销售平均价格为元平方米加权平均，比全省房屋销售平均价格低元平方米。投资资金到位情况较好，对房地产投资增长形成支撑作用截至年五月底，全市房地产投资到位资金约亿元，比上年同期增长。在国内贷款预算内资金大幅下降情况下，德州市积极加强招商引资步伐，月自筹及其他资金亿元，增长，其他资金亿元，增长。从整体上看，资金到位情况有所好转，资金对投资制约作用有所减轻，为今后发展留下空间。德城区胜利街棚户区为建成于七十年代平房居住区，现居住户主要为城市低收入家庭。由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时定程度上也影响到德州市整体形象提升。如今周边优美整洁小区环境与此处低洼破旧住房条件极不协总论项目概况项目名称德城区胜利街棚户区改造期项目项目承办单位德州嘉汇房地产开发有限公司项目建设地址位于德城区胜利街东侧，共青团路以南，天衢小区以北，交通便利，地理位置优越。项目建设内容及规模该项目为德城区胜利街棚户区改造工程。连接带，处在环渤海经济圈之内，有着南北借力东西逢源地缘优势。京沪德石济邯和在建京沪高速铁路德烟铁路在此交汇京福济聊青银高速公路穿境而过，德滨高速目前正在建设之中条国道条省道纵横交错，形成了四通八达交通网络。德州物华天宝资源丰富。已探明石油储量亿吨天然气亿立方米煤炭亿吨。黄河流经本市公里，年可引水亿立方，工业农业和生活用水便捷充足。华能德州电厂总装机容量万千瓦，是全国第二大火力发电厂。天然地热资源储量大分布广，具有较高开发价值。土地肥沃，农副产品丰富，是全国和山东省重要粮棉果菜和畜牧业基地。德州经济发展充满活力。是全国城市综合经济实力百强城市，全国城市环境综合评比强城市。是著名中国太阳城中国功能糖城和中国中央空调城。拥有皇明太阳能金麒刹车片古贝春白酒亚太空调和泰山体育器材等中国驰名商标和皇明太阳能热水器亿佳能热水器巨嘴鸟面粉等中国名牌产品。民营经济招商引资是拉动经济发展两大天字号工程。民营经济增加值占比重民营经济提供税收占地方财政收入民营经济安置就业占城镇就业人员三个比重达到以上台湾裕隆集团旺旺集团日本明治机械江苏波司登集团上海光明乳业河南双汇集团江苏雨润集团等国内外知名企业在德州投资发展。随着国家启动天津滨海新区和环渤海经济圈战略实施，良好投资环境和巨大发展潜力，将使德州优势更加突出，活力更加充足，成为环渤海经济圈中最具吸引力投资热土之。德州以德为名，自古就有尊德尚信历史传统。德州人民勤劳质朴诚信尚德，海纳百川礼仪谦让，形成了德州人所特有包容精神，成为德州这片热土最宝贵人文财富。德州全力打造政策洼地服务高地安全宝地优良环境，叫响了厚德载物创业之州环境品牌。可行性研究依据国家省有关法律法规及相关房地产政策规定要求国家现行有关建筑技术设计规范和标准国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求德州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要德州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要承办单位提供基础资料可行性研究范围项目建设背景及必要性市场分析项目建设地址及条件建设方案环保消防及节能项目进度建议投资估算与资金筹措效益分析结论及建议第二章项目建设背景及必要性项目建设背景近几年，德州市房地产业保持了健康发展运行态势，扩大到年家，增加了倍。从投资主体看，明显呈现多元化趋势，非国有经济投资快速增长，所占比重进步提高。全市房地产开发中，年国有企业完成投资仅为亿元，比年减少，所占比重为，比年下降了个百分点非国有企业完成