态投资回收期年动态投资回收期年问题与建议第章项目投资环境与市场研究投资环境分析国家政治经济形势及有关政策年全年国内生产总值,亿元，比上年增长。分产业看，第产业增加值,亿元，增长第二产业增加值,亿元，增长第三产业增加值,亿元，增长。第产业增加值占国内生产总值比重为，与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点第三产业增加值比重为，下降个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资,亿元，比上年增长。在城镇投资中，第产业投资,亿元，比上年增长第二产业投资,亿元，增长第三产业投资,亿元，增长。全年房地产开发投资,亿元，比上年增长，其中商品住宅投资,亿元，增长。商品房竣工面积,万平方米，增长。商品房销售面积,万平方米，增长，其中商品住宅,万平方米，增长。中央经济工作会议将年调控政策业位于紧缩，为防止经济增长由偏快转向过热防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，年月日，央行将存款利准备金率提高个百分点同年月同比上涨随后央行银监会明确规定第二套房贷以户为单位月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买小产权房，继年经来，因家出台宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以管严土地，看紧信贷为主宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业健康稳定发展产生了巨大作用。项目开发地区经济社会情况及管理政策因素年，衡阳市实现生产总值初步核算亿元，增长。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，全市人均生产总值元，比年增长，翻了番。近五年，是衡阳经济发展较快五年，经济总量从年亿元，增加到年亿元，年均增长速度达到。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，年二产业占比重达到，比年上升个百分点。产业占比重较年下降个百分点。主要经济结构比重见图。就业再就业成效显著。年末就业劳动力万人，新增就业人员万人，其中城镇新增就业人员万人，其中下岗失业人员再就业万人。组织农村劳务输出万人。年末城镇登记失业率为，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升个百分点，其中,服务价格上涨个百分点。商品零售价格上涨个百分点。食品提升是更大促进。衡阳人具有很强烈恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，方面是为了改善父母居住环境另方面也是考虑逢年过节回家能有个好居住环境。六类客户各下辖县区乡镇成功人士居住农村向城市转移，这是普遍多数县市以下居民心愿，其中部分经济条件较好必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠销售也将起到很大促进作用。七类客户各地房地产投资人士衡阳房价目前在全国来讲都偏低，年全国地级市房地产销售平均价格元,衡阳现在水平还不到元，有着极大升值空间，将会吸引各地有眼光人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近批客户慕湘水明珠风光带名声前来公司作登记，希望能第时间购买到湘水明珠房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期个月蓄客期，计划储备客户批以上。销售计划鉴于目前湘水明珠工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。销售量期工程至号楼标准层住宅套，总建面积,般做到平方米,平方米三房旺销,四房面积般在平方米。楼盘在同等档次情况下，销售速度比其它几个区快。立新片区板块相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通购物休闲商业生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本生活配套设施，生活氛围远未形成。主要特征片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘般中低档次，主要通过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表楼盘，价格相对比较低。④江东板块江东板快早期给人印象是城区较老杂乱，缺乏大型基础配套设施，但是随着这几年大型市政配套建设，尤其是沿江路风光带建设，区域内绿化空间居住环境等都大大提升，江岸沿线正催生着衡阳未来江景豪宅板快。主要特征早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质般中档次以下，普遍价格比较低，但沿江楼盘价格相对比较高，随着风光带建设，沿江路将发展成为衡阳豪宅地标。衡阳房地产投资分析衡阳房地产开发投资情况览表房地产开发完成投资额亿元从上面图表数据中可以看出，衡阳房地产投资共出现两次较大幅度增长，次是年，次是年。年开始出现房地产投资热潮兴起，也可以说是华新开发区正式启动，而年将这种热潮推向了顶峰。投资热潮源于市场需求策动，两者呈现着良好增长势头。从近几年数据，我们分析其房地产投资增长，如下年份房地产开发投资金额亿元增长幅度上表中很明显，年是衡阳房地产投资快速增长年，快速投资增长来自于衡阳房地产市场需求提升。从走访楼盘看，很多都是年就开始兴建项目，只经过年销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。衡阳房地产供求分析供给分析商品房施工面积万平方米其中新开工面积万平方米年份商品房施工面积万平方米其中新开工面积万平方米新开工面积增幅年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达,与市场投资呈现着明显正比递增关系，年可以算是个不折不扣衡阳房地产开发年。需求分析商品房销售面积览表商品房销售面积万平方米年份商品房施工面积万平方米增幅商品房销售总额览表商品房销售总金额亿元年份商品房施工面积万平方米增幅从上页系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大增长势态，市场需求整体向好。衡阳房地产市场特征分析综上所述，我们可以对近几年衡阳房地产市场特征总结如下房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。④产品建筑设计水平提高，不管是立面设计内部结构实用率园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显优势。年衡阳楼市分析衡阳房地产市场走势随着国家宏观调控政策贯彻落实，衡阳年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构措施将进步减缓已批准项目投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。住房供应结构调整加快。按照国家调控政策要求，套型建筑面积平方米以下住房供应将大幅增加，中低价位中小套型普通商品房土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场主流产品。土地供给将进步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求矛盾。年衡阳楼市走势对衡阳房价走势，目前受到宏观调控政策指数持续攀高居民生活压力加大股市动荡跌至点以下等情况影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长势头，主要是因为土地成本增加，建筑材料价格增长，人工工资提高，直接导致开发成本大幅度提升，所以年楼市房价依然有定上涨空间。销售预测项目需求分析本项目所在地珠晖区是衡阳市最大个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有个具有定规模高档商住小区,在这里工作和经商人很多,火车站学校医院幼儿园工厂商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活不断改善，带来消费增长，人们对住房要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西与风景优美沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名东洲岛隔河相望，项目将利用其傍水依城良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出个人文共生生态示范小区，以创新开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质高标准不可复制江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活时尚，成为追求高品质生活种必然。项目销售目标群定位本项目规划为衡阳地区中高档楼盘，销售目标客户群定位如下类客户企事业单位职平稳。④产品建筑设计水平提高，不管是立面设计内部结构实用率园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显优势。年衡阳楼市分析衡阳房地产市场走势随着国家宏观调控政策贯彻落实，衡阳年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构措施将进步减缓已批准项目投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。住房供应结构调整加快。按照国家调控政策要求，套型建筑面积平方米以下住房供应将大幅增加，中低价位中小套型普通商品房土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场主流产品。土地供给将进步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求矛盾。年衡阳楼市走势对衡阳房价走势，目前受到宏观调控政策指数持续攀高居民生活压力加大股市动荡跌至点以下等情况影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长势头，主要是因为土地成本增加，建筑材料价格增长，人工工资提高，直接导致开发成本大幅度提升，所以年楼市房价依然有定上涨空间。销售预测项目需求分析本项目所在地珠晖区是衡阳市最大个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有个具有定规模高档商住小区,在这里工作和经商人很多,火车站学校医院幼儿园工厂商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活不断改善，带来消费增长，人们对住房要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西与风景优美沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名东洲岛隔河相望，项目将利用其傍水依城良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出个人文共生生态示范小区，以创新开发理念和居住生活方式打造第章总论项目背景与概况项目名称项目承办单位概况单位名称衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质有限责任公司外国自然人独资注册资金港币,万元单位住所沿江路号业务范围房地产开发销售法定代表人吴小平企业负责人建设单位简介可行性研究报告编制依据与委托方签订的咨询协议国家计委计办投资号审上涨个百分点。房屋销售价格上涨，其中商品房销售价格上涨。安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故起，同比下降死亡人，同比下降亿元生产安全事故死亡率为，道路交通万车死亡率煤炭百万吨事故死亡率工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度下降。年，衡阳市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口万人，其中城镇人口万人，增长乡村人口万人，下降。人口出生率，人