规划。在保护生态环境前提下，建设完善路沿线和前埔会展中心广场带游览设施服务设施，解决目前留不住客旅游经济效益低问题。加大海上娱乐海滨休闲项目开发力度，建设旅游码头游艇俱乐部，提高海上休闲度假项目档次和效益。④根据旅游客源市场需求，建设若干较高档次配套设施齐全度假型旅游饭店，以带旺滨海度假区人气。充分利用万石山麓小水库和林深景幽环境优势，兴建高层次会员俱乐部休闲中心和国际乡村俱乐部。因此本项目作为路旅游区公共基础设施配套项目提出，是适时必要，本项目主要建设内容是居住用地公建用地商业用地旅馆用地公园用地办公用地学校用地绿化用地道路用地其它用地。项目概况地理位置本项目位于岛东部海滨，西靠虎仔山观音山，东隔路，南至香山及何厝村，北至东宅村。建设规模与目标本项目为五通高林片区东南角总占地面积百多万平方米个部分，属于本项目思明区用地用地面积为平方米。本项目建设目标是通过对本岛东部地区零散农村进行整合，既推动农村城镇化进程，又腾出宝贵土地资源。根据城市总体规划及分区规划，挂牌地块将分别定性为办公用地酒店餐饮等旅馆用地商业用地公园用地居住用地绿化用地其他用地等。本项目工程建设内容为区内场平道路给排水供电电讯以及绿化等基础配套设施建设。项目投资及财务分析本项目实行代建制，所需投入总投资为万元，其中征地拆迁费万元，配套基础设施建设投资万元，工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息万元。项目总收入为万元，财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年。章需求分析与建设规模用地需求分析市地域范围狭小，制约了土地自然供给。市土地面积,平方公里含滩涂面积可达,平方公里，其中适宜建设用地为平方公里，基本可建用地为平方公里，不宜建设用地为平方公里。根据生态环境保护要求和合理环境容量预测市远景城市建设用地适宜发展最大规模为平方公里，人口最大规模为万人。本岛是城市政治经济与文化中心，是城市结构中心和重心。包括鼓浪屿在内岛面积平方公里，占市地域，城市可用建设用地在平方公里以内。本岛由于空间隔离性而具有形态规模抑制特点，因而其人口规模受城市用地空间形态所决定。根据规划建设用地国家标准，取市城市规划建设用地标准为人。考虑到本岛较密容量发展现状，人均城市建设用地标准取人，则本岛人口最高容量为万人。据统计资料，年底岛内户籍人口融保险等社会公益事业。第章开发建设方案规划布局方案用地规划本项目建设用地东起现状路西侧，西至规划五石路东侧，北起规划中横路，南抵规划中横五路，总面积平方米。本区用地可分为居住用地办公酒店商业公共设施小学公园绿化用地等八大类。见表表路旅游区用地统计表序号地块用地面积备注居住用地商业用地办公用地旅馆用地公园用地公建用地小学用地绿化用地合计开发建设内容及规模本项目基础设施建设内容主要包括土石方工程道路工程给水工程排水工程电力工程电信工程燃气工程路灯工程绿化工程公建服务设施工程小学及征地拆迁安置工程。土石方工程本项目场地平整土石方尽量考虑区内平衡，道路及公建部分土石方量合计约为万。道路工程规划区东临已建成路，西至规划中五石路，这两条都是城升了。从全年季度价格走势线上，可看出年商品房成交量及房价在年基础上有进步上升，第三四季度均价已在元以上。从近两年商品房供销走势图看如图，商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度成交量已上升了个台阶，基本稳定在万平方米以上，供销比例为。所示数据不包括同安区，同安区年商品房销售面积万平方米，销售金额万元，均价每平方米元。市土地市场运行情况从年到年，土地公开出让市场处于相对有序状态，土地供应量直稳步增长，年随着房地产市场空前火爆，土地公开出让面积增长幅度高达年倍，而年政策面变化导致土地公开出让量比年大幅度减少，公开出让方式从招标拍卖方式向挂牌方式集中，年同样受政策影响，土地公开出让面积与年基本持平。年以前，市政府公开出让土地用途集中为居住和商业综合用途，但从年开始呈多样化趋势，酒店旅游纯商业办公等用途土地公开出让日益增多，特别是年，体育用地占幅约万平方米，占总拍卖地。近几年公开出让地块除集美同安几块地因位置规模不理想无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。此外，市土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与外地资本也试探进入。年以前参与土地公开出让市场竞争主力军直都是以大唐房地产明发集团鑫新景地房地产为代表民营房地产企业，而从年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争国有开发企业也竞相加入战局，建发集团国贸等上市公司和特房特工国建古龙等国企成为市场参与主体，实力雄厚外地资本也开始进入市场，香港京鼎集团有限公司福兴实业公司上海百脑汇电子信息有限公司等大型异地开发商都在公开出让土地市场上展身手。据市国土资源与房产管理局资料，年土地市场公开挂牌出让土地幅，成交幅，总成交用地面积为平方米，总成交地价为万元。详见表。从以上资料分析可以看到，全年岛内公开出让土地有幅，岛外土地有幅，但岛外住宅出让面积为,平方米，是岛内,平方米倍。这现象表明从年开始，土地出让重点区域已经由岛内向岛外转移。全年岛内幅出让土地中仅有幅居住用地，而体育商业酒店旅游用地则达到幅，体育酒店旅游用地异军突起让人们看到市政府发展体育和旅游业决心。由海岛型城市向海湾型城市发展，不可避免地推动房地产市场重心由岛内向岛外转移。市国土资源与房产管理局于年月日发布关于促进我市房地产市场持续健康发展实施意见中明确表示，将优化房地产开发土地供应结构，增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移，促进岛内岛外房地产平衡发展。这说明岛内土地供应量将越来越少，物以稀为贵，即使最近国家出台政策宏观调控房地产价格，但岛内土地价格也不可能有所下降。土地价格预测本项目土地价格预测，有紧邻本项目用地南边地块可比年月日市土房局公开挂牌出让地块，用地性质为体育设施商业酒店，容积率以内，土地面积平方米，拍卖成交价万元，地面单价元平方米。由于本项目用地性质包含了商业办公住宅等，我们再列举去年两例公开挂牌出让地价地块位于前埔，土地面积平方米，土地用途为居住，容积率以下，总地价为万元，楼面地价为元平方米地块位于嘉禾路以东，是办公商业用途，成交楼面地价是元平方米。在预测时，也考虑以下几个因素随着经济发展和城市开发，岛内土地资源相当紧缺地块在岛东部海边路边上，地理位置相当优越项目责任单位区国投，有项目开发经验，又有政府相关部门支持④国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会有太大变化该地块原规划为生态绿地，计划在地块内保留绿地做为主题公园用地，这部分地价对整个项目地价会有所影响。综合分析，本岛土地资源供给不是十分充足，但从中央近期出台房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于个健康发展稳步而不是快速上涨态势。因此，根据以上情况，预计本项目土地价格在今后三年内不会有太大变动从第四年起，按每年楼面地价递增计。则本项目在经营期各年不同用地性质楼面地价如表所示表经营期不同用地性质楼面地价预测表单位元用地性质年年年年年年商业用地住宅用地办公用地旅馆用地公园用地表年度公开出让地块详情览表地块编号出让方式占地面积地点容积率出让时间成交价万元成交楼面价元中标公司土地用途挂牌岛内小于香港京鼎集团有限公司体育设施商业酒店挂牌岛内以下古龙集团房地产有限公司住宅商业挂牌岛内小于市鑫新景地房地产有限公司办公商业挂牌集美小于市海勃建设发展有限公司住宅商业挂牌同安小于磐金实业有限公司居住挂牌翔安小于国贸地产有限公司住宅商业旅馆挂牌集美小于惠龙集团有限公司酒店挂牌集美小于惠龙集团有限公司居住挂牌岛内小于建发集团房地产有限公司居住挂牌岛内小于上海百脑汇电子信息有限公司住宅办公挂牌岛内小于市鑫新景地房地产有限公司住宅商业挂牌集美小于发展。这说明岛内土地供应量将越来越少，物以稀为贵，即使最近国家出台政策宏观调控房地产价格，但岛内土地价格也不可能有所下降。土地价格预测本项目土地价格预测，有紧邻本项目用地南边地块可比年月日市土房局公开挂牌出让地块，用地性质为体育设施商业酒店，容积率以内，土地面积平方米，拍卖成交价万元，地面单价元平方米。由于本项目用地性质包含了商业办公住宅等，我们再列举去年两例公开挂牌出让地价地块位于前埔，土地面积平方米，土地用途为居住，容积率以下，总地价为万元，楼面地价为元平方米地块位于嘉禾路以东，是办公商业用途，成交楼面地价是元平方米。在预测时，也考虑以下几个因素随着经济发展和城市开发，岛内土地资源相当紧缺地块在岛东部海边路边上，地理位置相当优越项目责任单位区国投，有项目开发经验，又有政府相关部门支持④国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会有太大变化该地块原规划为生态绿地，计划在地块内保留绿地做为主题公园用地，这部分地价对整个项目地价会有所影响。综合分析，本岛土地资源供给不是十分充足，但从中央近期出台房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于个健康发展稳步而不是快速上涨态势。因此，根据以上情况，预计本项目土地价格在今后三年内不会有太大变动从第四年起，按每年楼面地价递增计。则本项目在经营期各年不同用地性质楼面地价如表所示表经营期不同用地性质楼面地价预测表单位元用地性质年年年年年年商业用地住宅用地办公用地旅馆用地公园用地表年度公开出让地块详情览表地块编号出让方式占地面积地点容积率出让时间成交价万元成交楼面价元中标公司土地用途挂牌岛内小于香港京鼎集团有限公司体育设施商业酒店挂牌岛内以下古龙集团房地产有限公司住宅商业挂牌岛内小于市鑫新景地房地产有限公司办公商业挂牌集美小于市海勃建设发展有限公司住宅商业挂牌同安小于磐金实业有限公司居住挂牌翔安小第章总论项目背景项目名称市路旅游区公共基础设施配套工程。项目承办单位市开元国有资产投资有限公司。浪屿万人，而岛内万平方公里内城市建设用地，截止年底已建成区达平方公里，剩余城市建设用地除个别分布零散难以利用，绝大部分在岛内东部。按国务院严格限制向本岛东部继续大规模拓展城市建设用地，为本岛城区可持续发展留有余地要求，市委市政府早在市国民经济和社会发展十五计划和年远景目标中就提出了把建设成海湾型城市战略构想，逐步实施经济发展重心由岛内向岛外战略性转移。正是由于岛内土地资源紧张有限，政府在十五计划中才做出决策，引导城市建设向岛外发展，为本岛城区可持续发展留下余地，本岛东北部用地关系到本岛长远发展和功能提升，具有极高战略价值，严格地控制本岛东部地区建设用地是城市建设战略要求。从近期岛内建设项目用地看是规划旧城旧村改造项目二是建设用地单位往年经合法手续取得土地使用权并且具备用地条件而未按约动工，近两年房地产升温而开始施工