位，之后所有运作思路都根据总体定位来研究和制定。形象定位形象定位是整个项目灵魂，它体现了项目气质，当人们看到它时就将了解到它所蕴涵价值及诉求目标。这就是我们要达到形象包装目，比如现在急需要解决围档和招商售楼处形象问题。功能定位功能定位是确定项目商业展示主要功能，开工前应根据意向性大商户情况进行相对合理划分及定位。档次定位档次定位是根据区域经济消费现状消费习惯消费实际消费前景等确定项目档次品位。业态定位对整体市场对象进行细分，在明确相应目标市场基础上，创造需求并引导需求，从而有针对性进行业态整体规划，最大限度提升商业物业价值。本项目定位非常关键，项目位置地处泗阳经济开发区，长途车站边缘地带，离市场核心区域超过公里，属城乡结合部。所以，绝对不能盲目开发，本项目规划万平米机电专业市场和万多平米住宅。建议本项目商业部分业态稍作调整，尤其是汽车销售经营服务区，必须确定厂商及代理商后才能确定。住宅部分应针对边缘市场进行定位，特别在形象及户型设计绿化环境功能设施配套物业管理等方面优越其他项目，以避免销售招商和后期经营失败。现在设计户型比较单并且明厅太少所以，在商业业态规划上必须遵循以下原则有利于商家互补性原则有利于商家共荣性原则有利于商家竞争性原则有利于物业可持续性发展原则有利于物业升级原则预留新业态原则有利于降低工程费用原则有利于降低公摊率原则有利于资产增值原则业态规划定位统规划设计广告位广告等包括各业户门头，使整个机电城有较高信息能见度。合理规划项目门前区域，增加停车位，以吸引消费者。沿街路灯大楼光彩工程等。人流车流动线设计，形成对人车有效引导。正视对产权分散具体情况，根据业主委托和自营情况存在变数实际情况进行动态调整，最大限度保持规划布局整体性和完整性。项目全程策略销售策略整体营销活动策划待商定简单阐述如下总体思路以地面推广为主，高空宣传为辅。推广主线前期形象积累项目全面展示，档次质素卖点体验式宣传有力促销推广战术针对泗阳县城区范围小人口少易于传播等特点，重点加强楼盘现场包装及户外广告投放，拉近人们与本案心理距离，使本案看得见，摸得着，形成强烈现场冲击力。采用短期内密形式硬性广告软文报道广告数量期左右广告版式以版为主投放时间集中于星期五投放电视广告广告形式秒版片头广告投放数量天左右，高频次播放第四阶段强势招商阶段目标全力启动招商任务。招商率达商家资源储备率达到，意向入驻商家储备量达到个以上。二重点工作完成招商任务分解和落实继续收集商家资源,筛选商家资源与相关行业协会就本项目建立合作关系全面展开与意向商家洽谈,重点引进主题主力商家,形成带动作用和引导用优惠政策引进主力品牌商家，形成样板店并安排进场装修形成对重点商家资源集中区针对性招商完成辅助招商工作现场氛围烘托。实施项目导识系统及广告位制作逐步完成对项目商业氛围营造,包括招商现场包装布置。第五阶段招商攻坚阶段目标招商率力争达以上。二重点工作继续加强商家资源储备，对剩余商铺进行定向招商，提高招商成功率对现有商家资源进豫徘徊商家，找准原因，对症下药。五业主策略合理规划，引导实施特殊矛盾，积极应对六管理策略通过有效组织和组合，充分发挥团队招商作用，相互协作，以完成预定招商任务为目标。营造良性竞争机制，促进和调动招商主办工作积极性和能动性，合理调配和安排人力资源，充分发挥好个人在专业中特长。定期组织专业培训，不定期根据招商中具体情况及时沟通交流，强化提高每位员工专业技能和综合素质，提升整个团队工作效率和能力。组织提供相关资料，加强招商主办谈判技巧，增加招商成功率。七价格策略商铺租金价格考虑对业主投资回报要求，结合资产增值速度，整体采取统租金额度先低后高租金价格策略，并逐年进行递增，降低商家前期经营负担，树立商家经营信心，形成旺铺局面。根据制定参考价格体系及不同商铺等级标准与商家洽谈所能接受具体租金标准。根据本项目商铺面积较大和商铺租金差别较大特点，结合对行业市场情况业主投资回报要求，按分区制定租金统标准。拉大次级商铺与顶级商铺租金差距，促进次级商铺出租率，对优质商家提供有巨大吸引力优惠政策。销售招商实施运作篇销售目标总体销售达到以上。二招商目标从正式招商开始，运作个月以内使招商率达到以上，隆重开业形成旺场局面。三销售招商阶段划分为销售招商实施准备阶段销售招商强势期销售招商攻坚阶段第部分招商销售实施阶段性工作第阶段招商销售实施准备阶段目标深入细致地开展项目市场调查工作，根据市调结果完成和完善项目定位项目运作思路以及所欠缺项目不利因素等。调整业态规划，根据甲方要求相应调整销售价及租金方案完成对当地销售招商人员招聘和销售招商技巧培训，管理制度统说辞礼仪商业地产专业知识培训二重点工作完成销售招商基础性工作完成现场售楼处招商处包装及项目地盘包装塑造项目形象设计完成销售招商资料完成布置招商售楼处现场用图表确定目标商家资源，收集商家信息筛选重点主题主力商家,开展对重点商家接触储备大量购房业主及目标商家资源，为后期强势推广做好铺垫工作完成销售租赁合同评审和定稿确定销售招商广告宣传方案完成项目现场广告位及导识系统规划方案完善项目销售租金价格体系。第二阶段强势销售阶段目标全力启动销售任务。销售率达资源储备率达到，意向购买商铺业户储备量达到个以上。二重点工作开盘前开盘推广任务对楼盘整体形象进行集中密集宣传，并配以公关手段，力争在短期内迅速提高泗阳丰台机电城知名度，积累人气，为开盘造势。推广策略在短期内以现场包装楼书海报户外广告牌等媒体封堵所有接触点，广泛造势同时，配以报纸广告电视广告新闻报道等媒体宣传制造轰动效应，引爆销售。以大型地区商业中心概念为主题，展开项目整体形象宣传，强调地段商业潜力户型结构等卖点媒体组合户外工地围墙引导旗镇区商业中心地段户外广告牌过街横幅。电波泗阳县电视台。纸媒体宿迁市日报。售楼处楼书单页手提袋看板等推广节点推广节点泗阳县仲夏夜之梦社区电影月活动活动目通过这活动，配合开盘，提高本案知名度和亲和力，形成定社会影响，营造本案销售氛围和良好形象。活动时间月份每天晚上点点活动地点县城及辖区各镇主要社区大型露天场地及大型广场影剧院等。活动内容与各个社区居委会等相关部门合作，露天巡回放映各类经典影片，片头和片尾可贴片播放泗阳丰台机电城影视广告及专题片，同时现场派发有关宣传品。推广节点二泗阳丰台机电城开盘暨买筹选铺活动活动时间开盘前天放筹，开盘当天凭筹码选铺活动地点泗阳丰台机电城售楼现场活动内容通过广告告知，开盘前进行预售登记，凡与购房者，须先缴纳元认购意向金买筹码。买筹不排序，造成抢购局面，集聚人气。买筹活动可将客户有效吸引到起，再通过节点爆发造成轰动效应，现场紧张气氛也会逼定部分客户。通过本次放筹，能够根据期间意向客户积累情况，比较准确地推算出开盘当日成交客户量，以此临时修正开盘相关策略如价格促销方式等等。开盘期间可安排现场购房抽奖节目表演等活动，汇集人气，营造热销氛围。第三阶段销售攻坚阶段目标继续启动销售任务。销售率达资源储备率达到，意向购买商铺业户储备量达到个以上。二重点工作开盘后推广任务通过全面整合宣传推广，对楼盘主要卖点进行深度宣传，同时针对前期销售情况进行相应公关报道，制造俏销氛围。推广策略以报纸和电视两大广告为主，其他形式包括为辅，在短期内进行密集性轰炸，强力引发销售。硬广告书海报户外广告牌等媒体封堵所有接触点，广泛造势同时，配以报纸广告电视广告新闻报道等媒体宣传制造轰动效应，引爆销售。以大型地区商业中心概念为主题，展开项目整体形象宣传，强调地段商业潜力户型结构等卖点媒体组合户外工地围墙引导旗镇区商业中心地段户外广告牌过街横幅。电波泗阳县电视台。纸媒体宿迁市日报。售楼处楼书单页手提袋看板等推广节点推广节点泗阳县仲夏夜之梦社区电影月活动活动目通过这活动，配合开盘，提高本案知名度和亲和力，形成定社会影响，营造本案销售氛围和良好形象。活动时间月份每天晚上点点活动地点县城及辖区各镇主要社区大型露天场地及大型广场影剧院等。活动内容与各个社区居委会等相关部门合作，露天巡回放映各类经典影片，片头和片尾可贴片播放泗阳丰台机电城影视广告及专题片，同时现场派发有关宣传品。推广节点二泗阳丰台机电城开盘暨买筹选铺活动活动时间开盘前天放筹，开盘当天凭筹码选铺活动地点泗阳丰台机电城售楼现场活动内容通过广告告知，开盘前进行预售登记，凡与购房者，须先缴纳元认购意向金买筹码。买筹不排序，造成抢购局面，集聚人气。买筹活动可将客户有效吸引到起，再通过节点爆发造成轰动效应，现场紧张气氛也会逼定部分客户。通过本次放筹，能够根据期间意向客户积累情况，比较准确地推算出开盘当日成交客户量，以此临时修正开盘相关策略如价格促销方式等等。开盘期间可安排现场购房抽奖节目表演等活动，汇集人气，营造热销氛围。第三阶段销售攻坚阶段目标继续启动销售任务。销售率达资源储备率达到，意向购买商铺业户储备量达到个以上。二重点工作开盘后推广任务通过全面整合宣传推广，对楼盘主要卖点进行深度宣传，同时针对前期销售情况进行相应公关报道，制造俏项目全程策划篇项目分析经双方确定合作关系后，我公司在对该项目进行更深入调查研究后，在以后的定位报告中详细阐述。简单阐述如下项目优势项目周边方圆公里之内没有家汽车店和泗阳县没有家规模化的集销售经营维修服务五金配件等体化的机电项目，对面金三角建材城，西面新东方商城的建设加速了新商圈的形成且项目所处位置交通非常便利新建汽车站在项目旁型轰炸方式，速战速决，避免打持久战。与政府联手，对泗阳丰泰机电城商业功能给予明确定位规划，以增强投资者信心，打消疑虑。广告诉求点不宜太多，以免造成模糊不清。推广概念广告语核心广告语首席旺铺，财富之源。丰泰机电城，财富新天地。卖点提炼未来优势彰显。项目位于城市未来中心，人气鼎旺，财源滚滚。商圈配套完善。金三角建材城，新东方商城近在咫尺。建筑形式优美。从曾高设计外观设计，极尽现代设计之奢华。创新户型结构。沿街商住两用式复合地产概念，有天有地，福荫后代。交通条件优越。本案淮海路与城区脉相连。生活气息浓厚。西靠靠东方名苑新天地海天。康庭名苑社区，邻里融洽，尽享惬意生活。阶段推广策略鉴于县级地产运作特殊性，我们将本案推广分为开盘前和开盘后两个阶段，并分别对不同阶段进行论述。实施阶段中阐述为整合项目商业资源，提高商业项目知名度，扩大项目区域市场影响力，应制定份详细年度营销计划。年度营销计划内容应包括以下几个方面项目区域市场背景分析包括产品竞争宏观环境等方面影响项目区域市场分析年度营销计划目标包括销售额市场占有率利润年度营销活动系列制定年度营销计划战