市城市化建设需要。衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我国经济发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件要求也越来越高。我市以度假旅游居住为核心，精品项目为支撑多元化商住产品体系初步形成，批规模大投资高星级酒店和度假娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平。以建设现代化国际城市为目标,以加速生产要素流动和提升城市服务业规模与水平为突破口,坚持城市化与工业化市场化国际化整体推进。进步提高中心城区集聚辐射功能,加快西工区建设推进西工城区向中等城市目标发展使洛阳成为全国重要具有较强辐射和带动力区域性经济中心城市。符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。综上所述，本项目建设对于改善洛阳市住宅学校商务及办公条件，实现城市总体规划具有重要作用，旧城改造建设确有必要。建设单位基本情况发起人情况本项目由洛阳市地亨置业有限公司承担建设。经营宗旨通过项目各方真诚合作，加强企业间资金技术横向联合，发挥各自优势，加快地块建设步伐。项目部将以高质量建筑产品及优质物业管理服务，为社会各界提供方便合理舒适居住餐饮办公场所。从而达到促进洛阳市城市建设，改善居住环境，促进洛阳市现代化国际城市建设目。通过认真经营，在创造可观社会效益同时获得最佳经济效益。经营范围在洛阳市洛北乡史家屯村地块建设宾馆商务楼学校娱乐购物住宅楼办公楼，并进行销售出租房屋及物业管理。总投资本项目总投资约为万元。可行性研究工作结论可行性研究结论本项目建设符合城市建设规划，有利于加快洛阳市城市建设步伐。通过市场预测分析，本项目拟建宾馆商务楼学校娱乐购物住宅楼办公楼等市场较好。外部配套条件较好，供电供热通讯给排水煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。项目经济效益良好，财务分析可行。项目主要经济指标表表项目经济技术指标览表序号指标名称单位数量备注占地面积总建筑面积其中商品商业商品住宅安置住宅表开发土地指标概算约亩总建筑面积约容积率建筑密度绿地成本估算面积及销售收入序号名称数量单价总价备注元元商业房销售现市场销售价住宅销售现市场销售价安置返还安置意向金返还合计二开发建安造价及配回迁户面积及安置等费用项回迁安置以洛阳市政府号文件执行设计费方案及设计文物普探文物勘察及发掘勘探测量费宗地图坐标图定位图求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟排烟设施，并设消防疏散指示标志。结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。配电间采用防火墙。建筑物安装避雷装置，以防雷击。地下停车场设计按执行。电气设备防火电气设备安装，线路敷设及竣工验收须按照执行。消防用电设备采用单独供电线路，配电线路应采用防火保护管。所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起火灾。为防止雷击，所有进出建筑物金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。电气设备和移动电气避雷接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。火灾报警与灭火系统在每层设火灾报警装置和消防电话。设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水量，在室外建地下消防水池，配备消防水泵。配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设洛机构工作职员国内大型企业集团管理人员以及律师各种注册师等。综合考虑项目具有竞争优势如下项目位置地处西工区火车站附近为市中心，是住宅机关银行公司各类事务所集中区域，便于公务商务往来，具有定区位优势。该区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地休闲场地，优质物业服务，可以为人们提供个良好商住环境。周围新现代化居住区已基本形成，人气旺盛。商品房价格分析洛阳市由于地理环境以及城市发展先后时间整体布局等原因房地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显下降趋势。但该区周边由于环境质量好交通方便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。项目价格定位应主要根据其地理位置，高档商务办公楼价格在元之间，住宅价格在元之间。第三章项目地址及外部配套条件项目地址该项目位于邙山大渠以南王城大道以东国花路以西石油路以北含经五路两侧部分地块。距火车站不足米，邻近道南路，交通便利。周边多为近年新建住宅，是办公商住居家理想之地。地质条件根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情况如下拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂构造带，场区内无滑坡断层淤泥及古穴等不良地质现象，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。地震裂度根据中国地震烈度区划图洛阳市属于基本烈度六度地区，按六级设防。外部配套条件本项目地处洛阳市中心，各项基础设施比较完善，具有良好外部配套条件。供电电力由区域变电站统供电。市电力部门具有为本项目供电能力。给水主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由洛阳市供水管就近引接。排水按照规定，排水实行雨污水分流制。项目所在区域已经有完善雨水和污水管网，生活污水雨水可排入拟建道南路和棉麻路污水管网和雨水管网，项目建成后排水可以保障。通迅洛阳市电信业发展迅速，网通移动铁通等具备条件，完全可以满足本项目通讯工程需求。有线电视该项目位置在洛阳有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。热源本项目所处区域位于洛阳开源热力公司供热范围内，开源热力公司有能力满足项目冬季采暖用热需求。煤气洛阳市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足项目煤制气需求。交通运输项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。距火车站汽车站不足米，交通十分便利。第四章建设方案建设概况和背景本方案位于棉麻路以东，陇海铁路路以南，道南路以北，底部通过裙房连接。基地地势东低西高，总体建设条件良好。建筑设计设计原则以人为本，合理组织人流车流。坚持生态优先走可持续发展现代化高标准循环经济原则。交通组织内部充分利用高差变化，营造丰富感人空间，层次分明，错落有致。停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。绿化景观通过园林空间设计植物配置小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。通过建筑围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富景观层次，迎合立了地势自然形态，形成了富有动感景观形态。竖向设计竖向规划充分利用项目现有地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。建筑结构根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途规模，建筑标准为级，耐火等级为级，建筑抗震设计规范为甲类。本工程结构设计按度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。主楼内填充墙采用轻质墙板材料，以减轻结构自重，节省造价。建筑设计本方案分三个区，立面造型协调统，裙房线条流畅，错落有致，空间富有变化。平面布置地下两层停车库，地上二层裙房加层商住楼，根据功能不同分层设置。酒店标准层围绕交通核布置客房，路线便捷，大部分客房使用面积都大于平米，宽敞舒适。能满足不同客户需求。办公楼标准层同样围绕交通核布置办公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在办公需求。裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。立面造型各楼高低呼应，立面简洁但又不失细部精心设计。延竖向追求变化，体现建筑挺拔和加强向上动感。变化之中追求统，相同元素重复体现出建筑韵律感。采用新型建筑材料，体现丰富建筑空间。公用工程与设备供电强电部分根据国家规范及有关规定，本项目属类高层建筑，电力负荷按级考虑。弱电部分楼中敷设有线电视线路。楼内敷设电话线路，每户预留电话接口。安装无线及有线网络。给排水系统给水本项目用水主要是生活用水运营用水消防用水及其他用水等。水源取自洛阳市政给水管网。排水项目排水采用雨污分流制。雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。供热项目采用集中供热方式，热源由洛阳市热力公循环经济原则。交通组织内部充分利用高差变化，营造丰富感人空间，层次分明，错落有致。停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。绿化景观通过园林空间设计植物配置小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。通过建筑围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富景观层次，迎合立了地势自然形态，形成了富有动感景观形态。竖向设计竖向规划充分利用项目现有地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。建筑结构根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途规模，建筑标准为级，耐火等级为级，建筑抗震设计规范为甲类。本工程结构设计按度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。主楼内填充墙采用轻质墙板材料，以减轻结构自重，节省造价。建筑设计本方案分三个区，立面造型协调统，裙房线条流畅，错落有致，空间富有变化。平面布置地下两层停车库，地上二层裙房加层商住楼，根据功能不同分层设置。酒店标准层围绕交通核布置客房，路线便捷，大部分客房使用面积都大于平米，宽敞舒适。能满足不同客户需求。办公楼标准层同样围绕交通核布置办公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在办公需求。裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。立面造型各楼高低呼应，立面简洁但又不失细部精心设计。延竖向追求变化，体现建筑挺拔和加强向上动感。变化之中追求统，相同元素重复体现出建筑韵律感。采用新型建筑材料，体现丰富建筑空间。公用工程与设备供电强电部分根据国家规范及有关规定，本项目属类高层建筑，电力负荷按级考虑。弱电部分楼中敷设有线电视线路。楼内敷设电话线路，每户预留电话接口。安装无线及有线网络。给总论项目概况项目名称史家屯旧城改造商住楼建设工程建设单位洛阳地亨置业有限公司项目地址洛阳市洛北乡史家屯村定位图套设施支出地质勘探等基础检测费基础荷载试验沉降观测等监理费工程总造价消防审查平米单价社保基金平米单价报建报批费用基础设施配套费人防建设平米单价商品房建安费土建安装含水电入户门煤暖弱点太阳能热水器管道门窗消防等平米单价安置房建安费室内外配套工程电梯消防水电接入道路路灯绿化停车位车棚围墙灯平米单价竣工验收平米单价合计三税金营业税及附加总收入土地增值税总收入预缴及费用等土地使用税建设用地面积印花税合同金额企业所得税总收入预缴房产交易税住宅商业开发商应缴维修基金总价管理费用总销售额财务费用年利息融资按年计销售费用销售额不可预见